Управление многоквартирным домом

Как называются и из чего состоят услуги. За что и как платят собственники и наниматели

Жилищный фонд в
силу своей сложности и многоаспектности
нуждается в специальном управлении,а его деятельность
– в координации с деятельностью
многочисленных организаций, обслуживающих
жилищный фонд.

К принципам
управления жилищным фондом можно отнести
следующие: основным субъектом управления
является государство;

  1. все субъекты права
    обязаны соблюдать нормативные акты,
    регулирующие деятельность жилищного
    фонда;

  2. управление жилищным
    фондом децентрализовано, основные
    правомочия предоставлены органам
    местного самоуправления.

Субъектами
управления жилищного фонда являются
(п. 2 ст. 4 ЖК РФ):

  1. Российская
    Федерация;

  2. субъекты Российской
    Федерации;

  3. муниципальные
    образования;

  4. юридические лица;

  5. граждане.

Под функциями
управления понимают содержание
деятельности субъектов управления. В
управлении жилищным фондом можно
выделить следующие функции:

  1. организация
    жилищного фонда (создание, пополнение,
    сохранение жилищного фонда);

  2. контроль за
    исполнением и сохранением жилищного
    фонда.

Методы управления
– способы и приемы реализации функций
управления делятся на два вида:

  1. административные
    методы – предписания, обязательные для
    их адресатов, они могут быть как
    санкциями, так и мерами материального
    поощрения;

  2. экономические
    методы – способы, обеспечивающие объекту
    управления выбор оптимального варианта
    поведения, при этом используются такие
    экономические рычаги, как цена, прибыль,
    кредит.

Методы, применяемые
в управлении жилищным фондом, должны
быть разнообразными, экономически
обоснованными и целесообразными.

Целью управления
многоквартирным домом является достижение
благоприятных и безопасных условий
проживания граждан, надлежащее содержание
общего имущества, решение вопросов
пользования общим имуществом,
предоставление коммунальных услуг
гражданам, проживающим таком доме.

Новый Жилищный
кодекс РФ посвятил 6 главу общему
имуществу собственников в многоквартирном
доме, которая дублирует правила нормы
главы 18 Гражданского кодекса РФ,
посвященной праву собственности на
жилое помещение.

В соответствии со
статьей 36 ЖК РФ и статьей 290 ГК РФ,
собственникам помещений в многоквартирном
доме принадлежат на праве общей долевой
собственности помещения в данном доме,
не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более
одного помещения в данном доме.

Доля в праве общей
собственности на общее имущество в
многоквартирном доме собственника
помещения в этом доме пропорциональна
размеру общей площади указанного
помещения и следует судьбе права
собственности на указанное помещение.Это означает,
чтов случае
приобретении в собственность помещения
в многоквартирном доме к приобретателю
переходит доля в праве общей собственности
на общее имущество в многоквартирном
доме.

Собственник
помещения в многоквартирном доме не
вправе осуществлять выдел в натуре
своей доли в праве общей собственности
на общее имущество и отчуждать эту долю,
а также совершать иные действия, влекущие
за собой передачу этой доли отдельно
от права собственности на указанное
помещение.

Собственники
помещений в многоквартирном доме несут
бремя расходов на содержание общего
имущества. Доля обязательных расходов,
определяется долей в праве общей
собственности на общее имущество в
таком доме указанного собственника.

Аналогичные правила
определяет статья 41- 43 ЖК РФ в отношении
общего имущества собственников комнат
в коммунальной квартире.

Наряду с самими
собственниками право на пользование
жилыми помещениями в частном жилищном
фонде приобретают члены их семей, а в
некоторых случаях и иные лица.

Для целей Жилищного
кодекса определение членов семьи
собственника жилого помещения содержится
в пункте 1 статьи 31 ЖК РФ.

К членам семьи
собственника жилого помещения относятся:
проживающие совместно с данным
собственником в принадлежащем ему жилом
помещении его супруг, а также дети и
родители данного собственника, другие
родственники, нетрудоспособные иждивенцы,
а в исключительных случаях иные граждане
могут быть признаны членами семьи
собственника, если они вселены
собственником в качестве членов своей
семьи.

Сегодня Жилищный кодекс не ставит
право быть признанным в качестве члена
семьи собственника в зависимость от
ведения с ним общего хозяйства не смотря
на то, что для такого признания по
отношению к нанимателю жилого помещения
ведение с нанимателем общего хозяйства
обязательно в силу статьи 69 ЖК РФ.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом

Согласно пункта
2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника
жилого помещения имеют право пользования
данным жилым помещением наравне с его
собственником. При этом дееспособные
члены семьи собственника жилого помещения
несут солидарную с собственником
ответственность по обязательствам,
вытекающим из пользования данным жилым
помещением.

Помимо членов
семьи права на пользование жилой
площадью, находящейся в частной
собственности, могут приобретать и
некоторые другие лица. К таким лицам, в
соответствии со статьями 33 и 34 ЖК РФ,
относятся лица, пользующиеся жилой
площадью на основании завещательного
отказа и на основании договора пожизненного
содержания с иждивением.

В случае прекращения
семейных отношений с собственником
жилого помещения право пользования
жилым помещением собственника за бывшим
членом семьи не сохраняется. Такой
позиции придерживается и ЖК РФ (п.4 ст.
31) и ГК РФ (п.2 ст. 292). Исключение составляют
лица, имеющие право пользование жилым
помещением на основании статей 33 и 34 ЖК
РФ.

Собственник жилого
помещения может лишиться прав на
принадлежащее ему жилое помещение в
силу различных оснований. Кроме
уничтожения жилого помещения, например
в результате пожара, стихийного бедствия,
собственник может распорядиться своим
жилым помещением и в результате
гражданско-правовой сделки оно перейдет
в собственность другого лица и,
соответственно указанный собственник
утратит на него право.

Кроме обозначенных
оснований жилищное законодательство
устанавливает ряд специальных оснований
прекращения права собственности на
жилое помещение.

Жилое помещение
может быть изъято у собственника путем
выкупа в связи с изъятием соответствующего
земельного участка для государственных
или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК).

В результате
признания в установленном Правительством
РФ порядке многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу. В этом
случае к собственнику после признания
дома аварийным в установленном порядке
предъявляется требование о сносе дома
в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК).

В случае
бесхозяйственного содержания собственником
жилого помещения, которое предусмотрено
ст. 293 ГК РФ, собственник также может
утратить свое право на жилое помещение.
Определяется понятие «бесхозяйственное
содержание» Правилами пользования
жилыми помещениями, утвержденными
постановлением Правительства РФ от 21
января 2006 г. № 25.

Документ

Понятие
«бесхозяйственное содержание» содержит
следующие действия:

  1. использование
    жилого помещения не по назначению;

  2. систематическое
    нарушение прав и интересов соседей;

  3. бесхозяйственное
    обращение с жильем, влекущее его
    разрушение.

Еще одним основанием
прекращения права собственности на
жилое помещение может стать самовольное
переустройство и (или) перепланировка
жилой площади (ст. 29 ЖК РФ).

Закон устанавливает
порядок принудительного прекращения
права собственности при наличии указанных
выше оснований.

Собственнику
жилого помещения органом местного
самоуправления делается официальное
предупреждение о необходимости устранения
выявленного нарушения. В случае
бесхозяйственного обращения с жилым
помещением собственнику должен быть
предоставлен также соразмерный срок
для ремонта помещения. При нарушении
прав и интересов соседей для вынесения
предупреждения требуется установление
систематичности в действиях собственника
или дееспособных членов его семьи.

Далее, если принятые
меры окажутся безрезультатными, орган
местного самоуправления вправе обратиться
с иском в суд о продаже жилого помещения
с публичных торгов.

После удовлетворения
иска жилое помещение продается с
публичных торгов, а собственнику
выплачивается вырученная от продажи
сумма за вычетом расходов на исполнение
судебного решения. При этом надо полагать,
что прекращение права собственности
на жилое помещение по указанным выше
поводам не является основанием для
выселения бывшего собственника из
занимаемого им жилого помещения.

Определение
договора найма специализированного
жилого помещения дано в пункте 1 статьи
100 ЖК РФ.

По
договору найма специализированного
жилого помещения наймодателем может
быть: собственник специализированного
жилого помещения. От имени собственника
может выступать: уполномоченный орган
государственной власти или уполномоченный
орган местного самоуправления, и, кроме
того, уполномоченное этими органами
лицо.

Договор
найма специализированного жилого
помещения заключается в письменной
форме. Типовые договоры найма
специализированных жилых помещений
утверждаются Правительством Российской
Федерации. Сегодня действует Постановление
Правительства РФ «Об утверждении
Типового договора найма специализированных
жилых помещений» от 21 мая 2005г., № 315.

  • Из чего состоит плата для нанимателей и для собственников?
    Структура платы за жилье и коммунальные услуги различна для нанимателей и собственников. Плата для нанимателей может состоять из:
    – платы за наем жилого помещения;
    – платы за обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома;
    – платы за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников);
    – платы за коммунальные услуги.
    Плата для собственников жилых помещений в многоквартирном доме может включать в себя:
    – плату за обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома;
    – плату за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников);
    – плату за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников)
    – плату за коммунальные услуги.
  • Что такое «Содержание жилых многоквартирных домов»?
    Это комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилого дома. Включает в себя:
    – Управление многоквартирным домом (см.вопрос 27).
    – Техническую эксплуатацию многоквартирного дома (см.вопрос 28);
    – Санитарное содержание многоквартирного дома, включая придомовую территорию (см.вопрос 29).
  • Что такое «Управление многоквартирным домом»? Чем регламентируется способ и требования к управлению? Кто отвечает за управление многоквартирным домом? Что входит в состав услуги по управлению многоквартирным домом?
    Управление многоквартирным домом – это работа по организации обеспечения нормативного (то есть соответствующего нормативным требованиям) содержания дома. Способ и требования к управлению устанавливает Жилищный кодекс РФ (см. вопрос 13). За управление многоквартирным домом отвечают собственники. Если собственники выбрали способ управления через управляющую организацию, то по договору управления ответственность за управление несет она. В услугу по управлению домом в обязательном порядке включаются:
    – Организация работ по технической эксплуатации дома в соответствии с действующими требованиями (см.вопрос 28);
    – Организация работ по санитарному содержанию дома в соответствии с действующими требованиями (см.вопрос 29)
    – Организация поставки коммунальных ресурсов (см.вопрос 46);
    – Диспетчерское обслуживание (см.вопрос 37);
    – Расчетно-кассовое обслуживание, сбор и взыскание платежей (см.вопрос 62);
    – Отбор поставщиков и подрядчиков, контроль качества выполняемых ими работ и поставляемых ресурсов;
    – Контроль соблюдения собственниками и нанимателями нормативных требований (см.вопрос 15);
    – Регистрационный учет граждан.
  • Что значит «Техническая эксплуатация зданий»?
    Техническая эксплуатация зданий – использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации. Техническая эксплуатация многоквартирного дома включает:
    – Техническое обслуживание дома (см.вопрос 31);
    – Ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий (см.вопрос 34).
  • Что значит «Санитарное содержание многоквартирного дома»?
    Это комплекс работ по созданию и поддержанию здоровых условий жизни, обеспечению санитарно-гигиенических требований, профилактике заболеваний и эпидемий. В работы по санитарному содержанию входят: {amp}lt; br{amp}gt;
    – уборка мест общего пользования;
    – уборка придомовой территории;
    – дезинфекция, дезинсекция и дератизация мест общего пользования (см.вопрос 30).
    Дератизация, дезинфекция и дезинсекция проводятся в соответствии с требованиями санитарных норм и правил.
  • Что такое дератизация? Зачем ее нужно проводить?
    Дератизация проводится для обеспечения санитарно – эпидемиологического благополучия населения. Это система организационных, санитарно – технических, санитарно-гигиенических и истребительных мероприятий для регулирования численности грызунов. В соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию (уничтожение микробов, вирусов, грибков) в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.
  • Что такое «Техническое обслуживание многоквартирных домов», зачем оно нужно?
    Техническое обслуживание многоквартирных домов – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов и внутридомовых сетей здания, поддержанию заданных параметров режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств. Техническое обслуживание включает:
    – текущий контроль технического состояния дома и готовности его к работе в зависимости от сезона (технические осмотры);
    – техническое содержание дома (текущую и периодическую наладку и регулирование инженерных систем дома, текущие мелкие работы по поддержанию дома в состоянии работоспособности, подготовка дома к сезонной эксплуатации, мелкие работы по благоустройству);
    – аварийно-ремонтное обслуживание (см.вопрос 37).
    Грамотное техническое обслуживание предупреждает дорогостоящие ремонтные работы.Дом, который не обслуживается, постепенно требует все больше и больше затрат – сначала на текущий ремонт, потом на капитальный, а потом дом становится «ветхим» или «аварийным», не пригодным к жилью. Техническое обслуживание – регулярный процесс, поэтому включается в тариф на услуги управляющей компании. Экономия на техобслуживании достаточно быстро приведет к нарушению функционирования инженерных систем, и, в свою очередь, к более серьезным затратам.
  • Технический осмотр и Техническое обслуживание – это одно и то же?
    Нет. Технический осмотр – это важнейшая часть технического обслуживания. Носит контрольно-предупредительный характер. В ходе технического осмотра выявляют дефекты технического состояния дома или угрозу их возникновения. Технические осмотры проводятся как планово, так и по факту некоторых событий (например, ураган, землетрясение и т.д.). Результаты технических осмотров документально фиксируются и являются основанием для определения перечня работ и сметы на текущий ремонт. УК обязана довести до жильцов необходимость текущего ремонта и смету планируемых расходов. Стоимость текущего ремонта устанавливается отдельным тарифом и утверждается собственниками на общем собрании.
  • В чем разница между техническим обслуживанием и ремонтом дома?
    Техническое обслуживание – это поддержание работоспособности конструктивных элементов здания и его внутридомовых сетей и инженерного оборудования. Ремонт многоквартирного дома – это восстановление работоспособности всего перечисленного. Существуют текущий и капитальный ремонт.
  • В чем разница между текущим и капитальным ремонтом?
    В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели (см.вопрос 39). При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии (см.вопрос 40).
  • Что такое «Подготовка домов к сезонной эксплуатации»? Какие сроки подготовки? Входит ли подготовка домов к сезонной эксплуатации в тариф?
    Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого дома утверждаются администрацией района (города). При этом все работы должны быть закончены до 15 сентября, включая проведение пробных топок центрального отопления. Для подготовки дома к зиме могут быть (по необходимости) выполнены следующие работы:
    -устраняются неисправности конструктивных элементов дома (крыши, стены, перекрытия);
    -внутридомовых сетей тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями, а также отопительных печей, дымо- и газооходов.
    -консервируется поливочная система, приводится в порядок придомовая территория так, чтобы обеспечить отвод дождевых и талых вод от отмостки и входов в подвалы;
    -обеспечивается гидроизоляции элементов дома и смежных сними конструкций (фундаменты, стены подвала и цоколя, лестничные клетки, подвалы, чердаки, машинные отделения лифтов и т.д.). Перед весенне-летним сезоном также проводятся работы – укрепляются водостоки, флагодержатели, просевшие отмостки; консервируется система центрального отопления и расконсервируется поливочная система. Подготовка домов к сезонной эксплуатации входит в тариф, как часть работ в рамках технического обслуживания дома. Однако, если в ходе подготовки выявлена необходимость в более крупном ремонте, это оплачивается дополнительно из средств на текущий ремонт.
  • Что такое диспетчерское обслуживание? Для чего оно нужно?
    Диспетчерское обслуживание – необходимо для того, чтобы в текущем режиме:
    -собирать и обрабатывать информацию (заявки) о потребности в текущем и аварийном обслуживании домов;
    -оперативно направлять исполнителей для аварийных работ и фиксировать время ликвидации аварии;
    -постоянно отслеживать ситуацию в обслуживаемом районе.
  • Что такое аварийное обслуживание? Для чего оно нужно?
    Аварийное обслуживание – это оперативная ликвидация аварий, то есть ситуаций, которые могут причинить значительный вред имуществу, здоровью или жизни граждан. В частности, на системах водоснабжения и канализации, тепло- и газоснабжения, лифтовом оборудовании. Выполнение аварийных работ необходимо как для ликвидации самой аварии, так и для предупреждения угрозы негативного развития ситуации.
  • Что значит «Благоустройство многоквартирного дома»? Эта услуга включается в тариф или ее нужно заказывать и оплачивать дополнительно?
    Благоустройство многоквартирного дома – комплекс работ по созданию и поддержанию благоприятных, культурных и комфортных условий жизни. Благоустройство включает в себя:
    -мелкие работы в составе текущего технического и санитарного обслуживания;
    -работы, требующие дополнительного утверждения собственниками, относящиеся к текущему или капитальному ремонту. К первым относятся, например, укрепление флагодержателей, табличек с указанием улиц, домов, подъездов, телефонов аварийных служб; укрепление и мелкий ремонт дворовых скамеек и т.п. Ко вторым – обустройство хозяйственных площадок приспособлениями для сушки белья, чистки ковров; установка скамеек в зонах отдыха, ремонт оснащения детских площадок и т.п. По желанию собственников за дополнительную плату могут быть выполнены и другие работы по благоустройству, например:
    -инженерная подготовка территорий;
    -строительство и ремонт объектов благоустройства, малых архитектурных форм, объектов монументально-декоративного искусства;
    -освещение, озеленение, ландшафтный дизайн.
  • Какие работы могут входить в текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома?
    Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов, входят: Фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы. Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов. Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска. Крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов. Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях. Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит. Внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха. Для каждого конкретного дома в зависимости от его состояния перечень работ по текущему ремонту будет разным. Поэтому стоимость текущего ремонта не включается в тариф, а рассчитывается отдельно. Перечень работ определяется по результатам технических осмотров. УК обязана довести до жильцов перечень необходимых работ по текущему ремонту, смету на эти работы и плановое время их выполнения. Текущий ремонт, период выполнения работ, размер и график платежей на текущий ремонт и источник финансирования утверждаются собственниками на общем собрании.
  • Какие работы могут входить в капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома?
    Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов входят: Обследование здания и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ). Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (систем отопления, водоснабжения , замена плит, устройство лифтов, мусоропроводов, перевод сети электроснабжения на повышенное напряжение, устройство противопожарных систем, а также ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.Благоустройство придомовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров). Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей). Переустройство невентилируемых совмещенных крыш. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта.
    Технический надзор.
    Перечень работ определяется по результатам технических осмотров. УК обязана довести до жильцов перечень необходимых работ по капитальному ремонту, смету на эти работы и плановое время их выполнения. Текущий ремонт, период выполнения работ, размер и график платежей на капитальный ремонт и источник финансирования утверждаются собственниками на общем собрании.
  • Возможно ли многоквартирные дома, где собственники помещений выбрали непосредственный способ управления, включать в муниципальные и региональную адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов соответственно до внесения соответствующих изменений в Федеральный закон N№ 185-ФЗ?
    В соответствии с частями 4 и 6 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» средства Фонда могут быть израсходованы на проведение капитального ремонта многоквартирных домов включенных в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах. Таким образом, средства финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, предоставляемые в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ не могут расходоваться на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, управление которыми осуществляется непосредственно собственниками помещений.
  • Объясните разницу между платежами за техническое обслуживание и за текущий ремонт.
    Техническое обслуживание дома включает в себя обязательный перечень работ и изначально включается в тариф. Его Вы оплачиваете ежемесячно. Сюда может входить мелкий ремонт, не требующий дополнительных затрат, например, закрепить ручку входной двери, обжать клеммы на кабеле ВРУ, провести ревизию запорной арматуры, заменить разбитое стекло и т.п. Затраты на текущий ремонт в тариф не включаются. В каждом доме такие затраты будут разные в зависимости от состояния дома. Потребность в текущем ремонте дома определяется во время плановых осмотров (сами плановые осмотры входят в техническое обслуживание). Устанавливается перечень работ, формируется смета. После этого УК обязана довести до собственников информацию о том, какие именно работы по текущему ремонту надо выполнить и сколько это будет стоить. Собственники должны принять на общем собрании решение о том, какие работы и в течение какого времени они готовы совместно оплатить. Если нет возможности оплатить работы в те сроки, которые предлагает УК, можно «растянуть» платежи и работы на более длительный период. При этом следует помнить, что если вовремя не сделать работы по текущему ремонту, это может привести к необходимости уже капитального ремонта дома или каких-то его элементов.
  • Список вопросов

    I. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

    1. Что такое управление многоквартирным домом?
    2. Что такое способ управления многоквартирным домом?
    3. Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?
    4. Почему собственники обязаны выбрать способ управления?
    5. Зачем собственникам нужно собираться на общее собрание?
    6. Как часто можно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
    7. Могут ли наниматели, проживающие в доме по договорам социального найма, участвовать в общем собрании?
    8. Что такое «Управляющая организация»?
    9. Может ли управляющая организация по собственной инициативе провести общее собрание собственников?
    10. Обязательно ли заключать договор управления между управляющей организацией и каждым собственником?
    11. Обязана ли управляющая организация отчитываться перед собственниками помещений о своей деятельности по управлению многоквартирным домом?
    12. Что ждать дальше и в течение какого времени от жилищной реформы?
    13. Какие основные нормативные акты следует изучить для понимания того, как должны управляться, обслуживаться и ремонтироваться многоквартирные дома, какими коммунальными услугами они должны обеспечиваться и в каком порядке?
    14. II. КТО И ЧЕМ УПРАВЛЯЕТ?

    15. Что является объектом управления в многоквартирном доме?
    16. Каковы обязанности Собственника по содержанию многоквартирного дома?
    17. Несет ли администрация района или города ответственность за управление многоквартирным домом?
    18. Что входит в состав общего имущества?
    19. Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?
    20. Как определить долю принадлежащего собственнику общего имущества в многоквартирном доме? Как это связано с платежами?
    21. Может ли управляющая организация отчуждать общее имущество собственников в многоквартирном доме (например, помещение, расположенное в подвале дома)?
    22. Может ли собственник продать или переуступить свою долю общего имущества в многоквартирном доме?
    23. Входят или нет подвалы и технические подполья в состав общего имущества дома. Можно ли там сделать сарай для хозяйственных нужд?
    24. Кто отвечает за состояние подвалов, чердаков, технических подполий? Кто и с какой регулярностью должен вычищать оттуда мусор?
    25. Кто производит ремонт и замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах?
    26. III. КАК НАЗЫВАЮТСЯ И ИЗ ЧЕГО СОСТОЯТ УСЛУГИ. ЗА ЧТО И КАК ПЛАТЯТ СОБСТВЕННИКИ И НАНИМАТЕЛИ

    27. Из чего состоит плата для нанимателей и для собственников?
    28. Что такое «Содержание жилых многоквартирных домов»?
    29. Что такое «Управление многоквартирным домом»? Чем регламентируется способ и требования к управлению? Кто отвечает за управление многоквартирным домом? Что входит в состав услуги по управлению многоквартирным домом?
    30. Что значит «Техническая эксплуатация зданий»?
    31. Что значит «Санитарное содержание многоквартирного дома»?
    32. Что такое дератизация? Зачем ее нужно проводить?
    33. Что такое «Техническое обслуживание многоквартирных домов», зачем оно нужно?
    34. Технический осмотр и Техническое обслуживание – это одно и то же?
    35. В чем разница между техническим обслуживанием и ремонтом дома?
    36. В чем разница между текущим и капитальным ремонтом?
    37. Что такое «Подготовка домов к сезонной эксплуатации»? Какие сроки подготовки? Входит ли подготовка домов к сезонной эксплуатации в тариф?
    38. Что такое диспетчерское обслуживание? Для чего оно нужно?
    39. Что такое аварийное обслуживание? Для чего оно нужно?
    40. Что значит «Благоустройство многоквартирного дома»? Эта услуга включается в тариф или ее нужно заказывать и оплачивать дополнительно?
    41. Какие работы могут входить в текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома?
    42. Какие работы могут входить в капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома?
    43. Возможно ли многоквартирные дома, где собственники помещений выбрали непосредственный способ управления, включать в муниципальные и региональную адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов соответственно до внесения соответствующих изменений в Федеральный закон N№ 185-ФЗ?
    44. Объясните разницу между платежами за техническое обслуживание и за текущий ремонт.
    45. Кто отвечает за состояние придомовой территории. Какие работы должны выполняться при уборке придомовой территории?
    46. Кто отвечает за содержание контейнерных площадок?
    47. Как определяется количество и объем контейнеров?
    48. IV. КОММУНАЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ, КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ, НОРМАТИВЫ, ТАРИФЫ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

    49. Что такое «Коммунальные ресурсы»?
    50. Что такое «Коммунальные услуги»?
    51. Что относится к коммунальным услугам?
    52. Какие требования устанавливаются к коммунальным услугам?
    53. Что такое «Норматив потребления коммунальных услуг»? Кто устанавливает нормативы потребления коммунальных услуг?
    54. Когда начинается и заканчивается отопительный период?
    55. Можно ли рассчитывать стоимость услуг и производить их оплату раз в квартал?
    56. Кто отвечает за готовность к предоставлению коммунальных услуг?
    57. Каков порядок расчета платы за коммунальные услуги?
    58. Кто устанавливает тарифы на коммунальные услуги для граждан?
    59. Как рассчитывается тариф на горячее водоснабжение?
    60. Как рассчитывается плата за горячее водоснабжение?
    61. По каким коммунальным услугам и как можно сделать перерасчет, если житель временно отсутствовал?
    62. Как рассчитывается плата за холодную воду при отсутствии счетчиков?
    63. Как сделать перерасчет платы за коммунальную услугу, если она предоставлялась с перебоями или ненадлежащего качества?
    64. Как понять, коммунальная услуга соответствует требованиям или нет?
    65. V. ОПЛАТА И НЕПЛАТЕЛЬЩИКИ

    66. Кто несет обязательства по оплате жилого помещения и коммунальных услуг?
    67. Какая ответственность предусмотрена Жилищным кодексом за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения?
    68. Несут ли ответственность по долгам за коммунальные услуги все проживающие в квартире, или же только собственник?
    69. Должны ли жильцы впускать представителя ресурсоснабжающей организации для контроля показаний счетчиков?
    70. Должны ли жильцы не приватизированных квартир оплачивать текущий и капитальный ремонт?
    71. Если прописанные члены семьи не проживали по месту прописки и предоставляли справку с места, где проживают, о том, что оплачивают коммунальные услуги там, должны ли они оплачивать коммунальные услуги по месту прописки?
    72. Какие права имеет служба судебных приставов-исполнителей?
    73. VI. СИТУАЦИИ ИЗ ЖИЗНИ

    74. В этом году общим собранием собственников дома была выбрана управляющая компания. Я выборах не участвовал, поэтому договор с этой УК подписывать не буду и платить за их работу тоже ничего не намерен.
    75. В нашем доме большинство люди работающие, лично участвовать в общем собрании сложно. А поручать принимать решения другим людям не хочется. Есть ли выход?
    76. Из управляющей компании мне принесли подписывать договор управления, где сказано, что перечень услуг включен в приложение, а самого приложения не принесли. Что мне делать?
    77. Жильцы нашего дома сами убирают лестничные площадки и пролеты. Если мы платим за благоустройство, почему эту работу не делает управляющая компания? Кто должен убирать лестничные площадки и пролеты? С какой регулярностью? Как это оплачивается?
    78. Снежная зима показала, что на тротуарах не всегда своевременно убирался снег. Кто отвечает за то, чтобы тротуары своевременно очищались от снега? С какой регулярностью должны убираться тротуары от снега?
    79. Во дворах и около домов сплошные колдобины. Во двор иногда невозможно въехать – так разбита дорога. Кто обязан ремонтировать тротуары и внутридомовые проезды? С какой регулярностью? За чей счет финансируются такие работы?
    80. У нас на придомовой территории стоят деревья прогнившие, со сломанными ветками, с ветками, которые могут упасть. Кто отвечает за состояние деревьев на придомовой территории? Кто должен опиливать деревья и удалять засохшие? Что нужно сделать, чтобы приехали и привели деревья в порядок? Кто за это платит и из каких средств?
    81. Во дворе хотелось бы, чтобы проводилось озеленение, формировались клумбы, завозилась земля. Входит ли в стоимость благоустройства устройство клумб, газонов, посев газонной травы?
    82. У нас одна детская площадка на несколько домов. Непонятно, чья она, сколько мы за нее платим. Кто должен содержать детские площадки в исправном и красивом состоянии?
    83. Ливнёвые, канализационные и другие колодцы на придомовой территории. Кто отвечает за них на придомовых территориях?
    84. Сосед отгородил для своего автомобиля парковочное место перед домом. Насколько правомерны его действия?
    85. У нас во дворе автомобили паркуются, где попало – под окнами, на газонах и т.д. Кто отвечает за организацию парковок? Кто должен это инициировать и кто за это платит?
    86. Знакомые посоветовали для снижения оплаты всему дому отказаться от ряда услуг, например, по вывозу мусора.
    87. Кто должен оплачивать капитальный ремонт общего имущества, если квартира, в которой я проживаю, является муниципальной?
    88. Муж потерял работу. Не хватает средств, чтобы регулярно платить за квартиру в полном объеме. Накапливаются долги. Под субсидии мы не попадаем. Посоветуйте, что можно сделать, пока ситуация выровняется?
    89. Меня не устраивает, как работает управляющая компания. Качество ужасное. Пока не будут работать нормально, ни копейки платить не буду.
    90. Я нигде не работаю, нет желания встать на учет в центр занятости, доходов нет, наложить взыскание ваши судебные приставы не смогут.
    91. В связи с обстоятельствами не могу сейчас полностью и регулярно платить за жилищно-коммунальные услуги. Понимаю, что долг копится, дело может дойти до суда, с ужасом думаю о том, что придут приставы и наложат арест на имущество, но пока ничего сделать не могу.
    92. Хочу оформить субсидию на содержание жилья, но нужно представить справку об отсутствии задолженности по квартплате, а денег нет. Получается замкнутый круг.
    93. Я живу в этой квартире с самого рождения – больше 20 лет. Мои родители получили ее от завода, отстояв в очереди 15 лет. Мы всегда аккуратно вносили квартирную плату. Наконец мы приватизировали квартиру. За предшествующие годы дом пришел в ужасное состояние. Не было ни одного капитального ремонта. Сейчас наш дом обслуживает частная управляющая компания. Выясняется, что капитальный ремонт собственники должны сделать за собственный счет. Что делать?
    94. Управляющая компания, которая обслуживает соседний дом, выставляет платежи почти в два раза меньше, чем многие другие. Может, перейти к ним на обслуживание?
    95. Получил повестку дня предстоящего общего собрания. Там есть вопрос об использовании общего имущества. Разве его как-то можно использовать?
    96. Я не очень понимаю, зачем вообще нужна управляющая организация?
    97. Раньше жили без всяких счетчиков. Теперь нам навязывают установку счетчиков. Зачем оно мне это надо?
    98. Интересно, как-то можно установить, сколько тепла теряется в нашем доме, кроме того, что мы реально потребляем, из-за не утепленных стен квартир, за счет распахнутых дверей подъездов и т.д.?
    99. Скоро придется использовать только энергосберегающие лампы. Если они и дальше будут такими же дорогими, зачем мне, как пенсионеру, такая экономия?
    100. Выбор управляющей организации – ответственное дело. Могут ли собственники до этого где-то узнать подробности о работе Управляющей организации, перечне оказываемых услуг, какие-то другие общие сведения?
    ПОДРОБНОСТИ:   Реконструкция, уменьшение размера общего имущества многоквартирного жилого дома

    Кто и чем управляет?

  • Что является объектом управления в многоквартирном доме?
    Управлению в многоквартирном доме подлежат:
    – помещения, принадлежащие собственникам;
    общее имущество собственников помещений в этом доме, включая придомовую территорию.
  • Каковы обязанности Собственника по содержанию многоквартирного дома?
    Собственник в многоквартирном доме отвечает за содержание (ст.30 ЖК РФ):
    – принадлежащего ему жилого помещения;
    – общего имущества собственников помещений в этом доме, включая придомовую территорию.
    Он обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники общего имущества в многоквартирном доме совместно несут расходы на содержание общего имущества.
  • Несет ли администрация района или города ответственность за управление многоквартирным домом?
    Если дом полностью муниципальный, и там проживают только наниматели, то за управление домом отвечает администрация Муниципалитета. Если в доме некоторые квартиры муниципальные, то администрация, как любой собственник в этом доме отвечает за содержание и управление домом пропорционально принадлежащей ей доле.
  • Что входит в состав общего имущества?
    В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также: крыши; ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (например, детская площадка).(ст.36 ЖК РФ)
  • Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?
    Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов. Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата. Собственники помещений обязаны самостоятельно содержать общее имущество или могут привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
  • Как определить долю принадлежащего собственнику общего имущества в многоквартирном доме? Как это связано с платежами?
    Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖК РФ). Например, если площадь принадлежащей Вам квартиры составляет 48 кв.м., а вся площадь дома – 9600 кв.м., Ваша доля составит 0,5% всего общего имущества. То есть, например, при расчете платежей на текущий или капитальный ремонт дома Вы оплачиваете 0,5%, от общей стоимости такого ремонта.
  • Может ли управляющая организация отчуждать общее имущество собственников в многоквартирном доме (например, помещение, расположенное в подвале дома)?
    Управляющая организация не имеет права отчуждать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
  • Может ли собственник продать или переуступить свою долю общего имущества в многоквартирном доме?
    Продать или переуступить свою долю общего имущества в многоквартирном доме, как отдельный объект, Собственник не может. Согласно закону, она «следует судьбе» принадлежащего Собственнику имущества. Другими словами, если Вы продаете принадлежащую Вам квартиру, то права на долю общего имущества и обязанности по его содержанию переходят к покупателю вместе с покупкой (ст.37 ЖК РФ).
  • Входят или нет подвалы и технические подполья в состав общего имущества дома. Можно ли там сделать сарай для хозяйственных нужд?
    Подвалы и технические подполья относятся к местам общего пользования. Использовать подвалы и технические подполья жителями для хозяйственных и других нужд допускается на основании решения собственников дома при соблюдении пожарных и технических норм. В ряде случаев (например, при установке в подвале дополнительного фундамента), требуется утвержденный установленным порядком проект. Согласно САНПИН 2.1.2.2645-10 (Постановление главного санитарного врача РФ от 10.06.2010 №64) в жилых зданиях любой этажности на первом, цокольном или подвальном этажах следует предусматривать кладовую для хранения уборочного инвентаря, оборудованную раковиной. Допускается устройство кладовых площадью не менее 3 м2/чел. для жильцов дома: хозяйственных, для хранения овощей, а также для твердого топлива. При этом выход из этажа, где размещаются кладовые, должен быть изолирован от жилой части. Прокладка канализационных сетей в хозяйственных кладовых запрещается.
  • Кто отвечает за состояние подвалов, чердаков, технических подполий? Кто и с какой регулярностью должен вычищать оттуда мусор?
    Подвал и чердак – места общего пользования. Отвечают за их содержание собственники. Уборка чердаков, подвалов и технических подполий должна производиться не реже 1 раза в год. Это можно поручить Управляющей компании по договору управления.
  • Кто производит ремонт и замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах?
    Федеральный закон “О почтовой связи” №176-ФЗ от 24 июня 1999г. определяет, что абонентские почтовые ящики устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых ящиков включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых ящиков возлагаются на собственников многоквартирных домов.
  • Особенности

    В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.

    ПОДРОБНОСТИ:   Сколько лететь с питера до туниса

    С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.

    Принцип работы

    Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.

    • Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
    • Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
    • Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.

    Порядок утверждения

    Процесс перехода на данный способ управления домом занимает по времени не один день.

    Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.

    Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.

    Собрание по поводу выбора формы управления может быть очным и заочным, во втором случае разносятся бюллетени для голосования за тот или иной вариант. Помимо способа управления нужно еще и избрать лица, которые будут представлять интересы и полномочия жильцов, выбрать поставщиков коммунальных услуг. Решение фиксируется в протоколе.

    ПОДРОБНОСТИ:   Передача имущества в оперативное управление бюджетному учреждению

    Отличительные черты

    Перед тем, как утвердить непосредственное управление в своем доме, жильцы должны получить информацию о его особенностях.

    • Собственники квартир напрямую оплачивают коммунальные услуги их поставщикам. При этом им не нужно тратить деньги на взносы в ТСЖ или на содержание Управляющей компании.
    • Ценным является то, что бухгалтерия ведется открыто, все жители МКД знают про доходы и расходы, что исключает риск воровства денежных средств.
    • Могут возникать проблемы из-за недобросовестных соседей, нежелающих своевременно оплачивать коммунальные услуги. Долги могут взыскиваться в судебном порядке, но за это время нужно будет решать сложные проблемы с поставщиками.
    • Государством не предусмотрено никаких программ для субсидирования домов, в которых ведется непосредственное управление. Госпрограммы распространяются только на те МКД, которые выбрали для себя Управляющую компанию или ТСЖ. Поэтому жителям даже малоэтажных многоквартирных домов стоит выбрать один из двух указанных способов управления.
    • В доме могут быть оказаны дополнительные услуги, но за них собственники квартир расплачиваются по своему желанию.

    Оплата в обязательном порядке производится только за услуги основные. Если кто-то из жильцов инициировал ремонт подъезда без предварительного сбора денег, может случиться так, что за ремонт придется платить ему лично.

    Преимущества и недостатки

    Все решения по обслуживанию дома жильцы принимают оперативно, учитываются пожелания, замечания и предложения всех проживающих в многоквартирном здании.

    Преимуществ у этой формы много.

    • Жильцы дома смогут добиться экономии на коммунальных расходах, так как работают без посредников, напрямую с поставщиками, могут контролировать объем предоставленных услуг.
    • Вопросы по содержанию, обслуживанию, ремонту собственники жилья в доме решают на свое усмотрение.
    • Нет и такого момента, как коллективная ответственность.

    Есть и недостатки в данной форме управления.

    • За дополнительные услуги платят те, кто согласен на такие расходы.
    • Нет возможности участвовать в госпрограммах.
    • Ремонт помещений общего пользования, благоустройство дома и придомовой территории – все это ложиться на плечи владельцев квартир.
    • Иногда в таких домах могут даже возникать конфликты, связанные с распределением денег, это ухудшает атмосферу в доме и взаимоотношения между соседями.

    Со временем собственники квартир могут изменить свой взгляд на используемую форму управления домом и выбрать другую, которая разрешена Федеральным Законом №255, принятого в 2015 году. Они могут создать Товарищество собственников жилья или подписать договор с Управляющей Компанией.

    Законодательство

    Жильцы самостоятельно заключают договора с поставщиками коммунальных услуг, со строительными организациями. Им нужно быть очень внимательными и грамотными в правовом отношении, чтобы не столкнуться с проблемами.

    Основной закон, который регулирует непосредственное управление, это статья 164 Жилищного Кодекса. При данной форме управления учитывается несколько нормативных положений.

    • Правила осуществления деятельностью по управлению МКД. Они были утверждены Постановлением № 416 Правительства РФ от 15.05.2013.
    • Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию МКД. Они утверждены Постановлением Правительства от 03.04.2013.
    • Также постановлением Правительства РФ от 03.04. 2013 под №290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ.

    Какие еще изменения произошли в законодательстве, которые могут коснуться вопросов по непосредственному управлению домом? Жильцы дома могут разместить средства, собранные на капитальный ремонт, на депозитном счете одного из банков.

    В таком случае они смогут защитить финансы от инфляционных процессов, если работы по ремонту откладываются. Для голосования на общем собрании может прийти человек, не проживающий в доме, но имеющий доверенность от собственника квартиры. Доверенность должна быть заверена нотариусом или по месту работы.

    И нужно помнить о том, что непосредственное управление выбрать можно для дома, по ФЗ № 255, в котором находится не больше 16 квартир.

    На общем собрании собственников помещений рассматриваются способы управления многоквартирными домами по жилищному законодательству и выбирается единый.

    Что такое потребительский кооператив и как его создать, вы можете прочесть тут.

    Непосредственное управление может осуществлять в многоквартирном доме, где не больше 30 квартир.

    Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству РФ.

    В чем заключены основные преимущества при таком формате управления?

    • Во-первых, при непосредственном управлении владельцам помещений не придётся расходовать средства для оплаты услуг какой-либо управляющей организации;
    • Во-вторых, собственники сами могут выбирать подрядные организации для технического обслуживания дома, его ремонта. Собственники сами решают на какой срок брать подрядчиков и когда отказаться от их услуг. Также собственники могут обходиться и собственными силами в осуществлении технического обслуживания, экономя приличные суммы.
    • В-третьих, любой из собственников сам заключает договор с организациями ресурсоснабжения. Благодаря этому соседи не будут вынуждены нести ответственность в том случае, если кто-то из соседей имеет задолженности по оплате.

    Немного и о недостатках данного способа управления:

    • В случае наличия большого количества квартир эффективность осуществляемого управления может значительно снизиться, необходимо собирать собрание для голосования по каждому из жилищных вопросов.
    • При непосредственном управлении самими собственниками утрачивается возможность провести капитальный ремонт дома на деньги Фонда содействия реформированию.

    В каком порядке осуществляется благоустройство придомовой территории многоквартирного дома и кто за это отвечает — узнайте по ссылке.

    ТСЖ и ЖК в многоквартирном доме возможно создать в создать в том случае, если идею поддержали больше половины собственников одного жилого дома либо собственниками нескольких домов.

    ТСЖ есть объединение собственников, является некоммерческой организацией. ЖК представляет собой объединение людей/ организаций для строительства жилья или для управления жилым домом (домами).

    Целью организаций является управление общим имуществом дома, его содержание, обеспечение коммунальными услугами и т.д.

    Схема: Управление многоквартирными домами без создания и через создание ТСЖ.

    Основные функции объединений при управлении многоквартирным домом:

    • Возможно оказание части видов услуг собственными силами (уборка территории, работа с сантехникой);
    • При взаимодействии с органами самоуправления возможно подученные средств из бюджета на капремонт и обучение, если оно необходимо. (ст. 165 ЖК);
    • Осуществление некоторых коммерческих действий.

    При заключении ТСЖ/ЖК договора управления многоквартирным домом с каждым из участников-собственников не является обязательным, условия проставив в уставе организации.

    Преимуществом ТСЖ/ЖК является непосредственно прямое управление домом, обеспечение коммунальных услуг, обозначение интересов собственников.

    Недостатком является необходимость содержать штат (кто-то из собственников, осуществляющий деятельность в организации на непрофессиональный основе), расходовать финансы на выплаты членам штата.

    Управляющая организация — это коммерческая организация, которая оказывает услуги управления домами и обладает соответствующей лицензией.

    01.jpg

    Каждый из собственников заключает договор с управляющей организацией на условиях, обсужденных на общем собрании. Управляющая организация гарантирует оказание обговорённых услуг за обговорённый период времени.

    Больше информации о том, как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, находится здесь.

    Если управляющая организация оказывает услуги неудовлетворительно, то она в обязательном порядке понесёт ответственность в соответствии с законодательством.

    Данное решение принимается на общем собрании собственников.

    Недостатки управления многоквартирным домом с помощью управляющей организации:

    1. управляющая организация — это организация, которая скорее всего будет нацелена на получение максимальной прибыли за оказание услуг, поэтому собственники могут столкнуться с завышенными тарифами и отсутствием заинтересованности в честном управлении домом за умеренную плату.
    2. у собственников не будет возможности прямо контролировать оказываемые им услуги.
    3. в случае, если собственники сами не выбрали способ управления, муниципальные органы сами назначат управляющую организацию. В этом случае сменить управляющую организацию будет непросто.

    К преимуществам управления относятся:

    1. возможность сместить заботы управления и обеспечения на организацию.
    2. наличие представителя во взаимодействии с третьими лицами.

    Как сменить управляющую компанию и что для этого необходимо? Узнайтев этой статье.

    Схема: Общее собрание как орган управления многоквартирным домом.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Интересное рядом
    Adblock detector