Договор продажи земельного участка с домом

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

  1. Нанять риелтора;
  2. Заняться продажей самому.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

1-й остается у продавца;

2-й отдается покупателю;

3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Договор продажи земельного участка с домом

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

  1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
  2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Россия, город Ростов-на-Дону, шестнадцатое января две тысячи двадцатого года

Мы, нижеподписавшиеся: гражданин Петров Петр Петрович, 20 ноября 1968 года рождения, паспорт: серия 60 03, № 150345, выдан 10.04.2003г. ОВД Первомайского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-054, зарегистрированный по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Красноармейская, дом № 61, кв. № 10, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны

1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок, площадью 950 (девятьсот пятьдесят) кв.м., в границах плана, прилагаемого к настоящему договору и расположенный на указанном земельном участке одноэтажный жилой дом, общей площадью 98 (девяносто восемь) кв.м., в т.ч. жилой площадью 73 (семьдесят три) кв.м., находящиеся по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Лекальная, дом № 87 (восемьдесят семь).

Договор продажи земельного участка с домом

2. Вышеуказанный отчуждаемый земельный участок, площадью 950 (девятьсот пятьдесят) кв.м. относится к категории земель населенных пунктов, имеет целевое назначение — для индивидуального жилищного строительства и имеет кадастровый номер 61:55:0030245:18:4/4, что подтверждается кадастровым планом, выданным 09.01.2020 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

3. Вышеуказанный отчуждаемый одноэтажный жилой дом, состоит из трех жилых комнат, кухни, ванной комнаты, туалета и трех коридоров, общей площадью 98 (девяносто восемь) кв.м., в т.ч. жилой площадью 73 (семьдесят три) кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным 09.01.2020 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и техническим паспортом, выданным 11.01.2020 г. Бюро технической инвентаризации г. Ростова-на-Дону.

4. Вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок принадлежат Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.03.2005г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: серия 61-АН № 112234, выданным 23.04.2005г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

5. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом и запрещением не состоят и свободны от каких-либо прав третьих лиц.

Продавец также гарантирует, что лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением на основании закона или договора не имеется.

6. На момент подписания настоящего договора, граждан, зарегистрированных в отчуждаемом жилом доме как по месту жительства или как по месту пребывания, не имеется, что подтверждается ___(подтверждающие документы)___ от 15.01.2020 г.

7. Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанный жилой дом и земельный участок за 2760000 (два миллиона семьсот шестьдесят тысяч) рублей.

При этом стоимость жилого дома составляет 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, а стоимость земельного участка составляет 1260000 (один миллион двести шестьдесят тысяч) рублей.

Указанная стоимость отчуждаемого жилого дома и земельного участка установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит. Указанная сумма получена Продавцом до подписания настоящего договора.

8. Передача отчуждаемого жилого дома и земельного участка Продавцом и принятие их Покупателем, состоялась до подписания настоящего договора. Переданный Покупателю земельный участок соответствует описанию кадастрового плана.

Переданный Покупателю жилой дом соответствует описанию кадастрового паспорта, находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроен, отвечает техническим и санитарным требованиям, установленным для жилых помещений.

Покупателю переданы ключи от указанного жилого дома, а также кадастровый паспорт жилого дома, кадастровый план земельного участка и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

9. Покупатель ознакомился с состоянием переданного ему жилого дома и земельного участка, претензий к их состоянию не имеет и согласен принять вышеуказанный жилой дом и земельный участок в собственность.

Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанного жилого дома и земельного участка, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

10. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка считается исполненной.

11. В соответствии со статьями 8.1, 131 и 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

12. Право собственности на вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок возникает у Покупателя с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

13. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на отчуждаемый жилой дом и земельный участок к Покупателю, несет Покупатель.

14. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания его сторонами договора.

15. Настоящий договор составлен и подписан сторонами договора в трех экземплярах, из которых один экземпляр является оригиналом, а два других экземпляра являются копиями.

Оригинал договора вручается Покупателю, одна копия вручается Продавцу, а вторая копия остается в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Среди основных особенностей, которые возникают при совершении сделки по продаже земли и дома, выделяют:

  1. При осуществлении сделки посредством доверенного лица в комплект документации, который прилагается к договору купли-продажи, продающая сторона обеспечивает наличие оригинального экземпляра и заверенной копии нотариальной доверенности с целью закрепления своих полномочий (узнать о том, как оформить договор на куплю-продажу земельного участка по доверенности, а также посмотреть образец документа можно здесь).

    Справка! Покупателю следует принимать во внимание, что доверитель вправе отозвать своё решение в процессе или после завершения сделки, включая этап подписания конечного договора.

  2. В случае купли-продажи доли собственности, продавец обязан помнить, что без письменного отказа от приобретения этой доли другими собственниками, он не имеет права совершать продажу имущества.
  3. При продаже участка, который ранее был арендован, необходимо получить отказ арендатора от преимущественного права покупки данной земли и домовладения.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Обязательно ли заключать разные документы?

При осуществлении продажи дома с земельным участком в договоре важно указывать точную формулировку его предмета, в котором прописываются все определяющие признаки отдельно по жилому и земельному имуществу (ст. 554 ГК РФ):

  1. Для жилой площади предусмотрены следующие параметры:
    • Договор продажи земельного участка с домомадрес и метраж дома;
    • кадастровый номер;
    • сведения из ЕГРН или из ЕГРП (до 01.01.2017).
  2. Для земельного участка предусмотрены следующие параметры:
    • адрес участка и его площадь;
    • кадастровый номер;
    • категория земельного владения;
    • тип разрешенной эксплуатации;
    • выписка из ЕГРН или ЕГРП (до 01.01.2017).

Подробно о том, как составить договор купли-продажи земельного участка, читайте тут.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

  1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
  2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
  3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
  4. Имеющаяся инфраструктура;
  5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
  6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
  7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Как правильно оформить и составить?

Внимание! Прежде чем начинать процедуру продажи своего имущества, следует собрать пакет документов и определить, каким образом будет проходить процедура продажи – самостоятельно или с помощью экспертов.

Самостоятельная продажа и покупка дома и земли при грамотном и ответственном подходе представляется предельно возможной, но повлечет за собой значительные временные издержки. Составлять ДКП домовладения и земельного участка самостоятельно не рекомендуется, ввиду множества законодательных тонкостей (о том, как составить и заключить договор купли-продажи земельного участка, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете об отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами).

С точки зрения действующего законодательства составление ДКП по продаже земли с домом не предполагает существенных трудностей, но с целью уменьшения рисков, связанных с отказом со стороны Росреестра в процессе регистрации передачи прав на собственность, специалисты рекомендуют обращаться за помощью в нотариальные и юридические службы.

Законодательство Российской Федерации для заключения договора купли-продажи земельного участка с домовладением допускает следующие правила и требования:

  1. Договор продажи земельного участка с домомОбыкновенная письменная форма.

    Статьей №550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила оформления ДКП недвижимого имущества, к которому применяется абсолютное большинство случаев отторжения земельных угодий.

    Контрагентами договорных отношений, документируемых в обыкновенном письменном виде, ставятся подписи под документом, затем бумаги доставляются в органы Росреестра для постановки на учет.

  2. Нотариальная форма.

    Законными актами России не закреплено общее правило необходимости нотариальной заверки договора купли-продажи земли и дома единоразово.

    Важно! Нотариальное заявление договора требуется в ряде случаев, прописанных в нормативных документах.

Подробно о порядке заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него, читайте в нашем материале.

Договор продажи земельного участка с домом

В разных обстоятельствах список документов может претерпевать изменения, ниже приведен перечень важнейших бумаг:

  • Паспорт и копии паспорта обоих контрагентов.
  • Удостоверенная нотариусом доверенность, при оформлении сделки с участием третьего лица.
  • Разрешение от супруга, подкрепленное печатью нотариуса, если недвижимость приобретена в браке.
  • Разрешение от органов опеки, при участии несовершеннолетних граждан в процедуре сделки.
  • Правоустанавливающие документы на право собственности от продавца (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.).
  • Технический паспорт объекта.
  • Поэтажный план дома.
  • Кадастровый паспорт.
  • Межевой план участка.
  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
  • Справка об оплате налога на землю.
  • Выписка из домовой книги.
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из Росреестра.
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременения или ареста.
  • Предварительный договор купли-продажи (при желании контрагентов).

Структура

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Какие условия нельзя включать?

Существует несколько пунктов, которые запрещается добавлять в ДКП. К таковым относят:

  1. Договор продажи земельного участка с домомправо на обратный выкуп недвижимости прошлым собственником в любой момент времени;
  2. частичное ограничение или запрет совершать всевозможные юридические сделки с имуществом и ЗУ в отношении нового владельца;
  3. отсутствие ответственности за предъявление третьим лицам прав на данные объекты недвижимости для прошлого собственника.

Основания для расторжения и признания недействительным

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

При пристальном изучении законодательного акта, выясняется, что для расторжения договора о продаже дома и земли существует только два основания:

  • отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
  • существенные отклонения от обстоятельств, прописанных в договоре; такие обстоятельства именуются форс-мажорными.

ДКП домовладения и земельного участка признается недействительным в случае неправильного составления с юридической точки зрения, а именно не включает следующие ключевые элементы:

  1. указанные паспортные данные контрагентов не соответствуют действительности;
  2. нарушены условия предоставления предмета договора (участка земли и жилого строения, их характеристик);
  3. нарушена форма заключения договора;
  4. отсутствие волеизъявления одного из контрагентов договора.

Шаг 9. Составление акта передачи

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

  • Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
  • Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
  • Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Договор продажи земельного участка с домом

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

Подводя итоги, важно отметить, что процесс продажи земли вместе с домом имеет ряд отличий от обычной продажи. Документы на дом и на землю подготавливаются отдельно. Кроме того, отчуждение дома без земельного владения невозможно, в результате чего посредством одного ДКП покупатель становится обладателем сразу двух объектов. При оформлении такого рода сделок следует строго придерживаться законодательной базы государства.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

  • Паспорта и копии продавца и покупателя;
  • Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
  • Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
  • Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
  • Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план дома;
  • Кадастровый паспорт;
  • Межевой план участка;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
  • Справка об оплате налога на землю;
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписка из Росреестра;
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
  • Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Интересное рядом
Adblock detector