Залог продаваемого имущества

Витрина залогового имущества банка

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

  • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
  • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
  • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
  • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Взять кредит под залог другого имущества предлагают многие банки. В качестве залога могут приниматься только ликвидные вещи, например, квартира, машина, земля, производственные помещения и проч., чтобы в случае проблем можно было быстро все продать и погасить долг. Залог дополнительно стимулирует заемщика своевременно исполнять обязательства, чтобы не лишиться его, а для банка – это также дополнительная гарантия исполнения обязательств.

Залог продаваемого имущества

Залог подлежит продаже, если заемщик отказывается или не в силах платить по кредиту. Для того, чтобы начать продажу залога, банк делает несколько предупреждений клиенту, пытается решить конфликт мирным путем. Если стороны не могут найти мирный путь, то дело передается в суд, который и разрешает продавать залог.

После получения разрешения суда и согласия клиента банк выставляет имущество на продажу. При этом стоимость обычно указывается ниже той, которая была изначально. Это делается для того, чтобы ускорить процесс продажи. При идентичной цене, покупатель отдаст предпочтение свободному товару, чем связываться с залоговым.

Процесс продажи, конечно же, уже давно налажен, и любой юрист сможет с легкостью разъяснить, как приобрести такое имущество без проблем и с большой выгодой. Однако, многие покупатели все же боятся связываться с этим. Исходя из этого, стимулом для покупки залогового имущества может стать цена, которая обычно ниже рыночной, и ради которой покупатель согласиться на сделку.

Довольно часто банк реализуют залоговые ипотечные квартиры. Делается это по обоюдному согласию сторон. Если клиент оценивает, что ему сложно платить или он не в силах это делать, то ему выгоднее продать ее, выплатить долг и не платить штрафов и пеней. Клиент может сам найти покупателя или же этим займется банк.

В первом случае есть возможность продать залог по более выгодной цене, а вот во втором, кредитора будет мало беспокоить цена, главное, она должна быть не меньше суммы неисполненных обязательств. Для продажи залог выставляется на витрину залогового имущества, которая есть на сайте банка. Это официальный ресурс, где можно посмотреть актуальные предложения.

Она представляет собой раздел на сайте банка, где размещена информация о продаваемом имуществе. С этой программой покупатель может приобрести себе на выгодных условиях автомобиль, транспорт, оборудование, производственные помещения. Преимуществом для покупателя, кроме цены, является также то, что имущество уже точно проверено на юридическую чистоту, и всегда можно договориться о снижении цены, т.к. банк заинтересован в скорой продаже.

Оплатить выбранный товар можно наличными или же кредитными средствами, например, потребительским кредитом или ипотекой. Самое интересное, что оформить кредит можно в этом же банке, но на гораздо выгодных условиях. Кредитор идет на такие условия, чтобы не терять клиента: если старый клиент закроет долг и уйдет, то за счет нового, который оформит кредит здесь же, поток прибыли снова останется в банке.

Залог продаваемого имущества

Выгодная цена – вот что заставляет покупателей обращаться внимание на продаваемый залог. Зачастую она оказывается намного ниже, чем за аналог на свободном рынке. Это связано с тем, что имущество продается с целью погасить долг перед банком, поэтому банк готов снижать стоимость до определенного уровня, что не всегда бывает выгодно клиенту. Например, квартира стоила 3 млн.руб., из которых 500 т.р. клиент вносил наличными, а 2,5 млн.р. – за счет кредитных средств.

Спустя несколько лет ему стало платить сложно за ипотеку, и банк запустил дело о продаже залога. Остаток долга оставался 2,1 млн.р. Банк выставил залог по цене 2,8 млн.р., затем, так как покупателей нет, а пени растут, снизил цену до 2,6 млн.р., затем до 2,4 млн.р., а затем до 2,2 млн.р. Нашелся покупатель, готовый купить за эту цену.

Банки наделены правом реализовать залоговое имущество злостного неплательщика самостоятельно, без решения суда, если подобное зафиксировано в договоре о залоге. В этом случае все этапы продажи — от принятия решения и оценки до погашения долга за счет вырученных средств — осуществляются кредитной организацией с обязательным уведомлением залогодателя о начале процедуры в определенные законом сроки.

Нереализованное при повторных торгах имущество остается в собственности банка и сопровождается соглашением о купле-продаже. При этом некоторые крупные банки обладают правом отказаться от такой меры. К их числу относится “Банк Москвы”, “Россельхозбанк”, “Альфа-банк”. В этом случае происходит снятие залога с имущества.

Часть банков предоставляет кредит на приобретение предметов залога. Возможность приобрести необходимый товар по привлекательной цене посредством посильных ежемесячных взносов предоставляет Сбербанк России, а также ВТБ24. Кредит оформляется на период до 10 лет и отличается низкой процентной ставкой и отсутствием комиссий.

При оформлении кредитов на крупные суммы часто требуется предоставить залог в виде движимого и недвижимого имущества. Этот объект переходит в собственность залогодержателя. В случае нарушения сроков договора, образования задолженности банк распродает такие объекты по привлекательным ценам. Как осуществляется продажа имущества должников Сбербанком?

Определение

Залоговым имуществом считаются объекты, переданные в качестве обеспечения по взятым обязательствам. Таковым может быть не только недвижимость, но и спецтехника, оборудование, транспортные средства, товары в обороте.

Залог продаваемого имущества

В случае образования просроченной задолженности по кредиту объект переходит в собственность к банку, который затем занимается его реализацией. Объекты выставляются по интересным ценам.

Их реализация позволяет компании рассчитаться по обязательствам.

Чаще всего в России продажу залогового имущества должников Сбербанк и другие финансовые учреждения осуществляют через аукцион. Начальная цена на объект очень привлекательная, потому желающих принять участие в торгах много. Все участники проходят предварительную аккредитацию.

Практикуется несколько схем реализации объектов: судебная, внесудебная и по договорённости. Продажу залогового имущества Сбербанк реализует путем аукциона, который позволяет выручить за собственность максимально возможную сумму денег.

Ознакомиться с перечнем выставленных объектов можно на сайте финансового учреждения или у агрегаторов, которые собирают информацию с нескольких банков. Торги осуществляются на электронной площадке.

Для участия в процессе нужна аккредитация, доступная даже физическим лицам.

Имущество должников и банкротов Сбербанк выставляет на своей электронной площадке ОАО “РАО”. Она работает круглосуточно. Потенциальные покупатели сначала просматривают объекты на платформе. Если они находят интересные для себя предложения, то им необходимо обратиться к представителю банка и заполнить заявки.

После их утверждения организаторы сообщают участникам время проведения торгов. Уведомления обо всех интересующих объектах рассылаются на электронную почту каждого участника. Подлинность намерений клиентов проверяется следующим образом. Все участники торгов должны оставить задаток, который затем можно будет использовать в качестве аванса при покупке объекта.

Квартира в залоге: что это значит?

Обращение взыскания на залоговое имущество не может быть допущено, если:

  • нарушение долгового обязательства было крайне незначительным (период просроченных платежей по договору ипотеки составил менее 3-х месяцев);
  • размер требований залогодержателя является несоразмерным стоимости заложенного объекта недвижимости (размер неисполненного обязательства ниже 5% от оценки предмета залога согласно договору о залоге).

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

ПОДРОБНОСТИ:   Исковое заявление об устранении препятствий в пользовании имуществом

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

Распространенный способ приобретения недвижимости под залогом — путем  внесения задолженности за продавца. Часто такую ситуацию можно наблюдать, если стороны будущей сделки «нашли» друг друга самостоятельно. На каком-то этапе выясняется, что квартира — в залоге у банка. Но объект настолько интересен покупателю, что он готов внести остаток по кредиту, и затем переоформить жилье на себя. Это беспроигрышная покупка залоговой недвижимости, безопасность которой гарантируется банком.

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

Залог продаваемого имущества

Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.

Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

  • получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
  • купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Безусловно, перечисленные трудности ложатся на продавца. Но их решение потребует времени, что увеличивает сроки заключения договора купли-продажи.

Через аккредитованное агентство недвижимости

Система залогового кредитования и ее развитие серьезно зависимы от общего состояния экономики, уровня платежеспособности населения и тенденций на рынке недвижимости и автотранспорта, которые являются наиболее частыми объектами залога в кредитных правоотношениях.

  1. Банки все чаще готовы пойти на удовлетворение своих требований к заемщику-должнику именно за счет залога, минуя стадии переговоров, переписки и принудительного судебного взыскания либо проходя их очень быстро. Таким образом, для многих банков стал характерен более жесткий подход к финансовым проблемам заемщика, исключением можно счесть, пожалуй, только ипотеку и только если речь идет о приобретенном и состоящем в залоге единственном жилье заемщика.
  2. Еще не столь давно залоговое имущество практически всегда признавалось непрофильным активом банков, который в большинстве своем старались побыстрее реализовать. Сегодня на фоне накопления таких активов, их частой неликвидности, сложностей с продажей по более-менее выгодной стоимости, некоторые банки стали рассматривать варианты получения своей прибыли другими способами, нежели реализация залога. Пока обозначенная тенденция хорошо прослеживается в системе залогового кредитования юридических лиц, особенно при ипотеке. Но не исключено, что такой же подход будет перенесен и в сферу кредитования населения. Хорошей альтернативой реализации имущества стала его сдача в аренду.

В целом же можно сказать, что реализация залога – это далеко не всегда очевидный процесс. В ряде случаев банк может интересовать сам актив, а не доход от его продажи. Но для заемщиков-должников ни тот, ни другой вариант принципиальной разницы не имеют.

Определение

У банков — непростая пора. С началом кризиса кредитов они выдают меньше, но зато у них появилось много лишнего имущества: автомобилей и квартир — залогов, полученных по дефолтным займам.

«Сегодня стало больше реализуемого залогового имущества, которое было в обеспечении по кредитам», — говорит руководитель департамента по управлению просроченной задолженностью банка «ДельтаКредит» Денис Дьяченко.

При этом в отличие от прошлых лет увеличилось количество добровольных отказов от имущества: клиенты стараются решить свои проблемы сами за счет продажи квартир, рассказывает Дьяченко.

По ним, за прошедший период 2015 года на публичные торги было выставлено в 20 раз больше жилой недвижимости (домов, квартир), чем за такой же отрезок 2014 года: 13 045 и 653 объектов соответственно. Похожая ситуация и в области автотранспорта: 862 объекта за 2014 год и 17 438 — за 2015 год.

Публичные торги

Из-за растущего количества залогов банки вынуждены искать различные способы продажи квартир и машин.

ВТБ24 решил пустить свое залоговое имущество с молотка, чего раньше никогда не делал, и объявил о распродаже около сотни своих объектов на аукционах.

Одна часть аукционов будет в очной форме, другая — в заочной (через «Единую электронную торговую площадку»), причем объекты на них выставляются разные и пройдут аукционы в разное время.

В ходе торгов можно будет купить жилую или коммерческую недвижимость, а также автотранспорт — спецтехнику (самосвалы, автокраны, грузовики) и легковые машины. Всего таких объектов 106, из них 43 — это машины, рассказывают в пресс-службе банка.

Залог продаваемого имущества

Все остальное — недвижимость Москвы и Подмосковья. Разброс стоимости объектов огромный. Можно поучаствовать в торгах за однокомнатную квартиру на улице Маршала Кожедуба (ст. метро «Люблино»), начальная цена которой 5,9 млн руб.

А можно — за четырехкомнатную квартиру в Зачатьевском переулке в Москве за 80,9 млн руб.

«Наши заемщики не стали хуже платить по кредитам, это попытка снять с баланса объекты, которые там «задержались», — заявил старший вице-президент банка ВТБ24 Андрей Осипов.

Вместо того чтобы понизить по ним цену, банк предпочел попробовать реализовать их на торгах и посмотреть, что получится, объясняет он. Старт торгов намечен на 23 декабря.

Аукционы будут двух типов, объясняет пресс-служба банка: на повышение и на понижение. Процедура первого хорошо известна: участникам предлагается повысить изначальную цену покупки на шаг аукциона; побеждает тот, кто предложит наибольшую цену.

https://www.youtube.com/watch?v=Kr0ixMVPD94

Аукционы на понижение устроены чуть сложнее: с каждым шагом аукциона цена уменьшается, и любой участник может ее остановить, поставив заявку на покупку.

Подведение итогов очных аукционов планируется в феврале 2016 года, электронных торгов на понижение (по недвижимости)  — в конце января — середине февраля будущего года.

Участвовать в торгах могут частные лица, ИП и компании. Требования для всех одинаковые: сначала нужно отправить в банк заявку на участие в аукционе, прикрепив к нему копию паспорта и нотариально заверенное согласие супруга на участие в аукционе. Затем внести на счет банка (если аукцион очный) или электронной площадки (при онлайн-торгах) задаток.

Для участия в электронном аукционе нужно также получить электронную подпись. Сделать это можно в одном из удостоверяющих центров, которые аккредитовало Минкомсвязи. Будет ли такая услуга платной, решает сам центр, говорится на сайте министерства.

Кроме того, в обоих случаях для участия в аукционе нужно внести задаток, который составляет примерно 10% от стоимости лота.

Не только аукционы

Продажа залогового имущества на торгах — не самая популярная для крупных банков стратегия. Большая часть из первой десятки банков по портфелю ипотечных кредитов, предпочитают реализовывать имущество другими способами.

Банк «ДельтаКредит» также сам продает залоговые объекты, рассказал Дьяченко. По такой же схеме действуют в Росбанке, сообщают в пресс-службе кредитной организации.

Похожая ситуация и в банке «Открытие»: банк размещает на своем сайте информацию о залоговых объектах. Купить их может любое физическое или юридическое лицо, никаких предварительных взносов не нужно, рассказывает директор департамента по работе с проблемными активами банка «Открытие» Андрей Величко.

Он признает, что иногда элемент аукциона может присутствовать: например, если желающих купить объект несколько, он достается тому, кто предложит лучшую цену.

Однако имущество должников редко переходит на баланс банка: как правило, проблемных заемщиков уговаривают продать собственность в досудебном порядке, добавил Величко.

Из десятки опрошенных банков в организации аукционов признался только банк «Абсолют». Он продает залоговые объекты двумя способами: либо позволяет сделать это самим должникам, либо выставляет их на публичные торги, рассказывают в пресс-службе банка.

Проходят они только в очной форме, при этом как минимум за десять дней до начала аукциона банк объявляет о торгах. Чтобы стать участником, нужно внести аванс: 5% от начальной цены объекта. Чтобы торги считались состоявшимися, таких заявок должно быть как минимум две.

Если человеку удается купить лот, эта сумма идет в счет оплаты покупки. Если нет — задаток возвращают. За последний год на такие торги банк «Абсолют» выставил 120 залоговых объектов, из них девять — в ноябре, уточняют в пресс-службе.

Неоднозначная выгода

Цена объектов, которые предлагает ВТБ24, приближается к верхней границе в своем сегменте, отмечает директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова.

По ее словам, рассчитывать на дисконт не стоит, разве что скидку можно будет получить, если торги будут «на понижение». Круглова также отметила, что присмотреться к предложенным ВТБ24 объектам стоит тем, кто искал именно такую недвижимость — в том же районе, такого же метража.

В остальных случаях эта сделка вряд ли может быть выгодной, заключила она.

В роли него могут выступать практически любые объекты и вещи, обладающие достаточной ценностью. Чаще всего это недвижимость, например, дома или квартиры, а также движимость в виде автотранспорта, ценных бумаг, оборудования, предметов роскоши, ювелирных украшений и даже мебели.

Перед принятием движимости и недвижимости заемщика под залог, кредитор обязан досконально выяснить их юридическую природу, так как, обеспечение, приобретенное незаконными способами, ставит под сомнение легальность всей сделки с банком.

Время нахождения собственности под залогом у банка зависит от срока полного погашения взятой заемщиком ссуды. В том же случае если заем не будет погашен, права на владения ее, могут полностью перейти к кредитору.

Порядок реализации залогового имущества

В основном, все большие кредиты как для лиц, имеющих частный, так и юридический характер, получаются под залог каких-либо объектов, находящихся во владении у заемщика: участка земли, автотранспорта, недвижимости и прочего. В некоторых случаях в качестве залога выставляется и непосредственно компания-заемщик.

При нарушении заемщиком условий договора с кредитной организацией в виде банка, например, при приостановке или прекращении отчислений по займу, объекты, являющиеся обеспечением займа, переходит к нему в собственность в качестве погашения задолженности. Они могут быть реализованы им в продажу для возврата средств, выданных кредитной организацией заемщику, который оказался неспособен их вернуть.

Этот способ несет минимум рисков приобретателю собственности выставленной под залог, и перешедшей банку от прогоревшего заемщика на добровольных началах в счет погашения невозвращенного кредита.

Именно тот факт, что его передача банку происходит с согласия заемщика, является гарантом законности реализации этой собственности третьим лицам при заключении сделки купли-продажи.

ПОДРОБНОСТИ:   Обращение взыскания на имущество должника

Осторожно: «чужое» имущество!

Для начала вы заключаете договор залога. Если передаете недвижимость, его необходимо зарегистрировать.

Гражданский кодекс устанавливает достаточно большой перечень обязательных условий такого документа.

Во-первых, нужно указать, что именно вы передали. Не допускаются такие нечеткие формулировки, как «все имущество по балансу» или «все транспортные средства должника». Наоборот, вы указываете инвентарный номер каждого основного средства, его остаточную стоимость. Так же как и государственный регистрационный номер, марку автомобиля, год выпуска, данные о паспорте транспортных средств.

Бухгалтерия залога товара и прочего имущества у неплательщика

Под залогом подразумевают отношения между залогодержателем (он же — заимодавец, кредитор) и залогодатель (он же — должник, принципал, неплательщик), при которых заимодавец вправе при невыполнении должником долговых обязательств получить удовлетворение от цены залогового имущества (ГК РФ, ст. 329 и 334). Расскажем в статье, как осуществляется бухгалтерский учет залога, какие нюансы нужно знать бухгалтеру при составлении проводок.

Владельцем имущества в любом случае до его продажи с открытых торгов является принципал. Залоговое имущество числится на тех же счетах принципала, что и раньше, но учет его осуществляется автономно, а ваналитическом учете фиксируется, что имущество является залоговым.

  • внебалансовый 008 «Гарантирование обязательств, платежей обретенные» — общие сведения о ходе обретенных гарантий (для заимодавца);
  • внебалансовый 009 «Гарантирование обязательств, платежей выданные» — общие сведения о движении выданных гарантий (для принципала);
  • 60 «Расчеты с неплательщиком» — получение права собственности на объект залога заимодавцем;
  • Для товаров и готовой продукции: ДТ 76, КТ 90 «Реализация», субсч. 90-1 «Выручка» — выручка в числе прибыли по обычной деятельности, ДТ 90, субсч. 90-2 «Себестоимость реализации» — списание (снятие) цены проданного товара (готовой продукции), сч. 44 «Траты на реализацию» — учет трат по продаже, далее снятие этих трат — ДТ 90, субсч. 90-2, сч. 009 — снятие цены предмета залога.
  • Для прочего залоговогого имущества: ДТ 76, КТ 91, субсч. 91-1 «Иная прибыль» — цена реализации отнесена к прочим доходам, ДТ 91, субсч. 91-2, КТ 76 — удержание НДС организатором, ДТ 91, субсч. 91-2, КТ 76 — оплата услуг организатора (с вычетом НДС), сч. 009 — снятие цены предмета залога после его продажи.
  • При продаже с открытых торгов товаров либо готовой продукции организация относит полученную выручку к прибыли по обычной деятельности. Фиксация производится во время перехода права собственности на данный объект залога. При реализации прочего залогового имущества (материалов и т. д.) выручка причисляется к прочей прибыли на дату продажи.

    Залог как способ обеспечения выполнения залоговых обязательств отображается за балансом. В стандартной ситуации, когда неплательщик после заключения договора залога по его окончании в состоянии погасить свой долг, используются стандартные контировки.

    ДТ 008 — имущество получено в залог (его цена по договору);

    ДТ 76, КТ 91-1 — зачисление процентов к долгу по договору

    Реализация залогового имущества: как осуществляется продажа через аукционы и торги

    ДТ 009 — передача имущества в залог (его цена по договору);

    ДТ 66, субсч. «Основные платежи по кратковременным займам», КТ 51 — загашение долга по договору (и процентов);

    КТ 009 — отображение возврата залогового имущества

    Таким образом, задолженность принципала загашена, соответственно, залог снимается. При страховании объекта залога, заимодавцем используются следующие контировки:

    1. Должник компенсирует траты по страхованию: ДТ 76-1, КТ 51 — страховочные платежи, ДТ 76-5, КТ 76-1 — траты по страховке причисляют к расплатам с должником, ДТ 51, КТ 76-5 — компенсация трат по страховке от должника.
    2. Должник не компенсирует траты по страховке: ДТ 76-1, КТ 51 — страховочные платежи, ДТ 91-2, КТ 76-1 — страховка причислена к прочим тратам, ДТ 99, КТ 68/ПНО — отображение ПНО (траты на страховку * 20%).

    Принципал отображает страховые траты в отношении объекта залога контировками: ДТ 76-1, КТ 51 — уплата страховки, ДТ 91-2, КТ 76-1 — причисление страховки к прочим тратам.

    Налогообложение по залогу у заимодавца и неплательщика

    Поскольку право собственности на имущество при его залоге остается за принципалом, то НДС в таких случаях не взимается. Не причисляется к тратам должника для налогообложения прибыли и стоимость залогового имущества. Траты по страховке объекта залога, производимые принципалом, причисляют к прочим затратам и учитывают при налогообложении доходов.

    Как происходит продажа залогового имущества должников

    По этой же причине заимодавец не обязан исчислять НДС либо платить налог на прибыль при получении залогового имущества. Не учитываются для налогообложения прибыли заимодавца траты по необязательному страхованию этого имущества. Об этом же говорится и в ПБУ 18/02: траты по страхованию следует причислять к прочим тратам и не включать в налогообложение по доходам.

    Не меняется в этом плане ситуация и после продажи объекта залога на открытых торгах. НДС при реализации не исчисляется. За счет полученной выручки загашается долг, который не признается доходом и не облагается налогом. По-иному обстоит дело при продаже объекта залога с открытых торгов у принципала. В этом случае организатор торгов считается налоговым агентом и должен уплатить НДС с реализации.

    База налога — рыночная цена продаваемого объекта залога. НДС принимается к вычету принципалом, если залоговый объект продается по решению суда и имеется счет-фактура (инвойс). При продаже во внесудебном порядке должник исчисляет НДС, выписывает инвойс. Выручка от продажи — доход, который организация вправе снизить за счет трат, связанных с покупкой имущества и оплачиванием услуг организатора.

    Автомобиль, являющийся объектом залога, продан на открытых торгах по рыночной цене. Сообразно НК РФ, ст. 146, п.1 образуется объект налогообложения НДС. Операции по реализации залогового имущества, отображаются стандартными контировками.

    Распределение средств при реализации залога в конкурсном производстве

    Конкурсное производство применяется к имуществу лица или организации, признанных банкротами, при наличии нескольких кредиторов. Соответственно, данная процедура осуществляется только по решению суда. При этом залогодержатель обладает преимуществом перед остальными: ему предоставляется возможность досрочной реализации предмета залога.

    На общих собраниях кредиторов, реализуемых в ходе всей процедуры банкротства, исключая стадию конкурсного производства, залоговому кредитору принадлежит число голосов, пропорциональное размеру его требований.

    Общее руководство процедурой осуществляет конкурсный управляющий под контролем арбитражного суда. Он обязан предоставлять ежемесячный отчет о своей деятельности кредиторам.

    Установленный законодательством срок конкурсного производства составляет один год с возможностью продления до полугода. Однако при наличии веских причин арбитражный суд может продлить этот период.

    В ходе конкурсного производства залоговый кредитор, чьи требования вытекают из кредитного договора, может рассчитывать на выплату 80% от суммы, полученной при реализации предмета залога. 15% этой суммы пойдет на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а оставшиеся 5% — на погашение судебных расходов.

    Если кредитный договор не является основанием залогового соглашения, пропорции изменяются и составляют 70, 20 и 10 процентов соответственно.

    Иногда в одном конкурсном производстве присутствует несколько залогодержателей. В этом случае средства распределяются следующим образом:

    • Разные залогодержатели и разные предметы залога. Здесь действует принцип “каждому — свое”. Иными словами, каждый получает средства, вырученные за реализацию имущества, обеспечивающего его требование.
    • Один предмет — разные залогодержатели. Все будет зависеть от того, кто раньше заключил договор о залоге. Преимущество предоставляется старшему. Между залогодержателями одного уровня средства делятся поровну.

    Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

    • в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
    • исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
    • чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
    • если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
    • задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

    Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

    Реализация заложенного имущества – мера, предпринимая в том случае, если у дебитора образовалась большая задолженность, которую он не планирует покрывать. Процедура позволяет получить средства, необходимые для выплат по кредиту.

    Это способ защиты прав кредитора, который несёт определённые риски при предоставлении средств заёмщику. Даже если они не будут возвращены, банковское учреждение получит деньги за счёт реализации собственности. Мера применяется не часто.

    Аукционы залогового имущества банков порядок проведения

    Большинство должников делает выплаты ещё на этапе предупреждения.

    Реализация заложенного имущества может проводиться различными способами. Выбор конкретного из них зависит от суммы задолженности, пунктов соглашения, предмета залога.

    Реализация в добровольном порядке предполагает, что продажа имущества должников будет осуществляться ими самими. Это наиболее выгодный вариант для дебиторов, так как он представляет собой возможность реализации собственности по рыночной стоимости. Однако продажа в добровольном порядке производится только при наличии следующих условий:

    • Имеется разрешение от кредитора;
    • Стоимость залога не превышает 30 000 рублей.

    Поиск покупателей может осуществляться, как с участием банковского учреждения, так и без него. Цель процедуры заключается в том, что покупатель оплачивает предмет залога, и дебитор получает необходимую сумму средств для погашения задолженности.

    Все расчёты по сделке купли выполняются с применением аккредитива, открытого в банковском учреждении, владеющем залогом.

    Между кредитором и дебитором заключается договор, по которому должник демонстрирует свою готовность урегулировать конфликт путём продажи залога.

    ПОДРОБНОСТИ:   Соглашение о передаче недвижимости в счет уплаты алиментов

    Если сделка купли выполняется с участием посредников (к примеру, принято решение продать собственность через риэлторов), договор с ними заключается залогодателем.

    Продажа залога в процессе исполнительного производства – стандартная процедура.

    Перед этим мероприятием проводятся подготовительные действия, включая наложение ареста на собственность, вынесение судебного решения о реализации. Обязанности по проведению операции ложатся на судебных приставов.

    Это довольно длительная процедура. От даты подачи искового заявления в судебный орган до того, как организуются первые торги, обычно проходит 1-2 года.

    Реализация выполняется через публичные торги. Организовываться они могут только специализированными компаниями, имеющими соответствующие поправки. Необходимо это для того, чтобы обеспечить профессиональное выполнение мероприятия.

    Начальная стоимость собственности может определяться двумя способами:

    • По договорённости кредитора и дебитора;
    • По судебному решению, на основании официальной оценочной экспертизы.

    Средства от реализации залога направляются на погашение задолженности, а также покрытие издержек по организации продажи. В частности, требуется заплатить гонорар организаторам в объёме 3 % от вырученной суммы.

    Если, после совершения всех выплат, остались средства, они направляются дебитору.

    Первые торги могут быть объявлены несостоявшимися. В этом случае проводится повторное мероприятие.

    Если и оно признано несостоявшимся, собственность предлагается кредитору по стоимости ниже на 25 % относительно начальной цены на первоначальных торгах.

    Заключается договор, на основании которого имущество переписывается на банковское учреждение в счёт погашения обязательств. Кредитор может отказаться от такой возможности. В этом случае объект освобождается от обременения, и передаётся дебитору.

    Если кредитор принимает предложение, ему требуется оформить права собственности на имущество. На эту процедуру потребуется около 6 месяцев. После получения всех прав, банковское учреждение имеет право проводить сделки с собственностью, в том числе, сделки купли.

    Однако данные операции могут быть значительно осложнены, если реализуемые объекты имеют обременение. К примеру, в квартире, которая передана банку, могут проживать люди. В этом случае имеется несколько выходов:

    • Предоставление значительной скидки на объект (как правило, её размер варьируется от 40 до 60%);
    • Можно заключить договор с коллекторскими агентствами, административными учреждениями, которые скупают жильё с обременением;
    • Можно оформить сделку купли с лицами, у которых не хватает средств на приобретение недвижимого имущества без подобных проблем;
    • Ещё один вариант – продажа недвижимого объекта родственникам лиц, проживающих в квартире.

    Гонорар организаторов торгов составляет 3 % от вырученной суммы.

    В любом случае, рассматриваемая процедура занимает довольно много времени. По этой причине не все кредиторы готовы принять подобный проблемный залог.

    Порядок реализации залогового имущества определяется исходя из того, как именно производится процедура – через судебный орган или в несудебном порядке. Каждое из мероприятий имеет свои особенности.

    Отвечает за осуществление процедуры судебный пристав. Реализация производится через публичные торги. Для проведения процедуры потребуется, в обязательном порядке, судебное решение. Публичные торги выполняются ФСС по месту нахождения залогового объекта. Рассмотрим порядок мероприятия:

    1. Должнику направляется претензия от банковского учреждения. В ней прописывается объём задолженности, сроки для её погашения, а также пункт, который уведомит дебитора о намерении кредитора обратиться в суд;
    2. Если должник не исполняет своих обязательств, кредитором направляется иск в судебный орган;
    3. Если дело получает положительное решение, ответственность за мероприятие возлагается на судебных приставов. Они должны направить заявку на проведение реализации специализированным организациям;
    4. За 10 дней до даты, на которую назначены публичные торги, об их проведении уведомляется должник;
    5. Не ранее месяца, но не позднее 10 дней до начала необходимо разместить в СМИ сообщение о том, что планируются публичные мероприятия по реализации залоговой собственности, в которых можно принять участие любому желающему. В сообщении требуется указать время и дату проведения процедур, а также характеристики залогового имущества, заявленную начальную цену;
    6. Люди, желающие приобрести объекты, должны внести задаток в установленном размере. Он не должен быть больше 5 % от начальной стоимости;
    7. Победителем назначается лицо, которое предложило наибольшую стоимость. С ним заключается договор о результатах мероприятия. Если лицо отказывается его подписывать, оно не получает никаких прав на приобретённую собственность;
    8. Победитель обязан внести полную оплату за приобретённое имущество. Внесённый задаток также идёт в ход оплаты. Для этого предоставляются определённые сроки – пять суток с момента окончания мероприятия по реализации;
    9. Заключается договор купли, а также протокол о результатах. На основании этих документов происходит внесение соответствующих изменений в Единый реестр прав, направленный на регистрацию недвижимого имущества.

    Публичные торги могут быть признаны несостоявшимися.

    Публичные торги могут быть признаны несостоявшимися. Происходит это в следующих случаях:

    • На мероприятие явилось менее двух человек;
    • Не была осуществлена надбавка к заявленной начальной стоимости;
    • Победитель не внёс полную сумму оплаты в положенный срок;
    • Победитель отказался подписывать протокол о результатах процедуры.

    Публикации

    Константин Корсик, президент Московской городской нотариальной палаты

    Возможность купить автомобиль в кредит стала одним из стимулов роста благосостояния российских граждан. Но, как известно, у каждой медали есть две стороны. В случае с автомобильным кредитованием оборотной стороной стало отсутствие должных законодательных механизмов, препятствующих рискам махинаций с находящимися в залоге у банков машинами. Что, конечно же, обернулось достаточно серьезными проблемами для автолюбителей.

    Отсутствием какой-либо единой базы учета купленных в кредит автомобилей стали пользоваться недобросовестные граждане и профессиональные мошенники. По разным оценкам, сегодня каждый пятый продаваемый на вторичном рынке автомобиль находится в залоге, но зачастую продавец «забывает» предупредить об этом нового собственника.

    В результате регулярно возникают ситуации, когда у добросовестных приобретателей, расплатившихся за свое движимое имущество полным рублем, по решению суда банк отбирает автомобиль. Закон в данном случае стоит на стороне залогодержателя, и покупатель не может защитить свое право собственности.

    Кому строить реестр?

    Решением проблемы мог стать реестр залогов движимого имущества, в котором бы находились сведения обо всех автомобилях, купленных в кредит. В этой связи в государственных органах несколько лет разрабатывался проект соответствующего закона, но из-за того, что различные министерства не могли прийти к общему мнению о том, кто должен быть оператором подобного информационного ресурса, проект до сих пор оставался только на бумаге.

    Вместе с тем росла уверенность в том, что ключевую роль в решении данной проблемы может сыграть нотариат. И буквально на днях Госдума приняла в третьем чтении законопроект об изменениях в Основы законодательства РФ о нотариате и в ряде других законов, который возлагает задачу ведения реестра уведомлений о залогах движимого имущества на Федеральную нотариальную палату (ФНП) РФ.

    Внесение сведений будет осуществляться непосредственно через нотариусов России. Данный законопроект был подготовлен по поручению президента России Владимира Путина. В соответствии с ним в течение следующего года должна быть создана единая информационная система нотариата, включающая реестр уведомлений о залогах движимого имущества, с которым нотариусы начнут работать с 2014 года.

    Предполагается, что реестр будет иметь публичный формат, в части основных сведений будет доступен в сети Интернет, и каждый желающий сможет самостоятельно получить информацию по интересующему его автомобилю или его продавцу (как залогодателю).

    покупка недвижимости под залогом

    Формироваться реестр станет нотариусами по заявлениям залогодержателей или залогодателей. Если же гражданину потребуется документ, официально подтверждающий наличие записи о залоге в реестре, то за выпиской из реестра он также может обратиться к любому нотариусу.

    Почему именно нотариат

    На роль организации, ведущей реестр залогов движимого имущества, претендовало Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). По словам руководителей НБКИ, там уже было начато формирование базы данных. Но ни где она находится, ни как она работает, общественности так ни разу и не было продемонстрировано.

    В то же время ведущие российские и зарубежные эксперты признали, что система регистрации залогов нотариусами имеет ряд существенных преимуществ, и будет наиболее удобной как для государства, так и для граждан. Наше участие в этом процессе сделает реестр доступным для всех жителей России, где бы они ни проживали, потому что в силу закона нотариусы есть во всех районных центрах страны.

    Немаловажно и то, что нотариусы, в силу профессиональной специфики, беспристрастны и объективны в своей деятельности. В отличие от Бюро кредитных историй, они не связаны отношениями с банками, часто выступающими одной из сторон договора залога. И, что является одним из серьезных аргументов для общества, в нотариальной системе действует государственное регулирование тарифов.

    По примеру Европы

    Именно нотариат осуществляет учет залогов движимого имущества в ряде европейских стран. В частности, в Словакии наряду с реестром залогов движимого имущества, существующим с 2003 года, ведется семь общенациональных нотариальных реестров, и это стало основой для практически безбумажной технологии работы.

    Московское нотариальное сообщество восприняло предложенный законопроект с пониманием и поддержкой. Новые полномочия не только расширят сферу компетенции нотариата, но и позволят ему участвовать в выполнении значимой социальной функции. К тому же опыт, полученный в результате реализации столь масштабного проекта, станет хорошей базой для дальнейшего законодательного внедрения в практику российского нотариата электронных реестров, на которые уже перешел весь цивилизованный мир.

    Заключение

    Сложная экономическая ситуация приводит к тому, что в ряде случаев заемщики вынуждены продавать жилье, приобретенное в ипотеку. Как правило, банки не заинтересованы в продаже залоговой недвижимости, и поэтому предлагают различные способы решения проблемы. Но, если бессильны и реструктуризация долга, и рефинансирование через другое банковское учреждение, разумный выход — продать залоговую собственность и рассчитаться с долгами.

    Поделитесь в социальных сетях

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Интересное рядом
    Adblock detector