Договор аренды квартиры аренда жилых помещений

Сроки сдачи жилья

Договора найма и аренды – это два принципиально разных юридических термина. Согласно п.1 ст.671 ГК РФ, соглашение о найме жилья подразумевает под собой предоставление недвижимости собственником физическому лицу за фиксированную плату с целью проживания. В рамках такого документа квартиросъемщик не имеет прав пересдавать помещение в субнаем, либо использовать его для получения личной выгоды другим способом.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор аренды квартиры регулирует отношения собственника недвижимости и юридического лица, которое будет являться арендатором. Так же в п.2 ст. 671 ГК РФ говорится, что юридическое лицо может использовать предоставленное жилье непосредственно для проживания лиц, которые прописаны в соглашении. Преследование коммерческих и любых других целей со стороны арендатора данный договор исключает.

ВНИМАНИЕ:

Правовые отношения между собственником жилья, предоставляемым в аренду, и квартиросъемщиком будут регулироваться в соответствии с положениями

гл. 34 ГК РФ

. Что касается соглашений о найме, то тут будет вступать в силу

гл. 35 ГК РФ

.

Соглашение о найме является документом, который регламентирует отношения квартиросъемщика и наймодателя. В таком документе обе стороны изначально прописываются все условия заключаемой сделки, что в дальнейшем помогает избежать непредвиденных обстоятельств. Самыми частыми причинами конфликтов считаются:

  • Состояние имущества и помещения на момент возврата квартиры собственнику. Чтобы обезопасить себя от конфликтных ситуаций, во время подписания соглашения об аренде следует сделать фотографии мебели и основной отделки квартиры.
  • Финансовые расчеты и повышение стоимости аренды. Типовой договор содержит в себе пункт, что владелец жилья может повышать стоимость аренды не чаще, чем один раз в год. Однако, это требование может быть изменено по желанию сторон.
  • Оплата коммунальных услуг. В наши дни коммунальные платежи увеличиваются каждое полугодие, а квитанции за отопление и вовсе могут ввести в ступор квартиранта. А потому, прежде чем снимать квартиру следует обязательно ознакомиться с величиной дополнительных платежей. Идеальным станет вариант, когда квартиросъемщик станет оплачивать только показания счетчиков.

Договор аренды может иметь любой срок. На некоторые виды имущества законодательством установлен предельный срок, например аренда земельного участка не может действовать дольше 49 лет.

Если договор заключается на срок меньше года, то его можно не регистрировать. Соглашение, в котором не указано время его действия, считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае любая сторона может его расторгнуть в любое время, однако предупредить об этом необходимо письменно, причем не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты окончания отношений.

Имеет ли документ юридическую силу?

Договор найма жилого помещения, который люди, незнакомые с юридической терминологией, называют договором аренды квартиры — это взаимный возмездный и консенсуальный договор, заключенный между собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодатель) и физическим лицом, желающим получить данное жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем за плату и на определенный срок (далее наниматель).

Объектом такого договора является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания на постоянной основе. К таким помещениям относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.

Договор аренды квартиры предусматривает взаимные обязательства сторон. Рассмотрим основные обязанности, возлагаемые на наймодателя жилого помещения:

  1. За определенную плату наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение во владение и пользование, при этом арендуемое помещение должно находиться в пригодном для проживания состоянии.
  2. Наймодатель обязуется осуществлять соответствующую надлежащим требованиям эксплуатацию жилого дома, где находится сданная в наем жилплощадь.
  3. Наймодатель обязуется обеспечивать нанимателю предоставление необходимых коммунальных услуг.
  4. Наймодатель обязуется обеспечивать проведение ремонтных работ общего имущества дома и устройств жилого помещения для полного предоставления коммунальных услуг.

Что касается второй стороны (нанимателя):

  1. Площадь жилого помещения должна быть использована исключительно для проживания.
  2. Наниматель жилого помещения обязан обеспечивать его сохранность.
  3. Наниматель обязуется поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии.
  4. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем производится исключительно с согласия наймодателя.
  5. Наниматель обязуется своевременно вносить установленную плату за пользование и владение жилым помещением.
  6. Наниматель обязуется самостоятельно вносить ежемесячные коммунальные платежи, если договор найма жилого помещения не устанавливает иное.

Соглашение об аренде жилья станет иметь силу, когда оно было юридически грамотно составлено и не содержит условий, противоречащих ГК и УК РФ. Даже в том случае, если собственник жилья подписывает документ на срок, подлежащий обязательной регистрации и не регистрирует его – документ все равно будет иметь силу. Однако, в этом случае владельца помещения будут ждать проблемы с налоговой службой.

Недействительным может быть признан документ, в котором неверно указаны паспортные данные участников сделки, регистрационный номер недвижимости или ее адрес. Если в документе допущены ошибки в указании площади квартиры, номере этажа, внутренней отделки – это не является достаточным основанием для признания документа недействительным.

ВНИМАНИЕ:

В

ПОДРОБНОСТИ:   Как правильно указать название договора (Обзор пленума Верховного суда)

ст. 674 ГК РФ

говориться, что любой договор найма должен быть заключен в письменной форме. А потому все устные договоренности и дополнительные условия не будут иметь юридической силы. А вот письменная форма соглашения может быть, как типовой, так и произвольной.

Расписка о передаче жилья в аренду также не будет считаться договором найма, а лишь приложением к нему.

Когда необходимо составление

609 статья Гражданского кодекса предписывает заключать договор аренды в письменной форме.

Однако в некоторых случаях возможна и устная договоренность между сторонами, если заключается краткосрочный договор, обе стороны представлены физическими лицами или в аренду отдается движимое имущество (например, транспорт).

Если же соглашение об аренде заключается на срок больше одного года, оно обязательно должно иметь письменную форму. Кроме того, если собственник проживает в квартире не один, то требуется согласие всех зарегистрированных в ней.

В случае если собственником является несовершеннолетний или ему принадлежит доля в жилом помещении, заключение договора аренды является обязательным, к тому же потребуется на это согласие органов опеки.

Соглашение, которое заключается больше чем на год, должно быть зарегистрировано в органах Госреестра.

Обязательные условия

Договор аренды – это гарантия от мошенников как для людей, сдающих квартиру, так и для жильцов.

Это поможет защитить их от необоснованных претензий с обеих сторон, внеочередного повышения квартплаты, вмешательства в личные дела и от многих других мелких и крупных неприятностей. К тому же с помощью подписанного соглашения можно решить некоторые финансовые вопросы, связанные с возможным ремонтом помещения или использования имущества, принадлежащего хозяевам квартиры.

Какие пункты будут включены в документ, решают обе стороны самостоятельно, однако есть необходимый минимум, который должен содержаться в каждом письменном соглашении.

К ним относятся такие:

  • сведения об объекте сделки: адрес жилья, этаж, его площадь (общая и жилая), количество комнат, наличие или отсутствие балкона, телефона и Интернета и т. д.;
  • данные об арендодателе и арендаторе;
  • реквизиты обеих сторон, их контактные данные;
  • оплата, регулярность и способы ее передачи арендодателю;
  • описание находящегося в квартире имущества и его степени износа;
  • права и обязанности каждой стороны;
  • срок действия, возможность продления и условия, при которых возможно расторжение договоренностей.

Дополнительно хозяева квартиры могут договориться со своими будущими жильцами и внести в договор условия оплаты коммунальных услуг, предполагаемое изменение арендной платы и возможные санкции в случае задержки оплаты.

В соглашении можно указать и всех лиц, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем. К тому же можно указать и возможность их пользоваться всеми правами и выполнять обязанности наравне с арендатором.

Очень важно заранее договориться с арендодателем и зафиксировать письменно финансовые условия возможного ремонта помещения или имущества хозяев, если их повреждение произошло не из-за действий нанимателя.

На что следует обратить внимание при подписании договора аренды квартиры

Прежде чем подписать договор аренды квартиры, потенциальному нанимателю необходимо удостовериться в правомочности собственника жилого помещения, то есть наймодатель обязан представить правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира принадлежит ему. Это может быть свидетельство о праве собственности на жилое помещение, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения или решение суда о принадлежности данного недвижимого имущества на праве собственности.

В случае, если договор найма жилого помещения подписывается представителем одной из сторон, то для подтверждения своей правомочности доверенному лицу необходимо приложить письменное уполномочие (доверенность). Важно, чтобы в компетенцию такого представителя входило право на подписание договора найма и получения арендной платы.

Если же наймодателем является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, то для заключения договора найма жилого помещения потребуется соответствующее разрешение от имени органа опеки и попечительства.

Как правило, договор аренды квартиры заключается не более чем на 5 лет. В соответствии с действующим законодательством, договор, заключенный на срок более одного года, обязательно подлежит государственной регистрации.

Предмет и стороны соглашения

Предметом договора аренды между физическими лицами могут быть жилые помещения, которые передаются собственником во временное использование и владение другим лицам за определенную плату на срок, установленный в договоре.

При этом жильцы квартиры не могут от имени ее владельца заключать договоры о купле-продажи помещения и имущества, которое в нем находится.

Сторонами становятся Арендодатель – собственник жилого помещения, и арендатор – физическое лицо, которое снимает жилье, берет его во временное пользование.

Если квартира находится в собственности сразу у нескольких физических лиц, то сделка осуществляется от имени всех собственников, а один из них выбирается в качестве ответственного за регулирование отношений с нанимателем.

Если одним из собственников является несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки.

Если арендодатель сдает жилую комнату в коммунальной квартире, для заключения договора ему нужно будет получить согласие всех соседей, проживающих в ней.

Соглашение аренды жилого помещения между физическими лицами имеет двусторонние отношения, соответственно каждая сторона имеет свои права и должна выполнять обязанности, на нее возложенные.

Они определяются сторонами во время заключения сделки, однако есть и такие, которые закреплены за обоими субъектами законом.

Арендодателя

Договор аренды квартиры аренда жилых помещений

Главная обязанность собственника, сдающего свое жилье в аренду, является предоставление жилого помещения, которое должно отвечать таким требованиям:

  • быть физически свободным;
  • оборудование, находящееся в нем, должно быть исправным, все коммуникации подведенными и функционирующими без перебоев;
  • санитарно-технические условия удовлетворительны и пригодны для проживания людей.

Кроме того, арендодатель должен в полном объеме предоставлять своим жильцам коммунальные услуги. Если необходим капитальный ремонт помещения, он должен за три месяца предупредить об этом граждан, снимающих квартиру. Капремонт осуществляется за счет средств собственника квартиры.

Арендодатель не обязан отвечать за недочеты жилого помещения или неполадки в работе оборудования или имущества, возникшие после сдачи жилья и заключения сделки, если они не были оговорены заранее письменно или не отмечены нанимателем при осмотре помещения.

ПОДРОБНОСТИ:   Исковое заявление о признании договора займа незаключенным

Арендодатель может расторгнуть соглашение с арендатором, если тот просрочил оплату аренды или злостно уклоняется от нее в течение долгого времени. Расторжение договора раньше срока по инициативе арендодателя возможно и в том случае, если наниматель испортил жилое помещение или имущество владельца. В обоих случаях арендодатель может обратиться в суд за защитой своих прав.

Арендатора

По закону арендатор обязан использовать жилое помещение только по назначению, то есть проживать в нем.

Он должен поддерживать состояние имущества арендодателя в удовлетворительном состоянии, производить текущий ремонт помещения или оборудования, которым пользуется, за свой счет.

Наниматель вносит оплату за съем жилого помещения в сроки, которые указаны в соглашении. Оплата коммунальных услуг производится им по согласованию с собственником жилья.

Арендатор обязан бережно расходовать энергетические ресурсы, которыми он пользуется, и оплатить арендодателю, в случае необходимости, перерасход.

После окончания действия договора он обязан вернуть помещение в том виде, в котором оно было ему предоставлено изначально.

К правам нанимателя по закону относятся следующие:

  • при наличии серьезных дефектов, повреждений помещения потребовать от собственника их устранения за счет собственных средств;
  • при самостоятельном устранении подобных недостатков, обязать владельца квартиры возместить расходы или снизить плату за аренду;
  • требовать проведения капитального ремонта, если это необходимо, за счет средств самого арендодателя, или потребовать с него возмещения убытков, если арендатор самостоятельно выполнил капитальный ремонт помещения;
  • сдавать помещение в субаренду с согласия арендодателя;
  • досрочно расторгнуть договор, в случаях если арендодатель не предоставляет жилое помещение либо оно находится в ненадлежащем состоянии, при отказе арендодателя провести капитальный ремонт или возместить арендатору средства, потраченные на его проведение.

Стороны могут расширить свои полномочия при заключении соглашения или включить в него дополнительные требования друг к другу.

«Страховой депозит от потерь предохранит»

Следует отметить, что во многих случаях аренда жилого помещения не обходится без страхового депозита или денежного залога. Для чего это нужно? Данная сумма является своеобразной формой страхования (компенсацией) от возможного ущерба, нанесенного в период эксплуатации жилплощади. Также расход авансированной суммы происходит в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

Страховой депозит защищает наймодателя жилого помещения от материальных потерь, способствует повышению уровня ответственности сторон договора и безопасности условий сделки. Как правило, размер депозита равен сумме месячной аренды, однако его величина напрямую зависит от некоторых условий. Согласитесь, если «беглецы» оставят вам огромные счета за телефон, то страхового депозита в размере месячной аренды будет явно недостаточно, а поиск не расплатившегося арендатора и привлечение его к ответственности в судебном порядке обойдется вам еще дороже.

Необходимо осознавать, что размер величины страхового депозита напрямую зависит от ответственности, которую он обеспечивает. Поэтому указание в договоре найма жилого помещения порядка внесения и возврата залога — обязательно!

Регистрация договора аренды квартиры

Регистрация договора аренды квартиры представляет собой процедуру, направленную на узаконивание данной сделки. Следует отметить, что регистрация договора аренды необязательна, если договор оформлен надлежащим образом. Однако наличие некоторых обстоятельств обуславливает необходимость получения «государственного одобрения». К таким случаям относится:

  1. Аренда помещения оформляется на срок больше года.
  2. Сторонами договора являются юридические лица (или хотя бы одна из сторон выступает в качестве юридического лица).

Регистрация договора аренды квартиры сопровождается внесением соответствующей записи в ЕГРП — Единый госреестр прав, после чего документ приобретает юридическую силу. Регистрация договора защищает ваши права и интересы, а также подтверждает легитимность сделки.

Для того, чтобы зарегистрировать простой договор аренды квартиры, одной из сторон необходимо подать соответствующее заявление, приложить к нему квитанцию об оплате регистрации, два экземпляра договора аренды помещения (или более, в зависимости от количества сторон-участниц соглашения) и экспликацию помещения, которую можно платно заказать в бюро технической инвентаризации.

Договор аренды квартиры аренда жилых помещений

Регистрация такого договора желательна в случае, если:

  1. Вы не слишком доверяете своим арендаторам.
  2. Вам необходимо периодически отлучаться из города, в котором вы сдаете жилое помещение.
  3. У вас не хватает времени на контроль над сохранностью сдаваемого жилья.
  4. Вы хотите подстраховаться от неприятных последствий.

Что касается арендаторов, единственное, что от них потребуется — это подпись в договоре, ну а если арендатор отказывается от регистрации документа — это уже повод задуматься для собственника квартиры.

Способы оплаты

По закону размер арендной платы устанавливается по соглашению между собственником жилья и нанимателем.

Самостоятельно изменять ее ни одна из сторон не имеет право. Арендатор обязан вносить плату в сроки, которые прописаны в соглашении.

В первую очередь арендатор оплачивает возможность проживать в жилом помещении, пользоваться имуществом, которое в нем находится, использовать оборудование и бытовую технику.

Кроме того, именно наниматель оплачивает коммунальные услуги, ведь пользуется электричеством, водой и газом именно он и люди, проживающие с ним.

Очень часто арендодатели берут со своих жильцов страховой депозит, если помещение сдается с имуществом. Если что-то из предметов будет повреждено, ремонт или покупка аналога будут совершены из этих средств. Сумма депозита, условия его использования и возможность возврата отражаются письменно, а акт приема-передачи имущества с перечислением имеющихся дефектов обязательно прикладываются к нему.

ПОДРОБНОСТИ:   Расписка к договору найма жилого помещения образец

Сюда же можно отнести и залог, своеобразное «бронирование». Чаще всего это сумма, равная одной оплате за месяц проживания, которую арендатор выплачивает арендодателю, обязуясь вселиться к определенному сроку.

В арендную плату не входят расходы арендодателя, связанные с оплатой налогов на имущество.

О том, как и в какие сроки будет производиться оплата, стороны должны  договориться заранее и отразить это в письменном соглашении.

Чаще всего используют два способа оплаты:

  • наличный – путем передачи средств непосредственно собственнику под расписку;
  • безналичный – перечисление денег на электронную карту арендодателя.

В обоих случаях на руках у арендатора остается документ, свидетельствующий о том, что оплата была произведена.

Срок оплаты чаще всего устанавливается таким образом, что наниматель платит на месяц вперед, причем обычно указывается крайняя дата внесения платежа, например: не позднее 25 числа текущего месяца нужно оплатить проживание в следующем.

Стоит насторожиться

Стоимость жилплощади намного ниже ее рыночной стоимости. Как правило, найти дешевое съемное жилье можно только «по знакомству или родству», в остальных случаях такое предложение — лишний повод насторожиться.

Собственник жилого помещения торопит процесс заключения договора и передачи денег, при этом не настаивая на детальном осмотре квартиры. В такой ситуации любое поспешное решение может привести к плачевным последствиям для нанимателя. Наспех заключив договор, вы упускаете возможность выставить претензии собственнику жилья по поводу неподобающих условий проживания.

Подпись в договоре и передача денег — последний этап оформления сделки. В первую очередь уделите должное внимание состоянию газового оборудования, электропроводке, сантехнике, дверным замкам, мебели, исправности электроприборов и бытовой техники, а также общему состоянию квартиры. Дополнительно в договоре вы можете составить перечень бытовой техники и предметов мебели, степень их изношенности, состояние и функциональность.

Заверьте свидетельство о передаче денег с помощью расписки. Финансовые расчеты являются неотъемлемым атрибутом всех операций по аренде жилья — передача денежных средств от нанимателя к собственнику жилого помещения. На основании действующего законодательства, оформление расписок рекомендуется в случае расчетов, превышающих размер 10-ти минимальных заработных плат, однако на практике наличие расписки желательно и для меньших сумм.

Расписка очень проста в оформлении и, как правило, не требует нотариального заверения. Сторонам достаточно указать свои паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания, размер денежной суммы и предмет оплаты.

Подведем итог

Договор найма жилого помещения в полной мере регулирует наиболее важные правоотношения между его сторонами — нанимателем и наймодателем. Длительность срока договора аренды жилого помещения влияет на формальность его заключения (краткосрочный или долгосрочный), а также необходимость регистрирования в ЕГРП.

Наймодатель и наниматель вправе обезопасить себя от негативных последствий путем проверки документов, заключения договора аренды квартиры, регистрации в ЕГРП, внесения страхового депозита, а также проведения финансовых расчетов в письменной форме.

Договор аренды квартиры действует в интересах его обеих сторон, устанавливает взаимную ответственность и обеспечивает все необходимые гарантии.

Сергей Прежевальский, рмнт.ру

Договор аренды квартиры аренда жилых помещений

30.11.12

Расторжение

В договоре обязательно должны быть прописаны подробные условия его расторжения.

Чтобы позже не возникало никаких проблем ни у одной из сторон, правильнее всего заключить соглашение о расторжении договора. После его подписания действие договора можно считать оконченным. Самым оптимальным, безусловно, является согласие обеих сторон. Однако каждая из сторон имеет законное право на расторжение по своей инициативе, в том числе и через суд.

О намерении отказаться от выполнения условий соглашения и прекратить его действие необходимо предупредить вторую сторону письменно, причем за три месяца (если другие сроки не были установлены заранее).

При расторжении возврат страхового обеспечения арендодателем арендатору может быть произведен, если наниматель вернул квартиру и имущество в надлежащем состоянии, оплата была им произведена за все время проживания. Если же за время аренды было испорчено имущество собственника жилья, и это подтверждено документально, или не оплачен последний месяц аренды, арендодатель вправе оставить эти средства себе в счет возмещения ущерба.

Как избежать мошенничества

Правильно составленный договор аренды поможет избежать очень большого количества неприятностей и обезопасит и хозяина жилья, и его квартирантов от обмана и мошенничества. Чтобы не попасть в ловушку, обращайте внимания на документы, которые предоставляют обе стороны. В соглашении должны быть прописаны основные условия, охарактеризован объект недвижимости, его состояние, общие параметры. Все, о чем устно договорились между собой хозяин квартиры и арендаторы, обязательно должно быть отражено в письменном виде.

Необходимо четко прописать размеры арендной платы, сроки и способы ее внесения, а также возможность и обоснованность повышений. Лучше всего в договоре прописать и штрафные санкции за неуплату в срок.

Значимость заключения договора аренды квартиры

Порядок оплаты коммунальных платежей, платы за пользование телефоном, Интернетом и т. д. тоже должен быть отражен в соглашении.

Обязательно предусмотрите пункт о досрочном расторжении и всех нюансах, связанных с этим вопросом.

К сожалению, мошенников на рынке недвижимости меньше не становится, поэтому, чтобы обезопасить себя от них, максимально ответственно нужно подойти к заключению рассмотренного соглашения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Интересное рядом
Adblock detector