Оформление проекта на перепланировку квартиры

Чем регулируется

Перепланировке и переустройству посвящена гл. 4 ЖК РФ, здесь дается определение этих понятий, виды работ и последствия их проведения без разрешения, как оформить перепланировку.

Ответственность за перепланировку без предварительного согласования описана в ст. 7.21 КоАП РФ. Постановление № 621 регулирует оформление и выдачу разрешительных документов.

Какие нужны документы для согласования ремонтных работ

Действующая законодательная база Российской Федерации и ее столицы предусматривает, чтобы в проектах перепланировки квартир, нежилых площадей в объектах недвижимости различного назначения и принадлежности (форм собственности) обязательно присутствовали пятнадцать следующих компонент:

  1. Корочки (обложка), представляющие «лицо» и отражающие стиль фирмы, которая создала проект перепланировки. Здесь указываются атрибуты проекта перепланировки — номер, дата завершения (утверждения);
  2. Титульный лист — содержит сведения о разработчиках проекта перепланировки, заверенные их личными подписями. На практике часто объединяется с первой компонентой — обложкой;
  3. Общие данные (основной комплект чертежей по форме Ф.1, ссылки и прилагаемые бумаги по Ф.2) и свидетельствование главного инженера проекта перепланировки в Москве (ГИП) соответствия разработок (архитектурных, инженерных, технических решений) принятым канонам и строительным нормам;
  4. Пояснительная записка, дополняющая проект перепланировки текстовыми пояснениями. Раскрывает формальные аспекты и содержание производства работ (их перечень и условия проведения, основания для создания проекта изменений в планировке квартиры или нежилого объекта, архитектурные и строительные решения, элементы противопожарной безопасности, пр. сведения);
  5. План БТИ (помещения до переустройства). Основные параметры — метраж, расположение сантехники и регламентируемых бытовых приборов, нумерация — принимаются в качестве исходных, на которых зиждется создаваемый проект перепланировки;
  6. Промежуточные чертежи (план) с указанием переносимых (разбираемых) перегородок, кухонных плит, сантехники, устройства проемов, пр. Планируемые к осуществлению изменения в проект перепланировки вносятся красным цветом;
  7. Чертежи, отражающие состояние пространства после перепланировки. На них не принято указывать схемы размещения стиральных (посудомоечных, сушильных) машин, колонок и духовок (газовых, электрических);
  8. Экспликация полов, план с указанными номерами помещений, в которых они подвергаются реконструкции, особенности конструкции устраиваемых «многослойных» полов. Устройство последних должно включать звуковую изоляцию, а под площадью санузлов — еще и гидроизоляцию. Укладка изоляционных материалов оформляется отдельными актами скрытых работ;
  9. Схема гидроизоляции. Во избежание протечки на нижние этажи перенесение и расширение санитарных узлов сопровождается реконструкцией гидроизоляции. Ввиду важности пункта, проект перепланировки, сданный без данной схемы, обречен на возврат (получение отказа);
  10. Разводка водоснабжения и канализации (раздел «ВК»). Этот раздел в проект перепланировки квартиры включается при переносе во время перестройки сантехнических приборов, установке душевых кабин, новых ванн, унитазов. При изменении планировки подвода труб горячего и (или) холодного водоснабжения, отвода канализационных стоков данный раздел можно заказать отдельно;
  11. Трехмерное изображение — аксонометрическая схема — инженерных коммуникаций и оборудования. Представляет пространственное взаимное расположение отдельных элементов этого вида обеспечения;
  12. Чертежи по металлоусилению конструкций и проектирование работ, реализующих такое усиление. Этот момент придется согласовать при вмешательстве в целостность несущих стен либо панелей перекрытия. В проект перепланировки включаются общий вид проема с усиливающей рамой, детализация металлических узлов усиления. В документе обязательно отражается последовательность выполнения работ (технологических операций). Последние сопровождаются составлением соответствующих актов (скрытых работ по усилению проемов);
  13. План расположения на карте местности дома, в котором производится реконструкция. Дополняется фотографической фиксацией и привязкой к элементам городской инфраструктуры;
  14. Допуск СРО — саморегулируемой организации. Заверяется мокрой печатью организации;
  15. Договор с разработчиком документации или его обязательство на авторский надзор в ходе перестраивания объектов.
  • Запрашиваются планы от Заказчика (эскиз перепланировки).
  • Объект обследуется инженером компании.
  • Разрабатывается проектная документация (ПП, ТЗ).
  • Заказывается технический паспорт БТИ (при необходимости запрашивается строительная документация).
  • Комплект документов подается на согласование.
  • Получается распоряжение МЖИ о возможности проведения перепланировки.
  • Осуществляется авторский надзор с подписанием Актов на скрытые работы.
  • Заказываются новые поэтажные планы и экспликации.
  • По результатам перепланировки и переустройства вносятся изменения в правоустанавливающие документы.

Акцентируем ваше внимание на том, что наша компания дорожит своей репутацией, а потому не берется за заведомо непроходные проекты, подразумевающие грубые отступления от требований и нормативов. Намного лучше воспользоваться опытом наших специалистов, способных предложить более разумные, комфортные, законные и беспроигрышные варианты проекта.

Согласно российскому законодательству, процесс согласования перепланировки проводится в уполномоченных на это органах местного самоуправления.

ПОДРОБНОСТИ:   Срок исковой давности: учимся рассчитывать правильно - Статьи

В зависимости от региона это может быть как межведомственная комиссия по вопросам переустройства/перепланировки, так и жилищная инспекция, управление (департамент) архитектуры и т.д.

В зависимости от сложности предполагаемых работ, типа дома (новостройка, старое здание, объект культурного наследия и т.д.), потребуется различное количество документов для согласования.  

В самом распространенном случае, когда изменяется конфигурация квартиры или частного дома, влекущая за собой внесение изменений в технический паспорт, требуется собрать и сдать в компетентный орган следующий комплект документов:

  • проект перепланировки. Именно он отражает изменения в помещении, к примеру, перенос перегородок, разборку стен, устройство дополнительных входов.
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Это может быть свидетельство на собственность, договор социального найма, а в случае новостройки, на которую еще не получено свидетельство — договор долевого участия (ДДУ) в строительстве, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры.
  • согласие всех собственников (нанимателей) квартиры на перепланировку.
  • согласие других собственников в многоквартирном доме, если перепланировка затрагивает общее имущество МКД (пример: устройство мансарды на чердаке, установка двери в квартиру в общем коридоре).
  • заявление по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ № 266 от 28.04.2005г. (заполняется непосредственно в уполномоченном органе, должно содержать подписи всех совершеннолетних членов семьи, либо подписывается представителем по доверенности).

Важно знать, что для утверждения перепланировки потребуется еще техпаспорт. А в случае, если квартира находится в доме-памятнике архитектуры или объекте культурного наследия — еще и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

Однако эти документы орган местного самоуправления запрашивает самостоятельно.

Такое правило действует и для перепланировки административного здания, то есть для нежилых помещений.

Проект перепланировки включает в себя текстовую и графическую часть, а также может содержать дополнительные блоки информации.

В общем случае в соответствии с ГОСТами 21.101-97, 21.501-93 проект содержит не менее 5-6 информационных блоков (а часто и больше).

Текстовый блок

  • Информирует о проектировщике, объекте перепланировки.
  • Отражает весь ход работ от демонтажа и подготовительных работ, до отделки. 
  • Включает описание материалов, правил производства работ.

Обложка

планировка

Содержит данные проектировщика (наименование, год проектирования, название проекта). Может быть оформлена в фирменном стиле исполнителя.

Титульный лист

Иногда он выполняет роль обложки, при этом на «титульнике» ставят реквизиты проектировщика, подписи ответственных лиц, печать организации. Обычно подписывает проект его руководитель (главный инженер), если необходимо — руководитель авторского надзора.

Общие данные

Этот раздел содержит перечень нормативных актов (ГОСТов, СНиПов, региональных или городских документов) на которых основывается проект перепланировки.

В данном разделе указан перечень чертежей проекта, опись прилагаемых документов, в том числе копия свидетельства СРО на проектирование.

Сроки изготовления проекта перепланировки обычно невелики: на типовое помещение проект может быть составлен в течение 1-3 дней, на более сложные работы потребуется не больше месяца.

После получения заказчиком-собственником выполненного проекта и сбора оставшейся части документов, их необходимо передать в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу согласований.

Оформление перепланировки квартиры- разрешение на ремонт

При получении отказа согласовать перепланировку, такой отказ может быть обжалован в суде.

Для чего нужно получить разрешение

Изменение инженерных коммуникаций и устройства конструкций чревато возникновением риска для здоровья не только людей, проживающих в отдельно взятой квартире, но и жильцов дома.

Потому при реализации задуманного ремонта без разрешения у собственника может появиться очень много проблем.

Существуют действующие нормативно—правовые акты, регламентирующие проведение перепланировок и документы, в которых отражено состояние квартиры.

Они нужны для того, чтобы проконтролировать любые изменения, проведенные владельцем недвижимости. Контроль необходим для предотвращения аварий и конфликтных ситуаций.

Почему необходимо заказать

Без проекта невозможно официально оформить разрешение на перепланировку, так как он входит в перечень необходимых документов для подачи заявления на согласование.

ПОДРОБНОСТИ:   Налоги для ИП при сдаче квартиры в аренду

При этом следует знать, что все проекты делятся на две группы:

  • I группа — работы, выполняемые по самостоятельным эскизам или типовым проектам. Это простые варианты переустройства/перепланировки, к примеру, демонтаж ненесущих перегородок, перенос приборов в кухне, ванной, в пределах отведенного для них помещения. Для таких работ достаточно нарисовать эскиз на копии техплана квартиры (Москва в этом случае предоставляет возможность пользоваться типовыми проектами, размещенными, в частности, на сайте Мосжилинспекции).
  • II группу работ составляют работы, требующие профессионального проекта (устройство проемов в несущих стенах, создание дополнительных входов, возведение лестниц, мансард, каминов и прочего).

Необходим проект и для строительной организации/специалистов, которые будут впоследствии выполнять сами работы по переустройству.

Как правильно

Во избежание незаконных изменений в квартире существует согласование или оформление перепланировки.

Есть организации, в компетенцию которых входит решение вопросов, связанных с перепланировкой и документы, регламентирующие проведение и согласование изменений в жилище.

Оформить перепланировку можно самостоятельно или обратившись за помощью к компаниям, предоставляющим подобные услуги.

Многие ипотечные договоры включают пункт, запрещающий проведение подобных ремонтно—строительных работ до полного погашения суммы кредита.

Куда обращаться

В первую очередь нужно точно узнать, что перепланировка не будет противоречить законодательству, так как существует перечень запрещённых работ.

Для этого необходимо проконсультироваться с инженером—строителем или заказать проект перепланировки.

Если проектная документация разработана организацией, имеющей допуск СРО, то согласование пройдет без проблем.

После того как проект создан необходимо обратиться в Жилищную инспекцию или МФЦ, чтобы получить разрешение на проведение ремонтно—строительных работ. Для этого нужно подать туда заявление и приложить к нему документы.

Для согласования перепланировки понадобятся:

  • проект;
  • техпаспорт на жилище, в котором указана конфигурация помещений до проведения ремонтных работ;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая количество прописанных;
  • согласие всех проживающих в квартире (в письменной форме);
  • копия лицевого счета, которая подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • документы о праве собственности на жилье (выписка из ЕГРП);
  • если планируется расширение площади квартиры за счет общедомового имущества, то понадобится разрешение СЭС и МЧС;
  • заявление.

Как оформить перепланировку в БТИ самостоятельно

Пошаговый план, как оформить перепланировку квартиры в 2019 году в БТИ:

  1. проведение ремонтно—строительных работ по перепланировке. Все действия должны полностью соответствовать проектной документации, отступление чревато в будущем серьезными осложнениями. Поэтому если что—то изменяется, необходимо новое согласование;
  2. как только ремонт будет окончен, необходимо направить обращение в Жилищную инспекцию, откуда будет прислана комиссия для проверки работ. Комиссия проверяет соответствие произведенных изменений проекту и составляет акт о приемке квартиры или дома;
  3. после составления и подписания акта понадобится обратиться в БТИ за новым техническим паспортом на недвижимость. Квартиру или дом посетит специалист с целью проведения технической инвентаризации, которому нужно будет уплатить пошлину.

Квартиры

После получения разрешения на проведение перепланировки дается 4 месяца.

За это время нужно успеть сделать ремонт, причем он должен в полной мере соответствовать проектной документации. Чтобы официально согласовать проведенные работы нужно пригласить сотрудника Жилищной инспекции.

Алгоритм дальнейших действий:

  1. оформление Акта выполненных работ, в котором указывается, что перепланировка соответствует проекту;
  2. получение в БТИ нового техпаспорта на квартиру, основанием для чего служит Акт выполненных работ. Для этого потребуется обратиться в БТИ с паспортом и проектной документацией;
  3. получение нового кадастрового паспорта в МФЦ или Кадастровой палате;
  4. если площадь квартиры изменилась необходимо получить новое свидетельство права собственности на недвижимость.

Нежилого помещения

Перепланировка офиса, производственного здания, склада, магазина и других нежилых помещений производится в соответствии с действующими санитарными и строительными нормами.

Проведение ремонтно-строительных работ и их результаты не должны обуславливать риск для здоровья и жизни людей. Процедура согласования практически идентична таковой при получении разрешения на перепланировку квартиры.

Подобный документ должны подписать:

  • владелец постройки или его представитель;
  • собственник помещения;
  • проектировщик и строительная компания, выполнившая работы;
  • специалисты СЭС и МЧС.
ПОДРОБНОСТИ:   Как правильно копить деньги в копилке

Жилого

Согласование перепланировки в жилом доме производится точно так же, как и получение разрешения на подобные работы в квартире.

Перепланировка, сделанная без разрешения, считается незаконной, так как реально существующая конфигурация помещений не соответствует имеющейся документации.

Такую недвижимость нельзя будет передать в наследство, подарить или использовать в качестве залога при оформлении кредита.

Многих волнует вопрос, нужно ли перед продажей узаконивать перепланировку. Продать квартиру с нелегальными изменениями можно, но очень затруднительно. Хлопоты с узакониванием переделок придется взять на себя новому владельцу, что снижает стоимость недвижимости примерно на 30%.

Потому, если сделана самовольная перепланировка, то стоит узнать, где оформить уже выполненные работы и узаконить тем самым изменения.

Проект выполняется компанией-исполнителем на основании заявки собственника помещения, после оформления (заключения) договора на выполнение работ.

  • Все листы и части проекта сшиваются, заверяются составителями и руководителем проектной организации.
  • Заказчик в проекте ставит отметку об ознакомлении (утверждении) проекта.

Договором на проектирование обычно предусматривается возможность внесения изменений по замечаниям согласующих органов (без дополнительной оплаты со стороны заказчика).

Как узаконить уже сделанную

В первую очередь стоит попытаться узаконить ремонт в административном порядке, то есть «задним числом».

Для этого потребуется:

  1. вызвать техника БТИ, чтобы он зафиксировал изменения в старом техпаспорте;
  2. направить в Жилищную инспекцию заявление с просьбой разрешить перепланировку. При этом желательно иметь акт выполненных работ, который может предоставить строительная компания, делавшая ремонт;
  3. на основании акта выполненных работ и разрешения Жилищной инспекции производится получение нового кадастрового паспорта;
  4. после чего все документы надо подать в БТИ, где делается новый техпаспорт на недвижимость;
  5. последний этап — получение нового свидетельства права собственности на жилище.

Если перепланировка сделана без предварительного согласования, и в административном порядке узаконить ее не удалось, то сделать это можно исключительно через суд.

Через суд

Чтобы легализовать изменения потребуется направить иск в суд по месту размещения объекта недвижимости.

Подобное заявление могут подать:

  • владелец квартиры на основании свидетельства о праве собственности;
  • наниматель жилья, предоставленного по договору соцнайма;
  • физическое либо юридическое лицо, которое распоряжается помещением на основании договора аренды, но только если имеется разрешение владельца недвижимости в письменной форме.

В иске заявитель должен указать:

  • наименование и адрес судебного органа;
  • адрес объекта недвижимости, количество квадратных метров и комнат;
  • обстоятельства, вследствие которых возникла необходимость в подаче искового заявления (причина отказа Жилищной инспекции в выдаче разрешения на перепланировку);
  • доказательства безопасности произведенных работ (заключение МЧС, СЭС);
  • перечень прилагаемых документов.

Суд может вынести отрицательное решение, если выполненные работы нарушают действующее законодательство, строительные и санитарные нормы.

Сколько стоит

Перепланировку нельзя отнести к бесплатным или бюджетным услугам. На стоимость влияют сложность перепланировки, местонахождение недвижимости (регион) и состояние здания. Цена в Москве и Московской области составляет ориентировочно 50 тысяч рублей.

Вид работ Цена, тысяч рублей
Разработка проекта От 3 до 15
Получение технического паспорта на жилище От 2 до 7
Получение разрешения в Жилищной инспекции От 5 до 30

Кроме того, при оформлении необходимо оплатить госпошлины, услуги специалистов (например, нотариуса), составление документов, изготовление копий.

Если выполнены работы, которые не требуется согласовывать, то нужно будет только оформить новый техпаспорт.

Проектирование — достаточно дорогой вид работ.

Проектируемый объект Стоимость, в тыс. руб.
Перепланировка типовых квартир в многоквартирных домах от 15
Проект на объединение (или разделения) жилых помещений от 20
Перепланировка типового жилого помещения в нежилое от 15-20
Техническое обследование помещений и выдача заключения от 6-9

Понятно, что проектирование перепланировки на более сложные объекты (объединение нескольких квартир, расположенных на нескольких уровнях (этажах), переустройство, связанное с радикальным изменением схемы расположения тепло-газо-водоснабжения, и т.д.) стоит существенно дороже приведенных выше цифр.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Интересное рядом
Adblock detector