Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости: пример, расчет

Суть методики

Этот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем. Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих.

При использовании способа ДДП для прогнозирования уровня доходности от всевозможных способов использования недвижимого имущества производится расчет на определенное количество лет и в обязательном порядке строится прогноз выручки при реализации оцениваемого объекта по истечении срока. Подобная методика лучше всего работает при нестабильности в доходах.

Случаями применения метода служат:

  • существует обоснованное предположение отличия денежных потоков в обозримом будущем от существующих;
  • имеется информация, позволяющая спрогнозировать уровень будущих поступлений;
  • наблюдается сезонность поступления денежных средств;
  • в качестве объекта недвижимости выступает крупная коммерческая структура;
  • оцениваемое имущество находится в стадии строительства или ввода в эксплуатацию.

Метод дисконтирования денежных потоков – способ, позволяющий максимально точно спрогнозировать величину будущих поступлений.

Последние могут отличаться своей нестабильностью, неравномерностью поступления, высокими рисками. Инвестор в момент вложения старается рассмотреть объект с учетом возможных достоинств и привлекательности, учитывая денежный эквивалент имеющихся профитов с точки зрения соотношения их с ценой приобретения.

Действенность этого метода и его главное отличие от иных способов определения доходности заключается в учете целого комплекса параметров и их взаимного соотношения. Эти параметры включают в себя поступление и отток капитала, капиталовложения, дебиторскую задолженность, структурные изменения.

Если брать показатели чистой прибыли, будь то прямые или косвенные, то они не позволяют оперировать настолько большим набором параметров.

Значение показателя DCF

Есть два финансовых показателя, которые помогают получить ответы на все эти вопросы: чистая приведенная стоимость (ЧПС) и внутренняя ставка доходности (ВСД). ЧПС и ВСД — это показатели приведенного денежного потока, поскольку при анализе проекта капиталовложения в них учитывается временная стоимость денег.

Функция ЧПС

Функция ЧПС возвращает суммарное значение денежных потоков, выраженное в денежных единицах по состоянию на сегодняшний день. С учетом временной стоимости денег один рубль, заработанный сегодня, стоит больше, чем тот же рубль, заработанный завтра. Функция ЧПС вычисляет текущую стоимость каждого из серии денежных потоков и суммирует их, возвращая чистую приведенную стоимость.

Формула ЧПС такова:

Уравнение

Где n — количество денежных потоков, а i — ставка процента или дисконтирования.

ВСД

Величина ВСД зависит от ЧПС. Это значение можно считать частным случаем ЧПС, в котором норма прибыли является процентной ставкой, соответствующей нулевой (0) чистой приведенной стоимости.

NPV(IRR(values),values) = 0

В ситуации, когда все отрицательные денежные потоки возникают до положительных либо в последовательности положительных денежных потоков проекта есть один отрицательный, функция ВСД возвращает уникальное значение. Основная часть проектов капиталовложений начинается с серьезных отрицательных денежных потоков (предварительных расходов), за которыми следует серия положительных, в результате чего значение ВСД для них уникально. При этом, однако, иногда может быть более одного допустимого значения ВСД, а иногда и ни одного такого значения.

Сравнение проектов

Значение ЧПС показывает, позволит ли проект заработать больше или меньше указанной нормы прибыли (также называемой пороговой рентабельностью), и помогает понять, окажется ли проект рентабельным. Показатель ВСД помогает сделать следующий шаг и определить конкретную норму прибыли данного проекта. И ЧПС, и ВСД — это показатели, на основе которых можно сравнить потенциальные проекты и сделать оптимальный с деловой точки зрения выбор.

Английское словосочетание Discounted Cash Flow, означающее дисконтирование денежных потоков, обычно представлено в формулах в виде аббревиатуры DCF или, в русском варианте, – ДДП. Инвестор, принимающий решение о наиболее выгодных вложениях, использует этот результат в целом ряде других методов, представляющих доходный подход, для более точного прогнозирования будущей ситуации и выбора экономической и финансовой стратегий. Среди них:

  • NPV – метод чистого дисконтированного дохода (ЧДД). Формула его расчёта, похожая на формулу DCF, отличается тем, что в NPV включены ещё и первоначальные инвестиционные затраты.
  • IRR – внутренняя норма прибыли.
  • NUS – эквивалент ежегодной ренты.
  • PI – индекс прибыльности.
  • NFV – чистая будущая стоимость.
  • NRR – чистая норма доходности.
  • DPP – дисконтированный срок окупаемости.
ПОДРОБНОСТИ:   Статья 138 Уголовного кодекса РФ. Действующая редакция на 2019 год, комментарии и судебная практика

Так, например, введение параметра DCF в формулы расчётов срока окупаемости (DPP) делают результаты вычислений практически более достоверными, поскольку именно изменение стоимости денег во времени позволяет оценить общие перспективы проекта в движении. Благодаря учёту фактора движения в оценке эффективности инвестиционных проектов такие методы ещё принято называть динамическими.

Методы дисконтирования включены как составляющие в доходный подход, и в этом качестве помогают вычислить общую цену бизнеса и его потенциал. Даже при нестабильности финансовых потоков метод дисконтированных денежных потоков оправданно применим, поскольку демонстрирует высокую точность. Для повышения точности расчёт проводят с учётом специфических характеристик и способов поступления денежных средств.

Однако метод дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow Method) имеет и недостатки. Среди основных, чаще всего, называют два:

  • Изменение экономической, политической, социальной среды влияет на ставку дисконтирования, но спрогнозировать изменения этой ставки на сколько-нибудь продолжительный период всегда довольно сложно.
  • Так же сложно спрогнозировать изменение размеров будущих денежных потоков с учетом всех внешних и внутренних обстоятельств.

Тем не менее, метод активно применяется, если есть вероятность того, что прибыльность будущих финансовых потоков начнёт отличаться от прибыльности в настоящий момент, если потоки зависят от сезонности, если строительный проект находится на стадии реализации, и в ряде других случаев. Для того чтобы привести к текущему моменту чистый денежный поток (ЧДП) используют коэффициент дисконтирования.

Основные этапы оценки способом ДДП

Современная экономика различает три метода, дающих возможность оценить стоимость объекта недвижимого имущества.

  1. Затратный. Подобная методика предполагает использование в случае предполагаемой ликвидации недвижимости или при имеющихся предпосылках к будущему банкротству или невозможности продолжения деятельности;
  2. Сравнительный. Метод, применяющийся в качестве способа оценки уже действующих объектов недвижимости или при предполагаемом сокращении деятельности;
  3. Доходный. Именно эта группа методик включает в себя способ оценки при помощи дисконтирования денежных потоков. Отличительной чертой метода ДДП от прочих видов является применение в отношении организации или недвижимости, нормально функционирующим на настоящем этапе, и планируется их длительная работа в дальнейшем, предполагающая извлечение прибыли.

Применение метода ДДП предполагает оценку в несколько этапов.

Дисконтирование

1 этап. Определение длительности прогнозируемого периода. На этом этапе следует оценить длительность, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств. Из-за нестабильности российской экономики на территории РФ средняя длительность оцениваемого периода не превышает 3-5 лет, на Западе сроки более длительные. Выбираемые сроки должны быть достаточными для осуществления обоснованного прогноза;

2 этап. Прогнозирование конкретных величин.  Это требует от инвестора следующих шагов:

  • проведение аналитической работы с использованием предоставленных заказчиком данных о финансовом состоянии. В отчете указываются расходные и доходные статьи за ретроспективный период касающиеся выбранного объекта;
  • оценка существующей ситуации на рынке недвижимости и характеристик с учетом динамических изменений;
  • составление прогнозных расчетов об уровне прибыли и убытков, основываясь на реконструкции бухгалтерских документов.

В российской экономике вместо процедуры дисконтирования денежных потоков преимущественно подвергаются дисконтированию доходы, среди которых:

  • чистый оперативный доход, применяемый по отношению недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами;
  • чистый поток наличности, подсчитываемый с учетом вычета из полученной прибыли всех видов расходов;
  • налогооблагаемая прибыль.

3 этап. Подсчет стоимости реверсии. Реверсия есть остаточная стоимость объекта, образующаяся при сокращении или полном прекращении генерации денежных потоков. Истинную стоимость этого показателя можно прогнозировать следующими способами:

  • установления продажной стоимости объекта основываясь на конъюнктуре рынка, учитывая цены аналогичной недвижимости и попыток прогноза стоимости недвижимого имущества в будущем;
  • расчета колебаний цен на недвижимость за весь период владения;
  • капитализации доходов за финансовый год, следуемый за датой завершения прогнозируемого периода с назначением ставки капитализации самостоятельно;
  • определения ставки дисконта. Ставка дисконтирования – величина, применяемая для подсчета количества средств, ожидаемых к получению в будущем.
Ставка дисконта в случае с недвижимостью высчитывается с учетом связки «риск-доход», включающей в себя всю полноту возможных рисков, присущих недвижимому имуществу. Также принимаются в расчет уровень ликвидных инвестиций, компенсационные издержки, наличие системы инвестиционного менеджмента.

4 этап.Расчет ставки дисконта. Назначением данной процедуры является определение величины финансовых поступлений, которые будут получены или выплачены по истечении заданного промежутка времени. Данный показатель дает возможность увидеть соотношение риска к доходности оцениваемого объекта. Существует три методики расчета, выбор которых будет зависеть от вида денежных потоков:

  • для собственного капитала используется методика кумулятивного построения с оценкой активов (метод САРМ);
  • для заемных или инвестированных средств оценка осуществляется с учетом величины средневзвешенной стоимости капитала.
В отечественной экономике ставка дисконта преимущественно высчитывается кумулятивным способом. Выбор именно этого способа обуславливается простотой вычислений и имеющейся возможностью принять в расчет обстановки на рынке.

5 этап.Непосредственно вычисление методом ДДП.

ПОДРОБНОСТИ:   Как сделать опись имущества при разводе

PV – определяемая стоимость,

Ct – финансовые поступления в период времени t,

i – ставка дисконта, действующая на период времени t,

R – стоимость реверсии,

n – длительность осуществления прогноза в годах.

При вычислении требуется учитывать два момента:

  • при вычислении стоимости реверсии следует дисконтировать завершающий год и прибавить ее к величине суммы вложений;
  • по завершению расчетов итоговая стоимость должна находиться в равенстве со значением текущей реверсии и ориентировочной цены предстоящих денежных поступлений.

Формула дисконтированного денежного потока

Коэффициент необходим для приведения потенциальной доходности к текущей стоимости. Для этого значение коэффициента перемножается на значение потоков. Сам же коэффициент рассчитывается по следующей формуле, где литерой «r» обозначена ставка дисконта (её ещё называют «норма дохода»), а литерой «i» в значении степени – временной период.

где, помимо предыдущих обозначений, «CF» – означает денежные потоки во временные периоды «i», а «n» – число периодов, в которых поступают финансовые потоки.

Под денежными потоками – Cash Flow (CF) в оценочной практике понимают:

  • облагаемую налогом прибыль,
  • чистый операционный доход,
  • чистый поток «нала» (исключая затраты на реконструкцию объекта, на эксплуатацию и земельный налог).

Алгоритм расчёта предполагает прохождение нескольких этапов, включающих анализ дисконтированного денежного потока.

  1. Определение периода для прогнозирования. Как правило, прогнозируется предсказуемый отрезок времени со стабильными темпами роста экономики. В государствах с хорошо развитой рыночной экономикой он составляет 5-10 лет. В отечественной практике традиционно рассматривается период в 3-5 лет.
  2. Прогнозирование входящих и выходящих денежных платежей. Это делается с помощью ретроспективного анализа на основе финансовой отчётности (если есть), изучения состояния отрасли, рыночных характеристик и т.д.
  3. Расчёт ставки дисконтирования.
  4. Расчёт денежного потока по каждому периоду времени.
  5. Приведение полученных потоков к первоначальному периоду путём умножения их на показатель коэффициента дисконтирования.
  6. Определение суммарного значения – этап, на котором высчитывается суммарный накопленный дисконтированный денежный поток.

Ключевым параметром в формуле становится величина ставки. Она определяет норму прибыли, которую следует ожидать инвестору, вкладывающему деньги в проект. Величина ставки зависит от целого ряда факторов:

  • средневзвешенной стоимости капитала,
  • инфляционной составляющей,
  • дополнительной нормы прибыли за риск,
  • доходности по безрисковым активам,
  • процентов по банковским вкладам,
  • ставки рефинансирования и др.

Для её оценки в инвестиционном анализе существует несколько методов. Наиболее популярные методы расчета ставки дисконтирования приведены ниже.

Ставка дисконтирования

Методы определения ставки дисконтирования отличаются различными подходами, каждый из которых характеризуется специфическими достоинствами и недостатками.

  • CAPM-модель оценки капитальных активов, введённая в 70-х годах У. Шарпом для определения доходности акций. Сильной стороной модели считается учёт связи рыночного риска и доходности акции. В первоначальной модели этот фактор был единственным учётным. Во внимание не принимались трансакционные затраты, непрозрачность фондового рынка, налоги и другие факторы. Позднее, для увеличения точности, Ю.Фама и К. Френч применили дополнительные параметры.
  • Модель Гордона. Её другое название – модель дивидендов постоянного роста. «Минус» метода в том, что он применим лишь в том случае, если компания имеет обыкновенные акции с постоянными дивидендными выплатами, а «плюс» в относительной простоте расчёта.
  • Модель WACC – средневзвешенной стоимости капитала. Один из самых популярных методов для демонстрации нормы дохода, которую нужно выплатить за инвестиционную часть капитала. Экономический смысл метода – в вычислении минимально допустимой величины рентабельности (уровня прибыльности). Этот результат можно применить к оценке вложений в уже существующий проект.
  • Метод оценки рисковых премий. В методе используются дополнительные критерии риска, не предусмотренные другими моделями. Однако эта оценка субъективна, что относится к недостаткам метода.
  • Метод экспертной оценки. Среди достоинств – возможность учитывать нестандартные факторы риска и тонкая индивидуальная настройка анализа. В числе недостатков – субъективное восприятие ситуации. Эксперт оценивает мезо- макро и микрофакторы, которые, по его мнению, повлияют на нормы прибыли. Для каждого проекта будет свой специфический набор значимых рисков.
ПОДРОБНОСТИ:   Уведомление о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности

Есть целый ряд других простых и сложных методов, но в следующем ниже примере ставка дисконтирования будет рассчитываться для наглядности и прозрачности основной формулы как сумма «безрисковой ставки» и «премии за риск». Первая составляющая уравнения – безрисковая ставка – в примере расчёта равна 15% – ключевой ставке Центрального банка РФ.

Это часть доходности по безрисковому активу. Вторая составляющая – премия за риск – устанавливается экспертным путём в размере 8% на основе условной оценки производственных, инновационных, социальных, технологических и других рисков. Это – норма прибыли на существующие риски. В сумме ставку дисконтирования будем считать равной 23%.

Пример расчёта

Покупатель приобретает в собственность недвижимость для дальнейшей ее аренды в течение будущих трех лет с фиксированной суммой за наем. В течение первого года арендная плата составляет 12 000 денежных единиц, второй год будет стоить 14 000, за третий инвестор просит 16 000 денежных знаков. Предполагается, что стоимость объекта недвижимости будет составлять примерно 100 000 денежных единиц. В задаче требуется найти текущую цену здания при действующей ставке дисконта в 11%.

1 год = 12 тыс./(1 11%) = 10 810, 81 денежных единиц;

2 год = 14 тыс./(1 11%) =  12 612, 61 денежных единиц;

3 год = 16 тыс./(1 11%) =  14 414, 41 денежных единиц.

4 год = 100 000/(1 0.11) = 90 090, 09 денежных единиц.

Таким образом, PV = 10 810, 81 12 612, 61 14 414, 41 90 090, 09=127 927, 92 денежных единиц.

Основным преимуществом данного метода является возможность его использования в случаях, когда существует функционирующая недвижимость, что позволяет отразить действительную рыночную цену компании и примерно спрогнозировать размер будущих денежных потоков.

Метод ДДП практически не может быть использован в случаях непостоянства генерации финансовых поступлений, иначе значительно возрастает разброс вероятностей при проведении вычислений.

Наш пример расчета будет соответствовать отечественной традиции выбора периода прогнозирования в диапазоне от 3-5 лет. Возьмём средний показатель в 4 года для условного проекта со ставкой дисконтирования 23%.

  1. Выпишем для каждого года прогнозируемую сумму дохода в рублях (CI) и сумму денежного расхода (CO). Здесь мы выбираем для анализа годовой интервал и будем высчитывать дисконтирование денежных потоков сначала за каждый отдельный год, а затем – приведенный поток в сумме за все 4 года. Прогнозируемый расход будет стабильным, а доход – меняться по годам.
    • Первый год: 95 тыс. и -30 тыс.
    • Второй год: 47 тыс. и -30 тыс.
    • Третий год: 54 тыс. и -30 тыс.
    • Четвёртый год: 41 тыс. и -30 тыс.
  2. Высчитываем для каждого года разницу между доходом и расходом. Получится, что суммы таких разниц для 1-4 периодов составят 65, 17, 24 и 11 тысяч рублей соответственно.
  3. Приводим финансовые потоки к первоначальному периоду. Используем для вычисления коэффициенты 1/(1 0,23)i , которые дисконтируют каждый поток. Здесь на месте делимого будет разница между доходами и расходами для каждого года, которую мы посчитали на предыдущем этапе. На месте делителя – коэффициент, а котором значение 0,23 – это ставка дисконтирования в 23%, а «i» в степени соответствует числу года, для которого мы производим подсчёт.
    • 65000/(1 0,23) = 52845
    • 17000/(1 0,23)2 = 11237
    • 24000/(1 0,23)3 = 12897
    • 11000/(1 0,23)4 = 4806
      (*Результаты записаны в рублях с округлением до целых чисел).
  4. Полученные суммы мы складываем между собой, что даёт DCF = 81785 рублей.

Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости: пример, расчет

Поскольку показатель в итоге имеет положительное значение, можно говорить о дальнейшем анализе перспектив проекта. Инвестиционный анализ требует использовать метод дисконтированных денежных потоков и сопоставление итоговых значений по нескольким альтернативным проектам, чтобы можно было ранжировать их по привлекательности.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Интересное рядом
Adblock detector