Требования к помещению под кафе

Обустраиваем помещение для кафе: о санитарных, пожарных и иных требованиях, а также о договорах аренды.

Вторая, но не последняя, часть серии публикаций для будущих владельцев кафе и опытных рестораторов. Всё самое важное и полезное.

Если ваше кафе будет располагаться в арендованном помещении, внимательно отнеситесь к договору аренды. Зачастую стороны договариваются «на словах», а потом пытаются доказать свою правоту в суде. Чтобы избежать возможных проблем, важно определить «правила игры» заранее, причем в письменной форме.

Договор аренды заключается по общим правилам Гражданского кодекса РФ. При аренде на срок более года договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Вот несколько важных аспектов договора аренды:

  • Размер арендной платы и порядок ее повышения нужно установить предельно четко, особенно если сумма содержит переменную часть: компенсацию коммунальных услуг, процент от оборота, зависимость от курса валют и т.д. Также можно защититься от слишком частого или чрезмерного повышения арендной платы.
  • Четкое разграничение используемой площади, если арендуется часть здания. Это особенно актуально в случае отсутствия разделяющей помещение стены или наличия помещений общего пользования. Вы же наверняка хотите отвечать только за свою территорию, делать косметический ремонт только для себя, а также иметь нормальный доступ на общую лестницу и туалет?
  • Ответственность арендодателя. Зачастую в договоре, в разделе обязанностей арендодателя, прописывают лишь предоставление помещения. Но стоит помнить о вероятности таких событий, как ухудшение состояния помещения, временное отсутствие коммунальных ресурсов, затруднение доступа посетителей в ваше кафе… Все это помешает вам работать, но если на подобные случаи в договоре не предусмотрено никаких обязанностей арендодателя, вы рискуете тем, что придется решать все проблемы самостоятельно.
  • Правильное разграничение ответственности в договоре позволяет даже возложить на арендодателя обязанность компенсировать вам сумму штрафа, выписанного вам из-за ненадлежащего состояния помещения, за которое отвечает арендодатель.
  • Расторжение договора. Как правило, при открытии кафе вы делаете ремонт «под себя», вкладываетесь в развитие точки, делаете место популярным, печатаете тысячи листовок с адресом заведения… И уходить оттуда через пару месяцев по прихоти арендодателя невыгодно. С другой стороны, если ресторан окажется убыточным, нужна возможность его закрыть и уйти. Если это важно для вас, не пишите «расторгается в случаях, предусмотренных законом», а подробно зафиксируйте взаимовыгодные условия расторжения договора.

Чтобы учесть все ваши пожелания и нюансы работы именно вашего ресторана или кафе, к разработке договора аренды рекомендуем привлекать юриста.

Материал подготовила Светлана Калинина, ведущий юрист.

Требования к помещению под кафе

Согласно ГОСТ 30389-2013, кафе предоставляет потребителям услуги по организации питания, при желании — дает возможность приятно провести время. Наиболее близкое по организации работы заведение — ресторан, однако в последнем более широкий выбор меню, направленность на организацию досуга.

Организации общепита привычно располагаются в виде отдельно стоящих зданий, летних кафе или заведений, расположенных на первых этажах жилых домов. Последний вариант зачастую вызывает негативную реакцию общества, и причин тому несколько:

  • посетители нарушают общественный покой;
  • шум в заведении превышает допустимые пределы и способствует снижению качества жизни соседей;
  • доставка сырья организована так, что доставляет дискомфорт жильцам.

Это основные из множества факторов, влияющих на ухудшение взаимоотношений владелец кафе-жильцы дома, и повлиять на ситуацию можно, работая строго в рамках законодательства.

Работа кафе организовывается в нежилом помещении жилого дома, то есть предназначенном для ведения административной, общественной или коммерческой деятельности, но не для проживания граждан.

Итак, можно ли открыть кафе в жилом доме, что об этом сказано в законодательстве? Согласно ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение можно использовать для осуществления профессиональной, предпринимательской деятельности, если это не нарушает интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение. Работа заведения не должна повлечь нарушение санитарных норм, приводить к порче здания.

Чтобы перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо подать следующие документы:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы;
  • техпаспорт, поэтажный план дома;
  • проект переустройства и перепланировки помещения в кафе;
  • протокол собрания всех жильцов-собственников о переводе помещения в нежилое (с мая 2019 г.);
  • заручиться письменным согласием каждого из собственников квартир, примыкающих к объекту, о переводе помещение в нежилое (правило действует с мая 2019 г.). Примыкающие — квартиры, имеющие общую стену с кафе, а также расположенные непосредственно над ним.

Требования пожарной инспекции и МЧС

Требования к помещению под кафе

Пожары на предприятиях общественного питания, особенно крупных, это не только убытки для его владельца, но и трагедия для людей, оказавшихся в тот момент в стенах заведения. Об их безопасности (как о сотрудниках, так и о гостях) владелец предприятия обязан позаботиться. Это оговорено законодательно.

Нормативные акты

Параметры пожбезопасности регламентируются с момента строительства или реконструктивных работ в здании и до расформирования предприятия.ГОСТ 12.1.004-91 ССБТ (актуален с приложением 1). Это общие требования, касающиеся такого важного аспекта, как пожарная безопасность. Остальные регулирующие акты освещают одну или несколько из областей пожбезопасности, к ним относят документы:

  • Описывающие огнестойкость строений (СП2.13130.2012, актуален с изменением №1).
  • Безопасность зданий описывается СНиПом 21-01.-97 (актуален с изменениями №1,2).
  • Информацию об АПС (сигнализации), правилах ее установки и автоматизированных системах тушения можно почерпнуть в ), СП5.13130.2009 (актуален с изменением №1).
  • Организацию эвакуационных мер нужно соотносить с СП4.13130.2013.
  • Пути эвакуации и выходы, их размер и обустройство, оцениваются по СП1.13130.2009 (актуален с изменением 1).
  • К электрооборудованию требования изложены в СП6.13130.2013.
  • Оповещение и управление эвакуацией нормируется СП3.13130.2009.

Перед тем как вы начнете работы по организации собственного бизнеса, обязательно поинтересуйтесь актуальностью указанных документов. К моменту начала вашей деятельности в них могут быть внесены изменения, дополнения, они могут быть заменены или полностью утратят актуальность.

Эти требования согласно вышеуказанному ГОСТу исходят из количества посетителей заведения, его расположения (цоколь/подвал, на одном из этажей многоэтажного сооружения, отдельно стоящий) и его габаритов.

Для крупных ресторанов с организацией от 200 человекомест в зале оборудовать нужно:

  • АПС СОУЭ (оповещение и управление эвакуацией).
  • Голосовое управление человекопотоком;
  • Автоматизированной системой тушения возгорания.

Для среднего размера предприятий (50-200 человекомест) достаточно будет АПС СОУЭ (сирена плюс световые таблички, указывающие выход). Если ваше предприятие совсем небольшое, и вы можете принять всего 50 человек с вас потребуют установку только сирен. Но если вы желаете расположиться в “нижнем ярусе” (цоколь/подвал), таблички с надписью “Выход” будет и для вас обязательны.

ПОДРОБНОСТИ:   Как подать жалобу на работу кассиров сбербанка

Требования к помещению под кафе

Для того чтобы выбрать конкретную систему борьбы с пожаром, нужно определиться:

  • с общей пожароопасностью здания и каждого помещения;
  • с огнестойкости как собственно помещений, так и материалов, которыми облицованы пути эвакуации и проемы дверей.

План эвакуации обязателен для всех ресторанов, принимающих более 10 посетителей за один раз. На дверях пожароопасных помещений должна быть маркировка, указывающая степень опасности. Обязательны указатели с номером пожарной службы ФИО, ответственного за ПБ лица.

На любом предприятии должна быть разработана и доведена до персонала под роспись инструкцию то пожбезобасности. Это требование оговорено первой главой (п. 2) Правил ПР-2012 (противопожарного режима). Составлена она должна быть согласно требованиям к ней (Гл.8 Требований к инструкциям по ПБ).

Предприятие общепита, в том числе ресторан, любого размера должны иметь первичные средства, помогающие погасить возгорание (багры, огнетушители с инструкцией к ним и биркой, сообщающей инспектору дату поверки, ящик с песком, ведра и т.д.) и журнал учета описанных средств. Кроме этого, должен быть в наличии, правильно вестись, своевременно заполняться журнал инструктажа по ТППБ.

Для заведений любого размера, разместившихся в “нижнем ярусе” зданий, не имеющих окон, нужно установить противодымную вентиляцию высокого качества. Все вентиляционное оборудование должно быть забрано в короба, чтобы не допустить попадание горючих веществ в систему и травматизации людей. Материалы должны быть стойкими:

  • к коррозии;
  • воздействию “едучих” химических соединений;
  • маслу и жирам.

Требования к помещению под кафе

Все стыки делаются непроницаемыми для жидкостей и даже газов.

Осветительное оборудование, особенно в помещениях с высокой пожароопасностью, должно быть взрывобезопасным. Это значит, что все лампы помещаются в металлическую арматуру, препятствующую падению на пол осколков.

Кабеля для системы борьбы с пожаром укладываются отдельной линией. Их не проводят совместно с другими электролиниями. Вся проводка должна быть скрытой и монтироваться с учетом условий помещения, где она проводится. Выбор типа кабеля и условий его прокладки нормируется по ГОСТ Р 53315. В помещениях с повышенной пожароопасностью не разрешается устанавливать рубильники или АВВ.

Все коридоры, по которым будут люди выходить из здания при пожаре должны быть свободными от любых загромождений и отделаны негорючим материалом. В больших ресторанах двери должны быть выполнены из материалов, способных обеспечить отсечение огня на время эвакуации персонала и посетителей. Размер дверных проемов определяется количеством человекомест и может составлять от 75 до 120 см. Дверь должна открываться по движению потока людей. Особенно важно это требование для ресторанов, обслуживающих 200 и более человек.

Работники предприятия должны проходить регулярный инструктаж с записью об этом в журнале, знать инструкции по ПБ и уметь действовать во время чрезвычайной ситуации. При этом они должны не только эвакуироваться самостоятельно, но и обеспечить (если это возможно) эвакуацию посетителей. А также предпринять все возможные меры по тушению пожара и спасению собственности ресторана. Это значит, что они должны уметь пользоваться огнетушителями и знать когда и какие из них можно применить.

В процессе приема смены работники должны проверять исправность электрических приборов и не пользоваться ими в случае повреждений. Во время работы от них требуется неукоснительное соблюдение правил ПБ.

Правила организации работы кафе в жилом доме

Требования к помещению под кафе

Чтобы открыть кафе в жилом доме, следует соблюдать следующие правила (СП 2.3.6.1079-01, СП 51.13330.2011):

  1. Кафе можно расположить (помимо отдельно стоящего, встроенно-пристроенного или общественного, промышленного здания) на нежилом этаже жилого здания. При этом организация должна соблюдать гигиенические требования, предъявляемые к жилым помещениям.
  2. Кафе должно иметь вход, изолированный от жилой части здания. Частые жалобы жильцов связаны с шумом от хлопанья дверей; громкими разговорами отдыхающих; сигаретным дымом.
  3. Необходимо правильно разместить вход с улицы в складские помещения, а именно — обустроить место загрузки сырья, пищевых продуктов с торца жилого здания. На место приемки не должны выходить окна жильцов и входы в квартиры.
  4. Организовать место мусоросборника. Часто поступают жалобы в прокуратуру о выбросе мусора работниками кафе возле подъездов жилых домов, хотя это недопустимо. Площадка мусоросборника должна располагаться в 25 или более метров от жилого дома, мест отдыха и площадок для игр, причем организация должна заключить договор о вывозе ТБО.
  5. Кухня не должна располагаться в подвальном или полуподвальном помещении.
  6. Сотрудникам необходимо контролировать показатели уровня шума, вибрации на рабочих местах, в кухонном цеху, в зале обслуживания. Даже если изначально в помещении слишком шумно, владелец может предпринять ряд мероприятий по доведению места организации бизнеса до показателей нормы: установить амортизаторы на оборудование, сделать ремонт с использованием звукопоглощающих материалов, производить профилактический осмотр и своевременный ремонт оборудования, увеличивающего уровень шума.

    Уровень шума в жилом помещении имеет предельные показатели, отраженные в СП 51.13330.2011. Кроме соблюдения уровня шума в жилом помещении, необходимо организовать защиту от шума транспортных потоков (СП 276.1325800.2016).

  7. Обустроить изолированную вентиляцию. Жильцы не должны страдать от постоянного запаха еды или сигаретного дыма. Использовать общедомовой вентиляционный канал запрещено.
  8. Исключить появление в помещении насекомых, грызунов. Они не только ухудшат имидж заведения, но и вызовут негодование и жалобы жильцов. Все проблемы решаются своевременным приходом службы дезинсекции, с которой заключается обязательный договор о дезинсекции и дератизации.
В большинстве случаев негодование соседей вызывают шумные заведения. Нарушать общественный покой — значит работать с несоблюдением режима тишины. Согласно законодательству, под особым контролем соблюдение уровня шума с 23.00 до 7.00.

Опираясь на санитарные нормы положения ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», на региональном уровне разрабатываются собственные нормы и правила.

Планируя деятельность, необходимо уточнить, до какого времени можно превышать уровень шума. В Москве и МО, например, проблем не возникнет, если с 22.00 до 7.00 в заведении будет тихо; в Алтайском крае, Барнауле нельзя шуметь с 22.00 до 8.00; в Саратовской области — с 21.00 до 9.00.

Желательно изучить требования к организации работы кафе, иначе невозможно выработать верный план действий по открытию заведения.

Требования к помещению кафе или ресторана

Помещение, в котором будет расположен ваш ресторан или кафе, или бистро, должно соответствовать требованиям, которые предъявляет закон. Их множество, и все они взаимосвязаны, но можно условно объединить их в несколько блоков:

  1. Требования к микроклимату помещения.
  2. Требования к обустройству помещений.
  3. Требования к размещению предприятия общественного питания.
  4. Требования к водоснабжению и канализации.
  5. Требования к уборке помещения.
  6. Требования по борьбе с насекомыми и грызунами.
  7. Требования пожарной безопасности.

1. Требования к микроклимату помещения. На создание микроклимата ресторана влияют вентиляция, кондиционирование, отопление, уровень шума, освещение, излучение от оборудования и т.п. Подробная регламентация есть в разделе 4 «Санитарно-эпидемиологических требований к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» (СП 2.3.6.1079-01).

2. Требования к обустройству помещений основаны на принципе разделения. Он означает, что не допускается контакт между:

  • сырой и готовой продукцией;
  • различными типами сырья и продуктов;
  • использованной и чистой посудой;
  • персонала на производстве и посетителей в зале.

Необходимо так обустроить ресторан, чтобы исключить повторное загрязнение очищенных продуктов, поверхностей, рук персонала и т.п. Подробно это все указано в разделе 5 упомянутых СП 2.3.6.1079-01, а также в ст.14 ТР ТС 021/2011 Технического регламента Таможенного союза «О безопасности пищевой продукции», принятого решением Комиссии Таможенного союза №880 от 09.12.2011. Вот несколько примеров:

  • Двери туалетов не должны выходить в производственные помещения. Туалеты для персонала должны быть оборудованы вешалками для рабочей одежды перед входом в тамбур, оснащенный умывальниками для мытья рук.
  • Открывание дверей из производственных помещений должно производиться наружу, если пожарными требованиями не предусмотрено иное.
  • В производственных помещениях не допускается хранение одежды и обуви, а также прием пищи.

Существуют также требования по отделке стен и потолков. С ними можно ознакомиться в ст. 14 ТР ТС 021/2011.

Требования к помещению под кафе

3. Требования к размещению предприятия общественного питания содержатся в разделе 2 СП 2.3.6.1079-01.

Ресторан можно разместить:

  • в отдельно стоящем здании,
  • в пристройке к жилым и общественным зданиям,
  • в нежилых этажах жилых домов,
  • в общественных зданиях,
  • на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работающего персонала.

Также обратите внимание на особенности размещения передвижных кафе, ресторанов на объектах с особым статусом, а также на ограничения по размещению заведений, торгующих алкоголем. Об этом мы уже рассказывали в первой статье серии публикаций «Ресторанный бизнес: советы юриста».

4. Требования к водоснабжению и канализации подробно описаны в разделе 3 СП 2.3.6.1079-01.

Вот некоторые из наиболее важных правил:

  • В заведении общепита запрещается использовать привозную воду (кроме передвижных кафе).
  • При отсутствии горячей или холодной воды нужно приостановить работу.
  • Работа также обязательно приостанавливается при проведении ремонта в производственных помещениях.
  • Наличие туалета и раковины для мытья рук посетителей обязательно, причем они должны быть отделены от тех, что используются персоналом!

Требования к помещению под кафе

5. Требования к уборке помещения есть в тех же самых СП 2.3.6.1079-01, но они «раскиданы» по разным разделам; также они могут содержаться и в других актах.

  • Текущая уборка проводится постоянно, своевременно и по мере необходимости.
  • В тех помещениях, где готовятся блюда, а также в подсобных помещениях, ежедневно проводится влажная уборка с применением моющих и дезинфицирующих средств.
  • После каждого посетителя обязательна уборка обеденного стола.
  • Не реже одного раза в месяц проводится генеральная уборка и дезинфекция.
  • Нужно иметь график уборки каждого из помещений, в котором после каждой уборки ставится соответствующая отметка. Кроме этого, необходимо проинструктировать работников о порядке и частоте проведения уборки, и, что немаловажно, – о том, какой инвентарь, какие моющие и дезинфицирующие средства должны быть использованы и в какой пропорции, а также о порядке их хранения. Рекомендуем вам принять инструкцию, в которой подробно все это расписано, и предоставить ее работникам для ознакомления под роспись.

6. Требования по борьбе с насекомыми и грызунами заслуживают отдельного внимания. В ресторанах и кафе никаких насекомых быть не должно – ни при каких обстоятельствах! А значит, следует своевременно проводить дезинсекцию и дератизацию.

Требования к дезинсекции установлены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 9 июня 2003 г. №126 «О введении в действие санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 3.5.2.1376-03», к дератизации – Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 22 сентября 2014 г. №58 «Об утверждении СП 3.5.3.3223-14 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и проведению дератизационных мероприятий».

Нюансов у этих процедур – масса, поэтому настоятельно рекомендуем работать со специализированной организацией. Доказательством соблюдения требований будет являться договор с такой организацией и акты о проведении дезинсекции/дератизации. Обратите внимание, что проводить подобные мероприятия следует одновременно во всех смежных помещениях, вместе с соседями, чтобы предотвратить миграцию насекомых и грызунов в здании.

7. Требования пожарной безопасности устанавливаются двумя основными документами: Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. №123-ФЗ) и Правилами противопожарного режима (Постановление Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. №390). Также стоит обратить внимание на Временные методические рекомендации по проверке систем и элементов противопожарной защиты зданий и сооружений при проведении мероприятий по контролю (надзору) (утв. МЧС России 3 июля 2014 г.).

  • Действия руководителя организации по соблюдению правил пожарной безопасности указаны в разделе 1 Правил противопожарного режима.
  • Тип и особенности конкретного противопожарного оборудования, которое нужно иметь в ресторане, зависят от типа здания и обычно определяются проектировщиком. Однако многие требования могут зависеть и от вида осуществляемой деятельности, площади залов, помещений и т.д.
  • Абсолютно во всех ресторанах и кафе должны быть первичные средства пожаротушения. В помещениях следует размещать правила пользования пожарной техникой, телефон вызова пожарной охраны, план эвакуации.
  • Могут также понадобиться: автоматическая установка пожаротушения, автоматическая пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.
  • Проверяющие органы наверняка попросят продемонстрировать документы: как минимум, инструкцию по пожарной безопасности; план, график и программу инструктажа; приказ о назначении ответственного за пожарную безопасность, эвакуацию, проведение инструктажа; журнал регистрации инструктажей работников; журнал учета средств пожаротушения.

Куда нужно обратиться при открытии кафе в жилом доме, перечень необходимой документации

Начальный этап открытия кафе в жилом доме — изучение законодательства, завершительный — прием первых посетителей, но дойти до последнего можно только решив организационные вопросы. Этапы:

  1. «Заложить» бюджет исходя из собственных возможностей.
  2. Найти помещение для кафе, произвести перепланировку и ремонт.
  3. Зарегистрировать организацию в налоговой, выбрать систему налогообложения.
  4. Разработать и утвердить меню с помощью профессионального шеф-повара.
  5. Закупить оборудование.
  6. Нанять персонал.
  7. Организовать доставку продуктов.
  8. Прорекламировать открытие нового заведения.

Для открытия собственного кафе нужны средства. На сумму затрат влияют следующие факторы:

  • будет ли помещение арендованным или приобретенным;
  • формат заведения, ассортимент предлагаемой продукции;
  • стоимость оборудования для реализации идеи (может приобретаться техника б/у или новая);
  • количество наемных работников (в кафе может быть введена система самообслуживания или же заказы будет принимать официант);
  • особенности интерьера.

Если к открытию кафе в жилом доме привлекаются заемные средства, необходимо с особой скрупулёзностью просчитать потенциальный доход, предусмотреть и устранить все риски, связанные с закрытием точки общепита из-за недоброжелательности соседей и жалоб в органы надзора (Роспотребназдор, Прокуратуру).

Требования к помещению под кафе

Для согласования открытия точки общепита следует обратиться в службы:

  • санэпиднадзора (Роспотребнадзор, СЭС);
  • МЧС;
  • градостроительную службу, если планируется реконструировать здание, производить перепланировку.

В итоге необходимо иметь в наличии документацию:

  • свидетельство о госрегистрации;
  • договор о покупке (аренде) помещения;
  • разрешение администрации на размещение кафе в жилом здании;
  • согласие собственников на размещение кафе в жилом доме;
  • справку БТИ о состоянии помещения;
  • заключение госэпиднадзора о разрешении деятельности;
  • перечень предлагаемых в меню блюд, технологические карты;
  • сертификаты соответствия на сырье для приготовления продукции;
  • санитарные книжки для каждого из сотрудников;
  • договоры о проведении дезинсекции и дератизации, договор на вывоз ТБО.

В кафе необходимо оформить уголок потребителя, разместив на видном месте книгу отзывов и предложений.

Во избежание проблем с пожарной службой требуется установить противопожарную сигнализацию, световые вывески «вход-выход», иметь в наличии средства для тушения пожара.

Оформление кафе в жилом доме: ООО или ИП

Заведение общепита, расположенное на одном из этажей жилого дома может иметь статус ООО или ИП.

При продаже алкоголя необходимо учесть, что объект не должен находиться ближе 100 метров к детским, культурным, спортивным, образовательным учреждениям.

Чтобы оформить ИП, потребуется:

  • заявление;
  • паспорт и ИНН;
  • квитанция об оплате госпошлины в размере 800 руб. (при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи можно подать документы в электронном виде, тогда платить за оформление не придется).

Для организации ООО потребуется больший перечень документации:

  • заявление;
  • паспорт;
  • при наличии компаньона — протокол собрания учредителей, а при самостоятельном открытии — решение учредителя;
  • устав предприятия;
  • квитанция о внесении суммы госпошлины в размере 4000 руб.;
  • открытие счета в банке, внесение уставного капитала в размере не менее 10 тыс. руб.

Процесс регистрации с момента подачи документов до внесения организации в реестр занимает не более 3 дней.

В случае банкротства ИП отвечает всем своим имуществом, а участник ООО — только суммой в рамках уставного капитала.

Вне зависимости от организационной формы, предприниматель в заявлении должен указать код ОКВЭД для регистрации кафе в жилом доме. В 2019 г. используется классификатор, действующий с 2017 г. Подойдет код:

  • 10 — Группа «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания».

Одновременно с документами на регистрацию подается заявление о выборе налогового режима.

Для кафе оптимальным будет выбор упрощенной системы налогообложения. Для организации, планирующей взаимодействовать с плательщиками НДС, рекомендуется выбрать «Общую систему налогообложения». ИП, арендующие помещение до 50 м2, могут работать по патентной системе налогообложения. В любом случае, в дальнейшем остается возможность сменить действующую систему налогообложения на более выгодную.

Иногда продукты выгоднее покупать у частных физических лиц (например, с фермерских хозяйств). Законодательством это не запрещено, однако существуют нюансы.

Как найти помещение для кафе в жилом доме

Для открытия кафе важно подобрать проходное, людное место, с высоким пешеходным трафиком.

Как и где искать помещение, подскажет план действий. Необходимо:

  1. Взять карту города и проанализировать, где максимальная концентрация населения, в каких районах/кварталах находятся заведения общепита и на чем специализируются, как далеко от желаемого места открытия находятся детские и образовательные учреждения.
  2. Лично просмотреть места, наиболее благоприятные для открытия кафе. Найти помещение непросто, наиболее благоприятные часто заняты, но если повезет, можно увидеть вывеску «аренда» на здании, подходящем для открытия кафе. К поиску можно привлечь опытных риэлторов, или самостоятельно искать информацию на специализированных интернет-платформах: Авито, ЦИАН, Юла, Недвижимость mail ru, Из рук в руки, Мирквартир, Move, Яндекс. Недвижимость, N1, РБК Недвижимость, Дорус и многие другие.
  3. Осмотреть помещение. Соглашаться на аренду или приобретение площадей под оборудование кафе пока рано, следует попросить отсрочку хотя бы в 1 день и рассчитать «трафик». Это просто: необходимо удобно разместиться возле здания с самого утра, вооружиться блокнотом и ручкой и записывать, сколько людей проходит мимо точки. Это позволит просчитать приблизительную загрузку посадочных мест, скорректировать график работы заведения, определить размер ожидаемого дохода.
Найдя помещение, необходимо довести его до уровня соответствия требованиям СанПиН, уведомить о начале деятельности. В наличии необходимо иметь пакет документов, без которых кафе работать не сможет.

Если мимо здания проходят студенты, а неподалеку образовательное учреждение, целесообразно открыть кафе-закусочную, и не обязательно оформлять лицензию на алкоголь, организовывать ООО. Формат будет прост: недорогие блюда, быстрая подача, доход за счет большого оборота.

Требования к помещению под кафе

При наличии вблизи офисных зданий, вероятно, что посетители потребуют бизнес-ланч, а задержавшись после работы, попросят продукцию на вынос.

Вблизи развлекательной зоны, в центре целесообразно разместить кафе, предлагающее спиртные напитки, салаты, легкие и сытные закуски для отдыхающих.

Сколько стоит ремонт, оборудование, персонал

Если бизнесмена интересует аренда помещений под ресторан, ему стоит учитывать следующие аспекты.

Коммуникации

Важнейшую роль в работе заведения играют коммуникации – электро- и водоснабжение, вентиляция и канализация. Следует учитывать эти моменты, поскольку в центральных районах столицы до сих пор имеются дома, не подключенные к горячему водоснабжению. Бывают и дома, в которые вода и электричество подаются с постоянными перебоями.

Данный аспект требует повышенного внимания, особенно если местоположение будущего ресторана – старая часть Москвы. Как правило, тамошние дома давно нуждаются в капитальном ремонте или даже в реконструкции. Аренда помещений под столовую в таких зданиях непременно повлечет за собой дополнительные траты на строительные и ремонтные работы.

На рынке нередко появляются недавно закрывшиеся объекты общепита с пониженной стоимостью. Не стоит моментально откликаться на подобные предложения, потому что причины закрытия таких точек могут быть весьма нелицеприятными.

Открытие заведения в жилом доме непременно потребует серьезных затрат на качественную звукоизоляцию и вентиляционную систему. Однако даже при выполнении этих условий жильцы могут быть недовольны подобным соседством. Кроме того, часы работы ресторана будут строго ограничены.

Условия аренды

Три главных фактора – стоимость, состав и сроки арендной платы. По идее, стоимость аренды должна быть на уровне 5% от будущей прибыли. Чаще всего в стоимость входит сама плата, налоговые отчисления, а также эксплуатационные и коммунальные расходы.

Следует также учитывать сроки аренды помещения, которые могут быть слишком краткосрочными для владельца заведения. Обычно кафе начинает приносить доход через три года после открытия, поэтому единственным правильным решением является долгосрочное сотрудничество с арендодателем.

Основные статьи расходов делятся на разовые, которые придется понести только при открытии кафе, и постоянные.

Сэкономить можно на закупке оборудования, закупив технику б/у или взяв ее в аренду. Для поиска следует обратиться на популярные платформы по предложению подержанной техники: Авито, Экспресс Клуб, Юла.

Нестандартная статья затрат — «подарки» жильцам дома, где планируется расположить кафе, в виде новой игровой площадки для детей, дверей в подъезд, оплаты ремонта дорожного покрытия или иных «презентов» взамен на дружеское расположение.

В среднем окупаемость бизнеса составит до полугода. Хорошая доходность связана с высокой наценкой на готовые блюда (100-500%). Открытие кафе в жилом доме — выгодное вложение, если предотвратить конфликты и нарабатывать популярность вкусной пищей, качественным сервисом.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Интересное рядом
Adblock detector