Расторжение договора найма возможно

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

Прекращение найма жилья без договора

В любой момент гражданин-наниматель жилища волен прекратить пользование помещением. При условии фактического прекращения пользования жилищем договор соцнайма подлежит расторжению.

Причем согласия, полученного в устной форме от членов семьи, недостаточно, необходимо получить от них письменное доказательство своего согласия, оформленное в установленном порядке.

Следует помнить, что в соответствии с ЖК РФ, а именно 71 статьей, права и обязанности по отношению к жилому помещению социального найма имеют и лица временно отсутствующие, соответственно, для законного и правомерного расторжения договора соцнайма нужно получить согласие временно отсутствующих граждан, являющихся представителями семьи нанимателя.

Законом установлены следующие условия расторжения договора:

  • Соглашение сторон договора – самый благоприятный исход договорных отношений. В данном случае это основание не вызывает неблагоприятные юридические последствия для субъектов договора.
  • Инициатива лица, пользующегося помещением на правах нанимателя. Это положение, как отмечалось, реализуется при определенном условии: получении согласия родственников нанимателя, проживающих с ним в качестве семьи.
  • Разрушение жилья. Иными словами, полная потеря помещением своего функционального назначения, фактическая гибель жилищного объекта, такое его состояние, при котором пользоваться жилищем невозможно.
  • Выезд нанимателя вместе с семьей, в иное жилище. Договор можно считать прекратившим свое действие с момента освобождения указанными гражданами жилой территории.
  • Инициатива наймодателя. Может быть реализована лишь при наступлении определенных причин. И только в результате судебного разбирательства.
  • Смерть гражданина-нанимателя, если он пользовался помещением и проживал в нем один, также означает прекращение договора социального найма жилого помещения.

Расторжение договора найма возможно

Расторжение договора социального найма жилого помещения может произойти и без оформления сторонами, в случае, когда имело место официальное, зафиксированное предупреждение о расторжении договора. Если наниматель желает закончить отношения по поводу конкретного жилища и подстраховать себя от дальнейших претензий наймодателя, законом предусмотрена сдача жилья по акту приема-передачи.

В таком документе указывается, что наниматель и его семья освободили жилье, сдали его в нормальном состоянии, без серьезных нарушений и повреждений, передали ключи от помещения наймодателю. В случае выявления повреждений жилья, требующих проведения каких-либо работ, наймодатель на законных основаниях и вправе потребовать устранения недостатков в конкретный срок.

Наймодатель вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в судебном порядке. Заявление подается в письменной форме, один экземпляр направляется лицу-нанимателю. Заявление должно содержать информацию о суде, в который направляется, сведения о нанимателе и наймодателе.

ПОДРОБНОСТИ:   Страховая сумма и страховая стоимость в имущественном страховании

В судебном заседании наймодатель должен доказать вину нанимателя и его незаконное поведение, повлекшее подачу иска. Наниматель же имеет право приводить доводы относительно своей невиновности. Суд принимает решение с учетом информации, полученной от обеих сторон. Правовые последствия для сторон наступают после получения судебного решения и вступления его в силу.

Выселение происходит как с предоставлением гражданам другого жилища, взамен прежнего, так и без предоставления. Жилище, которое передается гражданину после выселения, должно находиться в том же населенном пункте, где ранее проживал гражданин, и обязано отвечать всем требованиям закона относительно технического, противопожарного и санитарного состояния.

Выселение нанимателя без предоставления другого жилица происходит по вине нанимателя, например, в случае, когда систематически не оплачиваются коммунальные услуги, когда своими действиями гражданин разрушает, уничтожает помещение, нарушает законные права других людей и отказывается устранить нарушения, несмотря на предупреждение нанимателя о необходимости это сделать. Для выселения необходимо иметь вступившее в силу решение суда.

Гражданско-правовые сделки с государством, как правило, сопряжены с бумажной волокитой.

Однако в данном обстоятельстве имеется и неоспоримое преимущество, поскольку расторжение таких сделок протекает строго по правилам, регламентированным нормативно-правовыми актами жилищного законодательства Российской Федерации:

  • Для нанимателя нет риска, вдруг оказаться без крова или иметь дело с внезапной выплатой денежных сумм в дополнительном порядке;
  • Расторгаться договор социального найма имеет возможность в добровольном порядке, исходя из согласия сторон;
  • У ответственного нанимателя есть право расторжения соглашения в одностороннем порядке, направив заявление в адрес администрации, которая выделила жилье. Основное условие – следует получить письменное разрешение всех членов семьи, которые проживают совместно в одном помещении;
  • Подобный договор может прекратиться в автоматическом порядке, если наниматель выехал. При этом прописка по другому адресу ничего не меняет.

Муниципальный орган, администрация населенного пункта (в качестве собственника) имеет право расторжения договора не иначе, как в судебном порядке, основываясь на ряде прописанных в законе причин:

  • Объект используется нанимателем не по назначению (преследуя коммерческие цели, как складское помещение или же для того, чтобы разместить посторонних граждан);
  • Жилищно-коммунальные услуги не оплачиваются жильцами более полугода;
  • Нанимателем не вносится плата за квартиру в течение 6 месяцев и более (не относится к договору безвозмездного найма);
  • Граждане, которые занимают помещение, систематически допускают нарушение норм общественного порядка, что имеет подтверждение в форме письменных показаний со стороны соседей;
  • В случае нанесения имуществу ущерба или же разрушения такового.

В ряде случаев, договор не расторгается, а прекращается: если одиноко проживающий квартиросъемщик умер или же если жилье было разрушено.

Говоря о социальном найме муниципального помещения, у нанимателя имеются определенные гарантии и права, обратно как при частном найме, условия по расторжению договора оговариваются, как правило, в пользу собственника помещения.

Подобные сделки и их особенности регламентированы нормами законодательства гражданско-правовой сферы жизнедеятельности. Закон предписывает два вида жилищного найма:

  • наем краткосрочного характера;
  • долгосрочный наем (до пяти лет).

Хозяева объектов недвижимости нечасто «отваживаются» на заключение второго типа договора, так как начиная со второй половины 2014 года, подобное обременение жилплощади должно быть подвержено государственной регистрации.

ПОДРОБНОСТИ:   Если досрочно расторгнуть договор страхования жизни по кредиту

Кроме того, довольно очевидный факт, что краткосрочный наем более безопасный для владельца жилья, если ему попался недобросовестный наниматель, не выполняющий свои финансовые обязательства.

Как правило, основания прекращения найма прописываются в тексте соглашения. По той причине, что данный документ выступает соглашением взаимного характера, по той же причине лица, заключившие его, должны придерживаться условий такового.

Расторжение договора найма возможно

Полезным правилом будет внимательное ознакомление с текстом договора перед подписанием.

Распространенным порядком выступает вариант, при котором обязательным является уведомление инициатором второй стороны договора за 2-4 недели до освобождения жилплощади.

Однако зачастую встречается устное уведомление гражданами друг друга в заблаговременном порядке, дающем возможность для собственника подыскать новых арендаторов, а нанимателям – найти подходящее жилье.

Но заметим, что наибольший уровень надежности присущ письменной фиксации таких важных моментов. Если произойдет конфликт, то потерпевшей стороне проще будет доказывать свою правоту.

Порой сторонами заключается соглашение о расторжении договора как отдельный дополнительный документ, суть которого состоит в уточнении остаточных сумм платежей и временных рамок на выезд.

Если возникли спорные моменты по поводу прекращения частного найма объекта недвижимости, они должны регулироваться нормами российского законодательства.

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения

Если договор не регламентирует условий своего расторжения, то следует ориентироваться на соответствующие нормы гражданского законодательства Российской Федерации, а именно:

  • По согласию лиц, которые проживают с нанимателем, он (наниматель) имеет право расторжения договора своим односторонним решением, осуществив письменное предупреждение в адрес собственника жилья минимум за три месяца;
  • Через суд договоры могут быть расторгнуты, основываясь на инициативе владельца помещения, в таких случаях:
  • наниматель не осуществлял внесение установленной платы за жилье в течение 6 месяцев (при долгосрочном найме);
  • нанимателем не вносилась регулярная плата в оговоренный срок более 2-х раз (при краткосрочном найме);
  • помещение разрушено или испорчено в результате деяний нанимателя;
  • объект используется квартиросъемщиком, выходя за рамки назначения;
  • наниматель неоднократно, систематически нарушает нормы общественного порядка. В данном случае, от владельца помещения должно быть вынесено предупреждение, а уже в случае повторного нарушения его требований, должно последовать обращение в судебные органы;
  • Основываясь на инициативном решении любой стороны, судом рассматриваются заявления относительно прекращения найма, при условии, что объекты недвижимости непригодны для жизни и имеют аварийное состояние.

Смеем заметить, что, к сожалению, механизмы по защите интересов собственников, прописанные законодательством нашего государства, не в силах быстро и с должным эффектом обеспечить разрешение проблем, связанных с недобросовестными жильцами.

Приведем пример: если имущество на объекте было повреждено, то со стороны законодательства прописана обязанность нанимателя на устранение причиненного ущерба в течение 12 месяцев, а для владельца, естественно, лучше получить компенсацию в денежной форме.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.
ПОДРОБНОСТИ:   Замена прав при смене фамилии в 2019 году: документы и порядок действий

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру.

Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Интересное рядом
Adblock detector