Право собственности на жилое помещение

Основания возникновения права собственности на жилые помещения

Под правом собственности лица на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания.

Право собственности на жилое помещение возникает у лица по разным основаниям. В качестве основных из них могут быть названы:

  1. строительство жилого дома;
  2. инвестирование в строительство квартиры в многоквартирном доме.

а) купли-продажи;

б) ренты;

в) мены;

г) дарения;

д) получение жилья по наследству и т.п.

Жилые помещения – недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость – его возникновение, ограничение, переход к другому лицу и прекращение подлежит государственной регистрации. При разрешении в суде споров, связанных с возникновением или прекращением права собственности на жилые помещения, суды должны исходить из того, что до государственной регистрации права собственности покупатель по договору купли-продажи жилого помещения, исполненного сторонами, не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии в его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Под правомочием владения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь у себя в хозяйстве жилое помещение, фактически обладать им, возможность числить его на своем балансе и т.п. Право владения представляет фактическую сторону собственности, так как защита его устанавливается в интересах собственника и собственности.

Под правомочием пользования понимается основанная на законе возможность извлечения из жилого помещения его полезных свойств, в известном смысле – потребление его. Определяя объем действий, входящих в правомочие пользования, законодатель ограничивает действия по пользованию жилым помещением указанием на то, что пользователи жилым помещением могут использовать его только для проживания граждан. Использование жилого помещения для производственных или каких-либо иных нужд запрещается.

Правомочие пользования тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться жилым помещением, только фактически владея им.

Под правомочием распоряжения понимается основанное на законе определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности (отчуждение по договору купли-продажи, передачи по наследству и т.п.). Реализацию правомочия распоряжения можно рассматривать как динамику отношений собственности, так как она влечет перемену собственника.

Путем распоряжения правомочия владения и пользования могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, как физическим, так и юридическим.

Все вышеназванные правомочия, составляя в своем единстве содержание вещного права собственности на жилое помещение, тесно взаимосвязаны между собой. Так, например, господство над жилым помещением представляет собой необходимую предпосылку осуществления правомочий пользования.

Следует отметить, что раскрытие содержания права собственности не исчерпывается лишь характеристикой указанных правомочий, так как одноименные правомочия могут принадлежать и не собственнику. Поэтому здесь необходимо обозначить и специфические признаки, присущие указанным правомочиям именно как правомочиям собственника жилых помещений.

Во-первых, собственник осуществляет принадлежащие ему правомочия по своему усмотрению. Так, собственник жилого помещения согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ вправе по своему усмотрению осуществлять в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.

Во-вторых, мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения включает в свое содержание указанную традиционную триаду правомочий собственника – право владения, право пользования и право распоряжения, но реальные возможности по осуществлению указанных правомочий носителями других вещных прав зависят как от прямого указания закона, так и от воли собственника (например, возникновение и прекращение этих прав).

Характеризуя право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право. Если вещное право собственности на жилые помещения – это право господства над жилыми помещениями, непосредственной властью над ними, то, выделяя право собственности из других вещных прав, следует отметить наибольшую меру этой власти.

а) право владения;

б) право пользования;

в) право распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены законодательством (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ).

а) для проживания гражданам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании;

б) юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных ЖК РФ и ГК РФ.

Возникновение права собственности на жилое помещение

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном нормами главы 4 ЖК РФ “Переустройство и перепланировка жилого помещения”.

Обязанности собственника жилого помещения сводятся к тому, что собственник должен:

  1. соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
  2. соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
  3. поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская его разрушения и бесхозяйственного обращения с ним;
  4. соблюдать права и законные интересы соседей.
ПОДРОБНОСТИ:   Заявление на ремонт в подъезде в управляющую компанию

а) самого жилого помещения;

б) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, если в этом доме находится квартира или комната собственника.

Собственник жилого помещения несет риск случайной гибели его.

Право собственности,
в том числе и на жилые помещения
заключается, во-первых, в комплексе прав
и обязанностей собственника. Собственник
вправе, по своему усмотрению, совершать
в отношении принадлежащего ему имущества
любые действия, не противоречащие закону
и иным правовым актам и не нарушающие
права и охраняемые законом интересы
других лиц.

Он вправе отчуждать свое
имущество в собственность другим лицам,
передавать им, оставаясь собственником,
права владения, пользования и распоряжения
имуществом, отдавать имущество в залог
и обременять его другими способами.
Кроме того, собственник может передать
свое имущество в доверительное управление
другому лицу (доверительному управляющему).

Во-вторых, собственник несет бремя
содержания принадлежащего ему имущества,
а также риск случайной гибели повреждения
своего имущества самостоятельно, если
иное предусмотрено законом или договором.
Право собственности охраняется законом.
В России признаются частная, государственная,
муниципальная и иные формы собственности.

Характерной чертой
законодательства Российской Федерации
является то, что правовое положение и
особенности оборота жилой недвижимости
регулируются несколько отлично от
остальных видов недвижимости.

Существует два
основополагающих нормативных акта,
посвященных регулированию обороту
жилой недвижимости, — Жилищный кодекс
РФ и Гражданский кодекс РФ.

Право
собственности на жилое помещение
включает три правомочия его собственника
по владению, пользованию и распоряжению
этим помещением. Право собственности
на жилые помещения возникает с момента
его государственной регистрации в
учреждении юстиции в соответствии с
Федеральным
законом «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» от 21.07.1997 г.

Основания
возникновения у граждан права собственности
на жилые помещения возникают в результате
возмездных и безвозмездных сделок.

К возмездным
способам приобретения жилья относятся:
приобретение жилого помещения в
результате заключения договора
купли-продажи, договора мены, договора
ренты, в том числе и договора пожизненного
содержания с иждивением, выплаты пая в
жилищном или жилищно-строительном
кооперативе в полном объеме, участие в
долевом и индивидуальном строительстве.

К безвозмездным способам приобретения
жилого помещения относятся: приобретение
в результате дарения, приватизации
имеющейся у гражданина жилой площади,
путем наследования. Кроме того, гражданин,
не являющийся собственником имущества,
но добросовестно, открыто и непрерывно
владеющий как своим собственным
недвижимым имуществом в течение 15 лет,
приобретает право собственности на это
имущество на основании приобретательной
давности.

Содержание права. Особенности

Гражданский Кодекс РФ (ст. 209, п1) разделяет правомочия на три части: пользование, владение, распоряжение. Права, появляющиеся при разных обстоятельствах и имеющие свои особенности:

  1. Возникновение права собственности в связи со строительством домаПри строительстве жилого дома. Возникает при совершении госрегистрации, проведенной после окончания строительства на законно отведенном участке территории.
    До наступления регистрации недостроенный дом не существует, как юридическая единица, но является правовым объектом (незавершенное строительство). Его можно считать особым видом недвижимости, т. к. основной признак (связь с землей) есть. Но такое неоконченное строительство не получит статус жилого, поскольку оно возникнет только после окончания стройки и приема в эксплуатацию.
  2. Право приобретательской давности наступает после 15 лет непрерывного владения недвижимостью.
  3. Право собственности на бесхозяйственное имущество, у которого нет хозяина, либо тот отказался по установленным правилам, появляется в соответствии со сроками давности.
  4. На самовольную постройку – устанавливается судом.
    Нюансы данной ситуации таковы, что у лица, проводящего стройку самовольно, не возникает на него привилегий. Постройку зарегистрировать нельзя из-за нарушений, связанных с ее возведением. В такой ситуации можно говорить лишь о строительных материалах, затраченных на постройку, которые незаконный строитель может вернуть себе. Кроме того, он ответствен за снос незаконного объекта, который произведет за свой счет. Закон не поощряет следующие незаконные действия: разрешения на строительство отсутствуют, порядок землеотвода не выполнен, целевое назначение строительства идет вразрез с документацией.
  5. Переход права собственности на жилое помещение по договору купли-продажиПраво, появляющееся после покупки недвижимости. В соответствии с договором продавец должен передать, а покупатель принять имущество, оплатив его.
  6. Полученное в результате договора мены, по которому граждане обмениваются недвижимостью.
  7. Договор дарения подразумевает возникновение привилегий на жилое помещение. Одаряемому жилое помещение передается дарителем безвозмездно.
  8. ГК предусматривает возникновение права при уплате ренты, которая может быть бессрочная (постоянная) и пожизненная.
  9. При наследовании недвижимости – по закону или по завещанию.
  10. Приватизация – бесплатная передача помещений проживающим гражданам.
  11. Привилегия граждан, ранее состоящих в кооперативе, на квартиру, при условии выплаты всех взносов в полном объеме.
  12. Граждане, участвующие в долевом строительстве, приобретают право на жилищное помещение, вкладывая деньги в застройку.
  13. Договор найма может служить поводом для появления права.
ПОДРОБНОСТИ:   Соглашение об определении долей в общей собственности

Приобретение права собственности

Право на жилье в любом случае наступает для граждан, которые эту недвижимость приобрели любым из вышеперечисленных способов, только после посещения Регистрационной палаты.

Целевое назначение жилых помещений, находящихся в собственности у граждан, является важным моментом при владении ими. Они предназначены строго только для проживания граждан и членов их семей. Распоряжение этой недвижимостью должно происходить в соответствии с ее целевым назначением (ст. 288 ГК). Гражданин может проживать в квартире сам и обеспечивать проживание своей семье, отчуждать и сдавать для проживания площадь другим лицам.

Использовать жилые помещения для иных целей нельзя без изменения их целевого назначения, что требует их перерегистрации. При нарушении этих условий или неудовлетворительном содержании своей недвижимости, при нарушении интересов соседей органы местного самоуправления могут обратиться в суд с иском о продаже с торгов этой недвижимости.

Это может привести к принудительному отчуждению имущества. Предупрежденный собственник проблемного жилья должен в установленные сроки устранить нарушения и их последствия (ст. 293 ГК). Собственник жилья не имеет права отчуждать свою долю из общей домовой собственности. Эта доля неразрывно входит в право на общее жилье (ст. 290, п. 2 ГК).

Обязанности граждан:

  • содержание жилья и общего имущества в хорошем состоянии, не меняя целевого назначения;
  • проведение перепланировки только с разрешения соответствующих органов;
  • соблюдение санитарных норм;
  • соблюдение интересов соседей;
  • оплата коммунальных услуг в установленные сроки;
  • участие в капремонте дома проживания.

Причины прекращения права собственности на жилое помещение

Если момент возникновения принадлежности жилплощади установлен после государственной регистрации, то прекращение права собственности начинается с момента отчуждения жилого объекта, обращения взыскания на недвижимость. Согласно ст. 235 ГК РФ в качестве основания прекращения также обозначается:

  • изъятие объекта недвижимости из-за использования земельного участка не по назначению;
  • прекращение действия договора аренды земли и продажа объекта незавершенного строительства через публичные торги;
  • конфискация квартиры, комнаты или коттеджа – по решению суда.

Гибель недвижимости, например, вследствие пожара, само по себе не означает утрату возможности быть его полноценным владельцем.Самовольная постройка – согласно ст. 222 ГК РФ, не является основанием приобретения жилого помещения. Она может быть узаконена, если будет принято положительное решение суда.

Право собственности на жилое помещение

Законное владение должно быть подтверждено свидетельством установленного образца. В нем обозначается информация о собственнике, наименование объекта недвижимости и сведения о наличии (отсутствии) обременений. Регистрация выполняется в течение 10 дней после обращения в Росреестр с заявлением.

Принадлежность, подтвержденная правоустанавливающими документами, и «розовым» свидетельством, означает возможность не только пользоваться недвижимостью по назначению, но и определять его юридическую судьбу, т.е. продавать, дарить и передавать по наследство.

Если квартира или частное домовладение находились в аренде, то передача объекта недвижимости другому лицу не значит, что такая аренда будет досрочно прекращена.

Законный факт владения, пользования, распоряжения жилплощадью устанавливается после оформления юридически значимых документов. Важно правильно заключать соответствующую сделку и при необходимости пользоваться поддержкой компетентного юриста.

Для целей Жилищного
кодекса определение членов семьи
собственника жилого помещения содержится
в пункте 1 статьи 31 ЖК РФ.

Право собственности на жилое помещение

К членам семьи
собственника жилого помещения относятся:
проживающие совместно с данным
собственником в принадлежащем ему жилом
помещении его супруг, а также дети и
родители данного собственника, другие
родственники, нетрудоспособные иждивенцы,
а в исключительных случаях иные граждане
могут быть признаны членами семьи
собственника, если они вселены
собственником в качестве членов своей
семьи.

Сегодня Жилищный кодекс не ставит
право быть признанным в качестве члена
семьи собственника в зависимость от
ведения с ним общего хозяйства не смотря
на то, что для такого признания по
отношению к нанимателю жилого помещения
ведение с нанимателем общего хозяйства
обязательно в силу статьи 69 ЖК РФ.

Помимо членов
семьи права на пользование жилой
площадью, находящейся в частной
собственности, могут приобретать и
некоторые другие лица. К таким лицам, в
соответствии со статьями 33 и 34 ЖК РФ,
относятся лица, пользующиеся жилой
площадью на основании завещательного
отказа и на основании договора пожизненного
содержания с иждивением.

В случае прекращения
семейных отношений с собственником
жилого помещения право пользования
жилым помещением собственника за бывшим
членом семьи не сохраняется. Такой
позиции придерживается и ЖК РФ (п.4 ст.
31) и ГК РФ (п.2 ст. 292). Исключение составляют
лица, имеющие право пользование жилым
помещением на основании статей 33 и 34 ЖК
РФ.

Кроме обозначенных
оснований жилищное законодательство
устанавливает ряд специальных оснований
прекращения права собственности на
жилое помещение.

Жилое помещение
может быть изъято у собственника путем
выкупа в связи с изъятием соответствующего
земельного участка для государственных
или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК).

В результате
признания в установленном Правительством
РФ порядке многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу. В этом
случае к собственнику после признания
дома аварийным в установленном порядке
предъявляется требование о сносе дома
в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК).

ПОДРОБНОСТИ:   Где менять права при смене фамилии в екатеринбурге

В случае
бесхозяйственного содержания собственником
жилого помещения, которое предусмотрено
ст. 293 ГК РФ, собственник также может
утратить свое право на жилое помещение.
Определяется понятие «бесхозяйственное
содержание» Правилами пользования
жилыми помещениями, утвержденными
постановлением Правительства РФ от 21
января 2006 г. № 25.

Понятие
«бесхозяйственное содержание» содержит
следующие действия:

  1. использование
    жилого помещения не по назначению;

  2. систематическое
    нарушение прав и интересов соседей;

  3. бесхозяйственное
    обращение с жильем, влекущее его
    разрушение.

Еще одним основанием
прекращения права собственности на
жилое помещение может стать самовольное
переустройство и (или) перепланировка
жилой площади (ст. 29 ЖК РФ).

Закон устанавливает
порядок принудительного прекращения
права собственности при наличии указанных
выше оснований.

Собственнику
жилого помещения органом местного
самоуправления делается официальное
предупреждение о необходимости устранения
выявленного нарушения. В случае
бесхозяйственного обращения с жилым
помещением собственнику должен быть
предоставлен также соразмерный срок
для ремонта помещения. При нарушении
прав и интересов соседей для вынесения
предупреждения требуется установление
систематичности в действиях собственника
или дееспособных членов его семьи.

Далее, если принятые
меры окажутся безрезультатными, орган
местного самоуправления вправе обратиться
с иском в суд о продаже жилого помещения
с публичных торгов.

После удовлетворения
иска жилое помещение продается с
публичных торгов, а собственнику
выплачивается вырученная от продажи
сумма за вычетом расходов на исполнение
судебного решения. При этом надо полагать,
что прекращение права собственности
на жилое помещение по указанным выше
поводам не является основанием для
выселения бывшего собственника из
занимаемого им жилого помещения.

По
договору найма специализированного
жилого помещения наймодателем может
быть: собственник специализированного
жилого помещения. От имени собственника
может выступать: уполномоченный орган
государственной власти или уполномоченный
орган местного самоуправления, и, кроме
того, уполномоченное этими органами
лицо.

Договор
найма специализированного жилого
помещения заключается в письменной
форме. Типовые договоры найма
специализированных жилых помещений
утверждаются Правительством Российской
Федерации. Сегодня действует Постановление
Правительства РФ «Об утверждении
Типового договора найма специализированных
жилых помещений» от 21 мая 2005г., № 315.

Норма предоставления
в жилых помещениях в общежитиях и домах
маневренного фонда составляет не менее
шести квадратных метров жилой площади
на одного человека.

Расторжение
договора найма специализированного
жилого помещения может быть осуществлено
в любое время по соглашению сторон и
по желанию нанимателя. По требованию
наймодателя договора найма
специализированного жилого помещения
может быть расторгнут в судебном порядке
при неисполнении нанимателем и
проживающими совместно с ним членами
его семьи обязательств по договору
найма специализированного жилого
помещения, а также в иных предусмотренных
статьей 83 ЖК РФ случаях.

Существенным
моментом также является то, что переход
права собственности на служебное жилое
помещение или жилое помещение в общежитии,
а также передача такого жилого помещения
в хозяйственное ведение или оперативное
управление другому юридическому лицу
влечет за собой прекращение договора
найма такого жилого помещения, за
исключением случаев, если новый
собственник такого жилого помещения
или юридическое лицо, которому передано
такое жилое помещение, является стороной
трудового договора с работником –
нанимателем такого жилого помещения
(ст. 102 ЖК РФ).

К принципам
управления жилищным фондом можно отнести
следующие: основным субъектом управления
является государство;

  1. все субъекты права
    обязаны соблюдать нормативные акты,
    регулирующие деятельность жилищного
    фонда;

  2. управление жилищным
    фондом децентрализовано, основные
    правомочия предоставлены органам
    местного самоуправления.

Субъектами
управления жилищного фонда являются
(п. 2 ст. 4 ЖК РФ):

  1. Российская
    Федерация;

  2. субъекты Российской
    Федерации;

  3. муниципальные
    образования;

  4. юридические лица;

  5. граждане.

Под функциями
управления понимают содержание
деятельности субъектов управления. В
управлении жилищным фондом можно
выделить следующие функции:

  1. организация
    жилищного фонда (создание, пополнение,
    сохранение жилищного фонда);

  2. контроль за
    исполнением и сохранением жилищного
    фонда.

Методы управления
– способы и приемы реализации функций
управления делятся на два вида:

  1. административные
    методы – предписания, обязательные для
    их адресатов, они могут быть как
    санкциями, так и мерами материального
    поощрения;

  2. экономические
    методы – способы, обеспечивающие объекту
    управления выбор оптимального варианта
    поведения, при этом используются такие
    экономические рычаги, как цена, прибыль,
    кредит.

Методы, применяемые
в управлении жилищным фондом, должны
быть разнообразными, экономически
обоснованными и целесообразными.

Целью управления
многоквартирным домом является достижение
благоприятных и безопасных условий
проживания граждан, надлежащее содержание
общего имущества, решение вопросов
пользования общим имуществом,
предоставление коммунальных услуг
гражданам, проживающим таком доме.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Интересное рядом
Adblock detector