Можно ли продать половину квартиры без согласия второго собственника

Долевая собственность: основные понятия

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право преимущества при покупке доли у совместных собственников. Под этим правом подразумевается первоочередное право покупки по стандартным условиям.

Перед тем как начать процедуру продажи недвижимости, собственник должен уведомить о своих намерениях всех остальных собственников. Уведомление обязательно направляется в письменном виде. У владельца должно быть подтверждение отправки. В уведомлении прописывается цена и указаны условия продажи. У остальных собственников есть месяц на то, чтобы принять решение, купить доли или нет. Если в течение 30 дней они не заявляют свои права, долю в квартире можно продавать третьим лицам.

Если сделку нужно совершить раньше 30 дней, можно взять с каждого собственника отказ в письменной форме. При нарушении имущественных прав других собственников сделка может быть оспорена в течение 90 дней в суде. В такой ситуации она будет аннулирована.

Законом предусмотрено два вида общей собственности. Она подразделяется на долевую и совместную. Долевая собственность возникает тогда, когда осуществляется приватизация коммунального жилья.

При таком разделе каждому собственнику выделяется конкретная доля. Если в квартире живет одна семья, то на каждого члена семьи закрепляется отдельная комната. Распоряжение долевой собственностью производится по договоренности владельцев.

Если собственники не договариваются между собой мирным путем, порядок распоряжения определяется судом. Изначально долевая собственность считается равной. Это говорит о том, что каждому собственнику должна принадлежать равная доля.

Но по договоренности с другими собственниками может быть оформлено выделение доли. Она бывает как реальной, так и идеальной. Если производится выделение реальной доли, это означает конкретную часть недвижимого объекта. Должны быть технические возможности, чтобы разделить жилое помещение.

Потребуется сделать отдельный вход. Это возможно, только если речь идет о частном доме. В квартире такое сделать невозможно. Поэтому на практике доля чаще всего остается в идеальном виде. Из-за этого возникают сложности при продаже части от общей собственности.

Если у владельцев совместная собственность, это еще одно препятствие к продаже квартиры. В данной ситуации доли не определяются. Такой вид собственности возникает при тесной родственной связи между владельцами. Например, квартира была приватизирована супругами. Если необходим раздел имущества, первоначально потребуется выделение доли.

Заметьте! Общая собственность становится долевой, когда один из владельцев захочет продать или обменять долю, принадлежащую ему. После того как будет выделена конкретная часть, владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению.

После того как будут завершены все действия с нотариусом, стороны обращаются за государственной регистрацией права собственности на недвижимый объект. Это можно сделать через многофункциональный центр или территориальное отделение Росреестра.

При обращении в МФЦ нужно быть готовым к тому, что время сделки будет увеличено. Это возникает из-за пересылки документов, так как МФЦ только посредник между гражданами и службами.

Помимо стандартного пакета бумаг, продавцу потребуется предоставить согласие владельцев на совершение сделки. А также подтвердить, что владельцев уведомили о планируемой продаже. Для этого подготавливаются подлинники уведомлений и отказы собственников от права приобретения.

Если со стороны покупателя выступает один из собственников, который изъявил желание приобрести долю, необходимо предоставлять в Росреестр бланк уведомления этого собственника. Это необходимо для того, чтобы удостовериться в соблюдении прав остальных владельцев.

После того как в ЕГРН будут внесены сведения об оформлении сделки, у покупателя возникают юридические права на данный объект недвижимости.

Чтобы исключить риск признания сделки недействительной, рекомендуется обращаться за помощью к профессиональным юристам. Продажа долевой собственности связана с большим количеством нюансов. Их незнание может стать причиной аннулирования сделки.

Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.

Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире.

Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.

Самым распространенным считается деление в равных долях (п.1 ст.245 ГК РФ). Поэтому, чем больше собственников, тем меньше доля каждого из них. Иногда возникают случаи, когда размер долей варьируется в зависимости от различных обстоятельств, например, от вклада непосредственного участника в имущество (п.2 ст. 245 ГК РФ).

ПОДРОБНОСТИ:   Имеет ли право работодатель не подписать заявление на увольнение?

Деление может происходить по согласию сторон, или при не достижении такового в судебном порядке. Суд же может в будущем пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев, состав семьи, которого увеличится в связи с женитьбой и рождением ребенка.

Обязанности долевых собственников

Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.

  •  выплаты за коммунальные услуги;
  •  налоговые платежи;
  •  затраты по ремонту квартиры.

Можно ли продать половину квартиры без согласия второго собственника

Обязанности разделяются между всеми собственниками соразмерно их долей.

Один из собственников доли несовершеннолетний

Значительно осложняют сделки купли продажи долей, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний гражданин.

Решающим здесь будет решение органов опеки, которые в большинстве случаев признают, что продажа одной из долей может ущемить права ребенка и тем самым отказывают в осуществлении продажи.

Сложности возникнут при оформлении сделки с долей, которая принадлежит несовершеннолетнему гражданину. Чтобы права ребенка не были нарушены, контроль сделки проводится под надзором органов опеки и попечительства.

Внимание! Специалисты опеки должны выдать разрешение на продажу недвижимого имущества. Но оно будет выдано только в том случае, если у ребенка есть место, где он будет проживать. Только после получения разрешения можно уведомлять остальных собственников о желании совершить сделку купли-продажи.

Возникают проблемы и у дольщиков, которые хотят продать свою часть имущества. Это может случиться в ситуации, когда одним из владельцев доли будет несовершеннолетний ребенок. Органы опеки могут принять эту сделку как ухудшение жилищных условий ребенка. В таком случае будет выдан отказ в продаже доли в квартире.

Физическая и юридическая доля

Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.

Можно ли продать половину квартиры без согласия второго собственника

Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую.

Приватизированное или коммунальное жилье

Процедура продажи доли в приватизированном жилье не отличается от обычной сделки. Нормы законодательства не содержат особых нюансов по этому поводу. Коммунальная недвижимость реализуется по принципам продажи стандартных недвижимых объектов.

При продаже нужно получить письменное согласие от соседей. Без него сделка будет признана недействительной.

Как сособственнику продать свою долю без согласия остальных

Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.

Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.

Но такая беспрепятственная реализация своих прав владельцем ограничивается в случае наличия других собственников жилья. Так как распоряжение имуществом в данной ситуации должно быть достигнуто путем взаимной договоренности участников правоотношений (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Статьей 250 ГК РФ (п.1) регламентируется абсолютное право при продаже одним из владельцев доли на ее покупку другими собственниками.

  • Владелец обязан направить всем собственникам письменное извещение о предстоящей продаже квартиры с указанием цены доли и прочих условий. Стоимость и условия купли-продажи доли квартиры должны быть равнозначными, как для собственников, так и для сторонних покупателей.
  • На приобретение или отказ от него остальным владельцам отводится один месяц, по истечении которого, в случае отсутствия заинтересованности кого-либо из собственников, доля может быть продана постороннему покупателю.

Если владелец одной из долей осуществил продажу с нарушением установленного законодательством порядка, то другие собственники вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском.

Обходные схемы и притворные сделки

Если квартира находится в долевой собственности, владелец при наличии намерения продать ее должен уведомить остальных собственников о предстоящей сделке. Без наличия согласия договор купли-продажи будет невозможно зарегистрировать в Росреестре.

Направлять уведомление остальным владельцам требуется для достижения следующих целей:

  • дольщик, который получил уведомление о намерении продажи части недвижимости, должен принять решение о покупке в течение 30 календарных дней;
  • если после получения уведомления один из собственников уклоняется от дачи согласия, но и приобрести долю сам не планирует, можно оформлять продажу без его ответа;
  • если остальные дольщики выражают согласие приобрести долю, сделка должна быть оформлена с ними на условиях, указанных в уведомлении.
ПОДРОБНОСТИ:   Можно ли сдать обратно смартфон после покупки

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь. 

От того, правильно ли будут проинформированы остальные дольщики, зависит законность сделки, а также состав покупателей.

После получения уведомления о продаже доли остальные владельцы могут выразить нежелание совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить владения долей третьим лицом, нужно выразить свое желание на приобретение доли по условиям продавца.

Внимание! После принятия такого решения наступают следующие правовые последствия:

  • решение о преимущественном праве на покупку выражается минимум одним собственником;
  • приобретение оформляется только на условиях продавца, равных для третьих лиц;
  • продавец не вправе менять условия сделки. Он не может ни уменьшить, ни увеличить сумму сделки.

Если решение выкупить долю высказал один владелец, он становится покупателем в сделке. После оформления у него пропорционально увеличивается доля в собственности.

Если выкупить долю захотят сразу два собственника, то они участвуют в сделке на равных правах и получают равные части продаваемой доли.

При оформлении сделки оформляется стандартный договор, который содержит условия, прописанные в уведомлении. Если продавец изменит условия договора после направления уведомления, например, в меньшую сторону, остальные собственники вправе оспорить сделку в суде.

Остальные собственники никак больше противиться продаже доли не могут. Если они отказываются от приобретения, им остается только смириться с посторонними владельцами.

Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.

  • Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
  • Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
  • Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.

Существует схема, по которой, воспользовавшись нормами статьи 252 ГК РФ, собственник вправе потребовать денежную компенсацию, в случае невозможности выдела ему доли из-за ее ничтожного размера.

Можно ли продать половину квартиры без согласия второго собственника

В стремлении как можно скорее совершить сделку купли-продажи своей доли некоторые участники, прибегают к нечестным, а главное противозаконным методам. Нарушение закона может привести к неприятным правовым последствиям. Чтобы избежать подобного, лучше соблюдать действующее законодательство, обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и доказать свое право на продажу доли.

Продать долю в квартире без согласия второго собственника можно только при условии точного соблюдения всех требований, отраженных в Гражданском кодексе.

Все положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

  • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
  • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения.

Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя.

Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

  • Стоимость продаваемой части;
  • Объем доли, который владеет продавец;
  • Иные условия договора.

Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке.

Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.

Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

ПОДРОБНОСТИ:   Акт списания ценностей

Как продать долю?

Продать жилое помещение, находящееся в долевой собственности можно в соответствии со ст. 549-558 Гражданского Кодекса.

Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

Продажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки.

Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

  • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
  • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

Уведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:

  • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
  • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

Документ в обязательном порядке должен содержать:

  • Стоимость реализуемой доли;
  • Подробное описание всех деталей сделки;
  • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

Нотариальное удостоверение договора

Независимо от того, кто будет выступать со стороны покупателя, сделка подлежит регистрации у нотариуса. Это нужно сделать до обращения в Росреестр для регистрации права собственности. Покупатель и продавец должны обратиться вместе в нотариальную контору.

Для того чтобы заверить договор купли-продажи доли у нотариуса, предоставляют следующие документы:

  • паспорта сторон;
  • составленный договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН в отношении каждого собственника, а также в отношении всего недвижимого объекта;
  • уведомление о намерении продажи, направленное в адрес всех собственников;
  • ответ на уведомление. Его можно предоставить в том случае, если он был в письменной форме.

Нотариус проводит проверку всех документов. Если нарушений не будет обнаружено, то он ставит на документе отметку. После этого можно обращаться за оформлением права собственности.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Интересное рядом
Adblock detector