Достройка объекта незавершенного строительства

Кадастровый учет незавершенки

Общий перечень оснований для проведения кадастрового учета недвижимости указан в ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, а для объектов незавершенного строительства в статье 40 указанного нормативного акта предусмотрены дополнительные правила. Для прохождения учетной процедуры заявителю нужно представить разрешение на строительство, правоустанавливающий документ на землю, а также технический план.

Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю собственник возводимого объекта оформляет самостоятельно, то изготовление технического плана на ОНС входит в компетенцию профессионального специалиста – кадастрового инженера. Обязательным условием при составлении техплана на ОНС является указание степени готовности здания, для этого используются расчетные формулы по Приказу Минэкономразвития РФ № 953.

  • подготовка правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство объекта;
  • выбор кадастрового инженера и заключение с ним договора подряда на изготовление технического плана;
  • проведение обследования объекта, расчетов и изменений;
  • отражение характеристик объекта незавершенного строительства в техническом плане;
  • направление технического плана в службу Росреестра для учетных действий;
  • получение выписки из госреестра ЕГРН с указанием кадастрового номера объекта.

Ключевое значение для кадастрового учета будут иметь сведения технического плана. От правильности проведенных измерений зависит положительный результат при обращении в Росреестр.

Критерии отнесения объектов незавершенного строительства (ОНС) к недвижимости

Прежде, чем приступить к расшифровке определения «объект незавершенного строительства», следует бы отметить одно очень существенное обстоятельство.

Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на вопрос, что представляет собой объект незавершенного строительства. Поэтому подойдём к рассмотрению этого определения творчески, то есть рассмотрим его всесторонне: и с точки зрения научных кругов, и с позиции судебной практики, и с ракурса правового урегулирования (существующей на данный момент законодательной базы).

Также, уделим внимание юридической, экономической и финансовой составляющей данного явления.

В научных кругах постоянно ведется бурное обсуждение на эту тему. Мнения одних заключается в том, что объект незавершённого строительства представляет собой объект, строительство которого не ведётся, и, в значительной степени, связано это с отсутствием денежных средств и материально-технического обеспечения.

В этой ситуации указанный правовой термин дает характеристику не конструктивным особенностям объекта недвижимости и функциональным целям его реализации, а только показывает процесс создания объекта недвижимости и отражает поэтапность этого процесса.

В отличие от зданий, строений или сооружений, объект незавершённого строительства является неполноценным строением и не может быть использован в соответствии со своим назначением до полного завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. То есть, незавершенное строительство носит временный характер.

Мнения других выражается в высказываниях о том, что объект незавершенного строительства является специфическим объектом недвижимого имущества, так как на данном этапе, строительство этого объекта не реализовано, то есть строительство не завершено и не введено в эксплуатацию.

Именно это обстоятельство, в свою очередь, не позволяет использовать его ни для проживания, ни для размещения административных офисов, ни для развития промышленного производства.

То есть, объект незавершенного строительства – это объект, который не соответствует своему первоначальному целевому назначению. Использоваться он может только для достройки, так как, в этой связи, объект незавершенного строительства (ОНС) не в состоянии осуществлять функции полноценного объекта недвижимого имущества – здания, строения или сооружения.
Многолетний недострой изнутри

Судебная практика

Если обратиться к судебной практике, то здесь часто используется другой подход. Подразумевается, что только после завершения работ по укладке фундамента объект получает статус объекта незавершённого строительства (ОНС).

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, необходимо собрать бумаги, подтверждающие право на владение участком земли, на котором осуществляется строительство и разрешение на проведение этих работ. Также, желательно произвести внесение данного объекта в кадастровый учет.

Существующий разброс мнений в судебной практике позволил, в свою очередь, выделить единые признаки, определяющие объект незавершенного строительства, которые учитываются при рассмотрении дел:

  • объект незавершенного строительства является таковым лишь в случае плотной привязки к земельному участку, когда перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению;
  • индивидуальная определенность объекта;
  • процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Если провести обзор решений вопросов незавершённого строительства из судебной практики, стоит отметить, что мнение Пленума Высшего Арбитражного суда РФ о том, что “не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу”, является очень значимым и, в свою очередь, внесло особую лепту в становлении правового режима объектов незавершенного строительства (ОНС).
Недостроенное здание фабрики

Достройка объекта незавершенного строительства

Мы уже отмечали, что ни действующая законодательная база РФ, ни нормативная документация, не дают чёткого определения, что такое объект незавершенного строительства (ОНС).

На заметку!

В части 1, статьи 130 Гражданского Кодекса РФ трактовка определения объектов незавершенного строительства (ОНС) признаёт, что это такие

объекты капитального строительства

, как здания, строения или сооружения, строительство которых не завершено. Исключение составляют временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки.

Одним словом, законодательство напрямую не определяет объект незавершенного строительства как недвижимость. Ни в базовой статье 130, Гражданского Кодекса РФ, ни в Законе о Госрегистрации, статья 1 данной информации мы не найдем.

Вместо этого предлагается рассматривать похожие объекты применительно к признакам либо недвижимого имущества, которые закреплены Гражданском Кодексе РФ (части 1, статьи 130), либо к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

К ним, в первую очередь, относят земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей. Так, в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объект незавершенного строительства (ОНС) относят к недвижимым предметам, поскольку его невозможно переместить, не нанеся, при этом, большого вреда.

Хотя с точки зрения функциональности настоящее определение не совсем корректно, так как, рассматривая объект незавершенного строительства (ОНС), как объект капитального строительства, законодательство не даёт чёткого и конкретного понимания того, что является объектом капитального строительства.
Недострой в частном секторе

По-своему трактует определение статья 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности подлежит государственной регистрации (как на здание и сооружение, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество), то объект незавершенного строительства (ОНС) попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Это обстоятельство позволяет, в свою очередь, рассматривать объект незавершенного строительства как недвижимое имущество.

Из вышеизложенного становится очевидным, что объект незавершенного строительства – это довольно размытый и не дающий конкретного понимания термин, которому нет расшифровки в законодательстве. Отсюда разнотолки и разночтения.

На заметку! Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами. Регистрация объектов незавершенного строительства (ОНС) проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Рассматривая разные толкования настоящих определений, сам собой напрашиваются выводы:

  • термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства;
  • единое понятие, позволяющее выделить объект незавершенного строительства среди других объектов, отсутствует в действующем законодательстве.

Следует также отметить, что особенность объекта незавершенного строительства заключается в том, что данный объект не имеет право на использование его в качестве здания, строения или сооружения, так как находиться в стадии строительства и не введен ещё в строй для последующей эксплуатации.
Недострой на уровне котлована

Правоустанавливающие документы

В связи с этим, можно предложить оптимальный вариант определения, в соответствии с которым объект незавершенного строительства (ОНС) характеризуется, как индивидуальный объект недвижимости, на котором строительные работы:

  • либо приостановлены,
  • либо осуществляются,
  • либо заморожены,
  • либо не ведутся.

Конечный результат строительных работ – это сдача объекта и ввод в строй для последующей эксплуатации, а также использование по целевому назначению в будущем. В связи с этим, можно констатировать, что данное определение объекта незавершенного строительства представляет собой лишь комплекс признаков, выделяемых в исследовательской литературе.

Рассмотрим теперь объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов. Стоимость незавершённого строительства представляет собой цену за фактически выполненные капитальные вложения по незаконченным и не введенным в строй с последующей эксплуатацией строительных объектов на конкретную дату.

На заметку! Незавершенные капитальные вложения – это неподписанные акты приемки-передачи основных средств и иных документов, при оформлении которых отражаются затраты на строительно-монтажные работы, затраты на приобретение технологического оборудования, транспортных средств, а также прочие работы и затраты.

В данном случае объект незавершенного строительства определяется заказчиком или застройщиком. Балансовая отчётность, в которой отражаются все собираемые сведения о незавершённом строительстве, даёт возможность иметь следующую важную информацию:

  • интенсивность освоения участков под строительство;
  • сроки ввода объектов в строй с последующей эксплуатацией в планируемом периоде;
  • объемы незавершённого строительства, в том числе по строительно-монтажным работам за отчетный период, а также саму динамику строительного процесса;
  • готовность строительных объектов в процентном отношении за отчетный период и динамику строительного процесса.

Внимательно читая инструкцию о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству (пунктом 2.4), можно понять, что объект незавершённого строительства представляет собой отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом, инвентарем и так далее), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое переоснащение которого должен быть составлен отдельный проект и сметная документация.
“Замороженное строительство” 90-х годов

Необходимые документы

объект незавершенного строительства

Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:

  • технический план на ОНС;
  • разрешение на строительство объекта;
  • правоустанавливающие документы за земельный участок, на котором возводится объект.

Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в ЕГРН, допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства.

Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет возможно только при подтверждении законности владения земельным участком. Возведение нового объекта возможно на участке, принадлежащем на праве собственности или на условиях временного пользования (например, аренды). Таким образом, правоустанавливающим документом могут выступать:

  • выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на землю;
  • арендный договор и выписка ЕГРН, содержащая сведения о долгосрочной аренде земли;
  • распорядительный акт местных властей о выделении земли под застройку.

Если собственность на участок была оформлена до июля 2016 года, у правообладателя на руках должно быть свидетельство о праве (с июля 2016 года вместо свидетельства стала выдаваться выписка из ЕГРН).

Если земля ранее не была поставлена на кадастровый учет (например, при выделении участка до 2013 года), эта процедура будет проводиться одновременно в отношении двух объектов – земельный участок и объект незавершенного строительства. После завершения учетных и регистрационных действий будут выданы выписки ЕГРН на землю и ОНС.

Факторы возникновения объекта незавершенного строительства

право на объект незавершенного строительства

Факторы возникновения объекта незавершенного строительстваМожно выделить несколько аспектов или юридических факторов, которые определяют момент или начало возникновения объекта незавершенного строительства:

  • получение разрешения на строительство объекта и прав на земельный участок;
  • прекращение действия договора строительного подряда по отношению к данному объекту;
  • консервация строительного объекта;
  • соответствие строительного объекта конкретным количественным нормативам (это может быть степень готовности объекта в процентном отношении);
  • приобретение объектом незавершённого строительства (ОНС) свойств недвижимости или недвижимой вещи;
  • государственная регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) и права собственности.

Справка о степени готовности здания

При заполнении сведений о характеристиках объекта незавершенного строительства инженер обязан указать степень его готовности. Для этого проводится фактическое обследование объекта, а также учитывается содержание проектной документации и разрешения на строительство (п. 20 Приказа № 953).

Степень готовности указывается в виде процентного отношения (например, 50%). Для определения степени готовности объекта Приказом № 953 определены две формулы:

  1. Кадастровый учет и справки на объект незавершенного строительства (ОНС) в 2019 году, где оценивается стоимостной показатель фактически выполненных работ к общей смете строительства;
  2. Кадастровый учет и справки на объект незавершенного строительства (ОНС) в 2019 году, где учитываются доли построенной части каждого конструктивного элемента и значение удельного веса в общем объекте.

Для второй методики используются показатели удельного веса конструктивных элементов. Например, для одноэтажного кирпичного здания удельный вес фундамента составит 18%, стен и перегородок – 19%, а перекрытий – 7%.

Итоговый показатель степени готовности инженер указывает в техническом плане. Законодательные акты не содержат требования о минимально необходимой степени готовности объекта для проведения кадастрового учета.

С 2019 года года многие застройщики столкнулись с необходимости получения справки о процентности готовности своего незавершенного строительства в случае, если готовность уже больше 30%, то застройщик может не использовать эскроу счета и начать привлекать средства дольщиков.

Федеральным законом № 218-ФЗ регламентированы следующие сроки для проведения кадастрового учета ОНС:

  • пять рабочих дней – при подаче документов непосредственно в учреждение Росреестра;
  • семь рабочих дней – при обращении с документами через учреждения Многофункциональных центров;
  • 10 и 12 дней, соответственно, если в учреждениях Росреестра и МФЦ одновременно с кадастровым учетом будут проводиться регистрационные действия.

Москва и МО: от 5 до 30 дней;

Санкт-Петербург и ЛО: от 5 до 30 дней;

Краснодарский край, Владимирская область, Тверская область: от 10 до 45 дней;

Другие Регионы РФ: от 15 до 45 дней.

Проведение кадастрового учета любого объекта недвижимости, в том числе ОНС, является безвозмездной услугой, уплата госпошлины по НК РФ не предусмотрена. Если одновременно с учетными действиями будет проводиться регистрация прав на объект, госпошлина для граждан составит 2000 рублей, а для организаций – 22000 рублей.

Стоимость услуги по постановке ОНС или выдачи справки о степени (процента) готовности здания в компании Смарт Вэй — от 50000 рублей. Подробнее можно узнать по телефону или электронной почте.

Классификация объектов незавершённого строительства по признакам

1. Масштабность

Представляет собой либо отдельно стоящий объект незавершённого строительства (ОНС), либо комплекс объектов незавершённого строительства.

Представляет собой жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные или другие объекты незавершённого строительства (ОНС).

Представляет собой государственную, муниципальную, частную, иностранную или совместную.

Может быть низкой (менее 50%), средней (50-70%) или высокой (более 70%).

Содержит проектирование и подготовку к строительству, подготовительные работы и строительно-монтажные работы в последующим завершением строительства.

Может быть низкой (менее 30%), средней (30-70%) или высокой (более 70%).

Представляет собой как новое строительство, так и капитальный ремонт и реконструкцию.
Незавершенный проект долевого строительства

Координирование здания

Основными характеристиками любого объекта недвижимости являются характерные точки его границ или контура, которые описываются в текстовой части и отображаются в графическом блоке техплана. Определение координат характерных точек контура позволит зафиксировать местоположение ОНС на земельном участке.

Для определения координат кадастровый инженер используется проектную документацию, документы на земельный участок, а также проводит обследование объекта в натуре. Приказом № 953 предусмотрены следующие способы определения координат — геодезический, картометрический, фотограмметрический метод, а также метод спутниковых геодезических измерений.

При заполнении блока сведений о проведенных измерениях, кадастровый инженер указывает на один или несколько методов координирования здания, данные об использованном оборудовании, а также информацию о поверке приборов. Если учтенный объект впоследствии будет достраиваться, его уточненные характеристики будут определены при последующих кадастровых работах с оформление нового технического плана.

Сложности в учете ОНС

При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:

  • определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
  • если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
  • если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
  • если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.

Большинство перечисленных проблем устраняются в ходе подготовки технического плана. В частности, для составления техплана на объект незавершенного строительства, построенный до 2013 года, могут использоваться результаты работ органов БТИ, техническая документация застройщика и т.д. Для устранения проблемы с выходом объекта за пределы границ участка, кадастровый инженер оформит обновленный межевой план.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Интересное рядом
Adblock detector