Единство судьбы объектов недвижимости в договорах об ипотеке

Особое регулирование аренды

Специальные нормы, регулирующие ипотечные правоотношения, устанавливают противоречивые требования в отношении оформления договоров об ипотеке земельных участков, на которых расположены такие строения. Нормативное регулирование зависит от того, что с точки зрения коммерческой значимости обеспечения является основным предметом обеспечения.

Пункт 3 ст. 340 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке устанавливают императивное требование о том, что при ипотеке здания или сооружения необходимо в рамках того же договора об ипотеке заложить земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащее залогодателю право аренды такого участка.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Несоблюдение требования об одновременном залоге здания или сооружения и права собственности или аренды в отношении земельного участка, на котором расположены такие объекты, влечет недействительность договора об ипотеке. Однако если на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладает правами в отношении земельного участка, то залог строения признается действительной сделкой (п.

45 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” {amp}lt;1{amp}gt;). Данное исключение действует и в ситуации получения прав в отношении земельного участка после заключения договора об ипотеке {amp}lt;2{amp}gt;.

Следовательно, как ГК РФ, так и Закон об ипотеке прямо устанавливают, что договором об ипотеке может быть предусмотрен залог земельного участка без залога расположенных на таком земельном участке строений.

В пользу данного толкования говорят и положения п. п. 1 и 2 ст. 64 Закона об ипотеке, которые устанавливают режим пользования незаложенными зданиями в случае обращения взыскания на землю, оставляя за залогодателем, который передал в ипотеку земельный участок без расположенных на нем зданий, право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких зданий.

Дополнительным подтверждением намерения законодателя установить различный режим служит п. 3 ст. 64 Закона об ипотеке, который предусматривает, что в случае с сельскохозяйственными землями недопустима раздельная ипотека земельных участков и расположенных на них строений в ситуации, когда такой земельный участок и строения принадлежат одному лицу.

требование об одновременном залоге права аренды земельного участка при залоге расположенных на таком земельном участке строений и допустимость залога прав аренды без залога строений. Как было показано выше, в ситуации, когда залогодатель владеет земельным участком на праве собственности, приходится учитывать дополнительные ограничения, налагаемые ЗК РФ, которые регулируют вопросы отчуждения земельных участков и расположенных на них строений. Применимы ли эти ограничения и в том случае, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды?

К сожалению, действующее законодательство не позволяет однозначно ответить на данный вопрос. С одной стороны, законодатель проводит четкое различие между ситуациями, когда земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности и на праве аренды. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ не допускает отчуждения земельного участка без находящихся на нем строений, если они принадлежат одному лицу.

Пленум ВАС РФ, разъясняя в п. 11 Постановления от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” правила применения п. 4 ст. 35 ЗК РФ, установил, что данная норма применяется лишь к сделкам, предметом которых являются объекты, принадлежащие на праве собственности одному лицу, что позволяет говорить о неприменении данной нормы к ситуации, когда лицо владеет земельным участком на праве аренды.

ПОДРОБНОСТИ:   Покупка садового участка с домом документы

Сопоставим п. 1 ст. 35 ЗК РФ (регулирующий режим перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу) и п. 4 той же статьи (устанавливающий общее правило о том, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, а также определивший исключения из этого общего правила).

В ситуации, когда земельный участок принадлежит третьему лицу, законодатель не ставит отчуждение здания в зависимость от необходимости отчуждения прав в отношении земельного участка, а предусматривает в императивном порядке право покупателя здания требовать оформления прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.

Указанные выше нормы, казалось бы, позволяют сделать вывод о том, что оценка рисков сторонами по договору об ипотеке будет различаться в зависимости от того, принадлежит земельный участок залогодателю на праве собственности или аренды.

Между тем данный вывод представляется не столь однозначным. В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на таких участках.

Выводы. Реалии современных кредитных отношений в России таковы, что лишь незначительное число заемщиков обладает достаточным кредитным рейтингом для того, чтобы получить доступ к необеспеченному финансированию. Для большинства же корпоративных участников рынка такой доступ закрыт, и банки готовы предоставлять финансирование исключительно под обеспечение, доверяя определенным активам, а не самим заемщикам.

Максимально открытый доступ к рынку долгового финансирования – это основа развития бизнеса. Таким образом, формирование правового механизма, который бы создавал четкие и понятные правила обеспечения обязательств, является важной задачей, от решения которой напрямую зависят доступ к кредитованию и развитие экономики России.

В контексте рассмотренных противоречий между нормами ипотечного регулирования и земельного законодательства, к сожалению, приходится констатировать, что для исключения любых рисков в отношении предоставляемого обеспечения кредитору приходится требовать предоставления в залог всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, а также полагаться на добрую волю залогодателя и внесение изменений в договор об ипотеке в случае получения залогодателем прав на земельный участок.

Очевидно, что подобное нормативное регулирование порождает противоречивую практику его применения и неопределенность для участников рынка, снижая ценность обеспечения и доступ к кредиту, и требует совершенствования правового механизма как на уровне законодательства, так и на уровне судебной практики.

А.Л.Заливако

международная юридическая фирма

Единство судьбы объектов недвижимости в договорах об ипотеке

“Герберт Смит СНГ ЛЛП”

Нормы Земельного кодекса РФ об ипотеке земельных участков

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

ПОДРОБНОСТИ:   Понятие и виды сервитута на земельный участок: что относится к праву на ограниченное пользование чужой землей и кто является его обладателем?

Специальное регулирование договоров об ипотеке создает простые, хотя и противоречивые, правила. В случае получения “в ипотеку” здания кредитор обязан убедиться, что ему передается по тому же договору об ипотеке сам земельный участок или право аренды. Если на момент заключения договора об ипотеке у залогодателя отсутствует право собственности или аренды, то последующее получение таких прав не влияет на действительность договора об ипотеке.

Однако, как отмечалось выше, помимо непосредственного формирования обеспечения по сделке договор об ипотеке должен регламентировать порядок реализации переданного в залог имущества. Таким образом, уже на стадии заключения договора об ипотеке залогодержателю приходится задуматься о реализации предмета залога и тех ограничениях, которые в связи с этим налагает действующее земельное законодательство.

В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Аналогичное правило установлено и в случае отчуждения земельного участка. Следовательно, учитывая в совокупности требования обеих норм, мы приходим к выводу, что заложенный земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех объектов недвижимости, а отчуждение любого из объектов недвижимости требует по общему правилу отчуждения земельного участка.

Таким образом, в случае последующего приобретения залогодателем права собственности в отношении земельного участка при обращении взыскания на предмет ипотеки возникают риски признания договора об ипотеке недействительным по причине его противоречия п. 4 ст. 35 ЗК РФ, поскольку такой договор не содержит механизма обращения взыскания на земельный участок, который не был передан в залог. В свою очередь, обращение взыскания только на заложенное строение будет недопустимо в силу противоречия императивным требованиям ЗК РФ.

суды могут отказать в обращении взыскания на земельный участок по причине недопустимости его отчуждения без отчуждения строений. Обратить взыскание в том числе и на расположенные на земельном участке строения будет также невозможно по причине того, что они не были переданы в залог. К подобному выводу пришел, например, ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 13.12.

2007 по делу N А82-992/2006-43). Так как залогодержатель не может контролировать последующее приобретение залогодателем права собственности или аренды земельного участка, подобное регулирование порождает дополнительные риски для кредиторов, обеспечение которых фактически ставится под условие последующей регистрации изменений в договор об ипотеке.

Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ

Попытку разрешить противоречие между нормами земельного и ипотечного законодательства предпринял Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 28.01.2005 N 90 (“Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке” {amp}lt;1{amp}gt;). В п. 17 данного Письма было рассмотрено дело, в котором по договору об ипотеке было заложено одно здание, так как участок, на котором было расположено здание, принадлежал залогодателю на момент заключения договора на праве бессрочного пользования и не подлежал ипотеке.

Впоследствии залогодатель приобрел земельный участок в собственность. Изменения в договор об ипотеке не вносились. Обеспечиваемое ипотекой обязательство не было исполнено, и встал вопрос о допустимости обращения взыскания по договору об ипотеке, для ответа на который суду пришлось столкнуться с описанной выше дилеммой.

ПОДРОБНОСТИ:   Юрист по земельным делам в Нижнем Новгороде - споры по земле

ВАС РФ было предложено следующее решение. Основываясь на нормах п. 4 ст. 35 ЗК РФ, суд пришел к выводу, что “поскольку реализация здания… осуществляется посредством его продажи с торгов… такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка”.

Таким образом, была подчеркнута необходимость следования принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Следование данному принципу, однако, ставило под угрозу саму действительность договора об ипотеке, предмет которого не включал земельный участок, и обращение взыскания на данный земельный участок несправедливо ущемляло бы позицию залогодателя.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Поэтому суд отметил, что “поскольку подлежащий реализации… земельный участок не являлся предметом ипотеки, залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований… из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка”. Таким образом, ВАС РФ фактически “расширил” предмет ипотеки, допустив обращение взыскания и на земельный участок.

Права залогодателя, который не передавал земельный участок по договору об ипотеке, были защищены путем передачи ему всей денежной суммы, вырученной от его реализации. Хотя в Информационном письме от 28.01.2005 N 90 была непосредственно рассмотрена лишь ситуация, когда земельный участок принадлежал залогодателю на праве бессрочного пользования, а впоследствии был приобретен в собственность, представляется, что аналогичным образом следует поступать и в ситуации, когда у залогодателя строения изначально отсутствовали права в отношении земельного участка или было заложено право аренды, но в период действия договора об ипотеке приобретено право собственности.

Отметим, однако, что приведенная выше позиция ВАС РФ, хотя и является важным шагом на пути устранения противоречий между земельным и ипотечным законодательством, не позволяет устранить их полностью, так как предлагает решение лишь в такой ситуации, когда залогодатель получает права в отношении земельного участка, на котором все строения переданы в ипотеку.

Остается неразрешенным вопрос о том, как поступать, когда на приобретаемом в собственность земельном участке расположено несколько строений, часть из которых была передана в ипотеку, а часть осталась необремененной. Для сохранения действительности договора об ипотеке в данной ситуации разъяснений ВАС РФ уже становится недостаточно, так как нормы п. 4 ст.

35 ЗК РФ требуют не только одновременной реализации строения и прав на земельный участок, на котором расположено такое строение, но и реализации (уже совместно с таким земельным участком) всех расположенных на нем строений. В такой ситуации, если позволить залогодержателю обратить взыскание на весь земельный участок, залогодатель лишится прав на землю в отношении оставшихся зданий, что представляется неудовлетворительным решением.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Возможным выходом из сложившейся ситуации было бы допущение перехода к приобретателю права общей долевой собственности в отношении части участка. При данном подходе, однако, возникает проблема, связанная с невозможностью образования долей в отношении вещи в ситуации, когда такая вещь принадлежит одному лицу (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Интересное рядом
Adblock detector