Как пользоваться аккредитивом при покупке недвижимости

Что это такое, как работает

Это форма расчётов с посредничеством банка. Одна сторона зачисляет деньги на счёт, а другая имеет право их получить только при предъявлении заранее определённых документов.

Если в течение какого-то времени, указанного в договоре, этого не произошло, денежные средства возвращаются. То есть аккредитив – это безналичный аналог ячейки, который применяется при расчётах между частными лицами и компаниями.

С помощью этого способа могут оплачиваться квартиры, машины, акции, медицинские и косметологические услуги и т. п.

При сделках с недвижимостью обычно используется безотзывный вариант. Это означает, что в течение определённого периода нет возможности отозвать оплату. Деньги возможно получить, как правило, после предъявления договора купли-продажи со штампом из регистрирующего органа.

Аккредитив применяется, только если деньги получает один человек (у квартиры единственный собственник). Такая форма передачи средств доступна только для граждан России или компаний, зарегистрированных в ней.

Передаваемая сумма может быть и меньше полной стоимости квартиры. Поэтому подобный способ расчётов возможно использовать при покупке жилья в рассрочку или с помощью ипотеки.

В договоре купли-продажи указывается — расчёт происходит с применением аккредитива. Также отмечается, что у прежнего владельца не возникает права залога на квартиру (это разрешено пятым пунктом 488-й статьи ГК) на время до получения оплаты. В остальном оформление происходит как обычно.

Как пользоваться аккредитивом при покупке недвижимости

В сделке может участвовать один или два банка. В последнем случае деньги зачисляются на счёт того, который предоставляет аккредитив. После выполнения условия средства переводятся продавцу через другую кредитную организацию.

Если обе стороны уже обслуживаются в одной и той же организации, оказывающей подобную услугу, оформление упрощается. Но это возможно не всегда.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив — это обязательство банка по совершению каких-либо денежных операций в пользу бенефициара (получателя) при выполнении им определенных условий. Аккредитив принимается финучреждением у лица — приказодателя. Гарантом выполнения обязательств выступает банк. Без проверки документации, перечень которой оговорен ДКП, средства не будут перечислены Продавцу.

Основные понятия, с которыми придется столкнуться при оформлении счета:

  • банк-эмитент — открывает аккредитив для приобретателя квартиры;
  • банк-исполнитель — выдает деньги продавцу после выполнения им обязательств;
  • «забронированная сумма» — средства на аккредитивном счете, подлежащие выплате Продавцу.

Движение средств при оформлении аккредитива происходит виртуально, то есть с одного счета на другой. Можно провести аналогию такого способа расчета с банковской ячейкой. Суть операций одинакова — без исполнения Продавцом обязательств оплата невозможна. Простыми словами, при аккредитиве «ячейкой» будет не сейф, а банковский счет.

При совершении сделок с недвижимостью банковский аккредитив «работает» следующим образом:

  1. Оформляется договор купли-продажи квартиры, но не обычный, а с пометкой «аккредитив». В нем детально описывается способ расчета, указывается банк-эмитент и исполнитель.
  2. Покупатель подает в банк заявление с просьбой об открытии аккредитивного счета.
  3. На открытый счет Приобретатель кладет сумму за указанный в договоре объект недвижимости.
  4. Банк уведомляет Продавца о том, что деньги уже поступили на счет и пора приступать к исполнению обязательств. В ответ продавец должен выполнить все прописанное в договоре. Как правило, сюда входит передача объекта, дооформление необходимых документов, оформление сделки в Росреестре и регистрация перехода права собственности.
  5. Продавец собирает документы, подтверждающие выполнение им обязательств по договору и предъявляет исполняющему банку.
  6. В течение нескольких дней финорганизация проверяет, соответствует ли поданная документация условиям, прописанным в «Договоре купли-продажи (аккредитив)».
  7. Если обязательства исполнены полностью, средства перечисляются на счет Продавца.

Подобная форма расчетов минимизирует риски для обеих сторон. Покупатель может быть уверен в чистоте сделки благодаря дополнительной проверке со стороны банка, а Продавцу, добросовестно выполнившему обязательства, перечислится оговоренная сумма в кратчайшие сроки.

При сделках по отчуждению жилья наиболее надежным считается безотзывной аккредитив. По такой схеме работает Сбербанк, качественно предоставляющий услуги за приемлемую оплату.

Согласно ст. 869 ГК РФ, безотзывное обязательство не может быть отменено без согласия получателя. Чтобы изменить или отменить такой аккредитив, банк-эмитент должен:

  • по распоряжению Покупателя направить в адрес Продавца уведомление об изменении или упразднении обязательства;
  • в ответ получить согласие Продавца.

Согласно п. 4 статьи, аккредитив по умолчанию является безотзывным, но в условии договора может быть прописано иное.

Договор купли-продажи, предполагающий оплату через аккредитив, имеет свои особенности. В обязательном порядке он содержит пункты, раскрывающие тонкости сделки. В них указывается:

  • какой банк выступает в роли эмитента;
  • наименование банка, исполняющего обязательство (им может быть сам эмитент);
  • данные о Продавце, выступающем в роли получателя денег после оформления сделки;
  • перечень документов, подлежащих предъявлению Продавцом для снятия зарезервированной суммы;
  • особенности оплаты аккредитива: кто несет расходы и в каком соотношении;
  • сроки открытия счета, внесения средств со стороны Покупателя;
  • ответственность сторон за нарушение обязательств.

Аккредитив открывается на определенный срок. Лучше установить его больше, чем ожидаемый период выполнения Продавцом обязательств. Сделка может быть приостановлена в Росреестре по причине нехватки документов, справок из Органов опеки и попечительства, согласия третьих лиц на продажу имущества. Для сбора документов понадобиться время.

Плюсы

Минусы

Безопасность для обеих сторон. У Продавца нет сомнений в платежеспособности Покупателя, а последний может не сомневаться в получении квартиры.

Сделка проводится дольше по нескольким причинам:

  • банку потребуется время на проверку подлинности документации;
  • процедура замедляется сложным документооборотом.

При расчете через ячейку или наличностью Продавцу придется проверять подлинность купюр. При аккредитиве банк отвечает за выдачу нефальшивых денег.

При отказе от покупки вернуть деньги возможно только путем обращения в суд. Используя аккредитив, нужно быть уверенным в собственных намерениях.

Деньги с электронного счета невозможно украсть.

Вся информация фиксируется. Занизить стоимость недвижимости для снижения суммы налогов не получится.

Если Продавец не предоставит документы в оговоренный договором срок, Покупатель может забрать деньги.

Взимание комиссионных за поведение расчетов по сделкам с недвижимостью.

Банк, работающий на финансовом рынке недавно, может допустить ошибки: не вовремя сдать отчетность, провести запрещенные операции. Следствием становится отзыв лицензии. По закону финансово-кредитное учреждение может обжаловать решение Банка России на протяжении 30 дней. Банк, не имеющий лицензии, ликвидируется (ст. 20 закона №395-1 ФЗ «О банках и банковской деятельности»).

Мнение эксперта

Алексей Петрушин

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Если на аккредитивном счете находятся деньги, ожидающие перевод покупателю, нет гарантии, что они будут возвращены. Согласно законодательству, ликвидирующийся банк вправе требовать возврат заемных средств, сам же отвечает по обязательствам по мере возможности. Даже если в организации есть ресурсы для возврата вкладчикам привлеченных средств, клиенты банка, открывшие аккредитив, остаются ни с чем, поскольку обязательства перед ними погашаются в 3-4 очередь. Единственный выход снизить риск потери денег при использовании аккредитива — выбрать для взаиморасчетов банки, работающие длительное время и имеющие положительную репутацию, например — Сбербанк России.

Сбербанк предлагает использовать аккредитивный счет для покупки недвижимости, автомобиля, ценных бумаг и прочих материальных ценностей, имеющих высокую стоимость.

Чтобы получить деньги, Продавцу предлагается предоставить документ-основание для перехода права собственности с пометкой о госрегистрации имущества на Покупателя. В договоре могут быть указаны и иные документы, которые подлежат проверке Сбербанком.

Согласно условиям, предлагаемым финорганизацией, только при взаимном согласии сторон можно:

  • продлить срок аккредитива;
  • внести изменения;
  • отказаться от сделки.

Для открытия счета можно обратиться в любое отделение банка. Даже нахождение субъектов взаимоотношений в разных городах не помеха. Сбербанк гарантирует максимально быстрое оформление документов: оформление — 10 минут, проведение взаиморасчетов — 1 день.

Услуга предоставляется при внесении 2000 руб. за обслуживание. Дополнительно придется заплатить:

  • 0,2% Х сумму, внесенную на аккредитивный счет, но при условии, что Сбербанк — эмитент и исполнитель. Минимальная сумма оплаты составляет 1000 руб., максимальная — 5000 руб.
  • 0,3% от суммы на аккредитиве, если исполнителем будет иной банк.

Это касается только сделок купли-продажи недвижимости. Если продается-покупается иное имущество, взимается плата от 1500 руб., или процент от сделки.

Для сравнения, банк «Промсвязь» предлагает воспользоваться безопасными расчетами через ячейку всего за 2500 руб. ВТБ берет 0,2% от суммы на аккредитиве независимо от того, является ли он исполнителем и эмитентом и одном лице. Дополнительная плата в ВТБ взимается за отзыв аккредитива, сумма — 1200 руб.

Открыть счет можно имея при себе:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи недвижимости, долевого участия или иной документ о совершении сделки;
  • заявление и сопроводительное письмо.

Покупатель направляет сопроводительное письмо банку-исполнителю. По сути это инструкция, согласно которой должен действовать исполнитель. В ней указывается, какие документы необходимо проверить, что делать при выявлении несоответствий.

На практике платит за оформление аккредитива тот, кто инициирует такую форму расчетов. Поскольку открытие счета снижает риски обмана для обеих сторон, можно договориться о разделе затрат пополам.

Приобретение квартиры связано с аккумулированием больших денежных сумм, привлекающих мошенников. Чтобы не стать жертвой обмана, не потерять накопленные средства или имущество, следует выбрать надежную форму расчетов. Одна из таких — оплата через аккредитив. При этом перед контрагентами ставятся задачи, которые можно разрешить только с помощью опытного юриста.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры с аккредитивом? Сколько стоит оформление? В какой банк лучше обратиться? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Аккредитив становится все более популярной у россиян формой расчетов при сделках как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью. Сторонами договора могут быть и физлица, и юрлица.

Определимся с главным понятием публикации.

Для наглядности процесс представлен в виде схемы.

Схема аккредитива

Аккредитив при покупке недвижимости повышает надёжность договорных расчетов.

Преимущества и недостатки аккредитива

Для физических лиц аккредитивы при покупке недвижимости имеет следующие преимущества:

  1. Обеспечение безопасности. Обе стороны застрахованы от имущественных потерь, так как сохранность денежных средств и недвижимости гарантируется банком. Вся процедура сделки более прозрачна, чем при использовании банковской ячейки.
  2. Исполнение договора. Участники защищены от недобросовестности другой стороны, так как в сделке присутствует третье лицо – банковское учреждение, играющее роль куратора. В одностороннем порядке нельзя изменить ранее оговоренные условия. Согласие на корректировку безотзывного аккредитива дают все участники сделки.
  3. Полная оплата.Банк на законодательном уровне отвечает за выполнение утвержденных условий. Покупатель обязан предоставить банку денежные средства для обеспечения сделки либо заключить соответствующий кредитный договор. Забрать деньги или использовать их на другие цели нельзя.
  4. Компромисс. Продавец и покупатель сами выбирают оптимальный порядок выплат и не зависят от рыночной ситуации.
  5. Законность. Банк следит за правильностью оформления всех документов, удостоверяется в «чистоте» продаваемого имущества. Покупатель вступает в право собственности после расчета и исполнения всех условий сделки. Продавцу перечисляют деньги после подтверждения факта перехода права собственности новому владельцу.
  6. Автоматическое продление и закрытие. Договор на аккредитивную оплату оформляется на любой срок. В условиях можно указать порядок продления (пролонгации) и закрытия. В случае неисполнения условий договора (на момент окончания срока действия аккредитива новый владелец не приобрел право собственности на недвижимость), забронированные средства перечисляются обратно на счет покупателя.

Недостатки аккредитивной формы расчетов:

  1. Длительность. Ход сделки контролируется третьей стороной (банком), которая тратит дополнительное время на проверку документации, подачу запросов в регистрирующие органы и т.д.
  2. Выплаты одному лицу. В аккредитивах при покупке недвижимости быть аппликантом может только одно лицо, то есть, деньги получает конкретный человек.
  3. Наличие комиссии. За открытие и сопровождение банки взимают определенный процент от перечисленной суммы, также устанавливают тарифы за дополнительные услуги.
  4. Передача сведений. Банк вправе сообщать налоговым органам о совершении купли-продажи и размере зачисленных средств.

Более подробно я познакомлю вас с тремя из них.

Сторонам сделки нет нужды пересчитывать значительные суммы наличных денег, доставлять и хранить их. Эти обязанности возьмёт на себя кредитная организация. Расчёты с использованием этого способа позволяют не беспокоиться о подлинности банкнот.

Удобен аккредитив и в междугородних расчётах. Продавец и покупатель могут находиться в разных городах, однако деньги поступят точно в срок в оговоренном размере.

Чистоту и законность сделки гарантирует банковское учреждение. Денежные средства для оплаты сделки резервируются на спецсчёте. Как только все аккредитивные условия будут соблюдены, депонент отправится в банк бенефициара.

Лишь после перехода предмета сделки в собственность покупающей стороны и представления всего предусмотренного условиями комплекта документации продавец получит свои деньги. Чтобы отказаться от сделки либо откорректировать её условия, нужно согласие обеих сторон.

Как пользоваться аккредитивом при покупке недвижимости

Истечение срока аккредитива при незавершённой сделке служит основанием для автоматического возврата денег покупателю. Будьте внимательны!

Совет! Устанавливайте срок, максимально возможный по подходящему для вас тарифу. Так вы сможете избежать неприятностей.

Законодательство РФ возлагает на банковскую организацию ответственность по выполнению договорных обязательств в части аккредитивных расчётов. В связи с этим проплата совершается только после тщательной проверки представленных документов.

  • Безопасность для покупателя. Продавец получает деньги только после предъявления правильно оформленных документов, указанных в договоре. Если этого не произошло, денежные средства автоматически возвращаются покупателю.
  • И для продавца. На указанное время покупатель не имеет доступа к деньгам.
  • Можно изменить условия или срок сделки, но только при согласии обеих сторон.
  • Отсутствует необходимость иметь большую сумму наличных на руках, перевозить её.
  • Дополнительные денежные расходы.
  • Необходимость оформления ещё одного документа.
  • Время, которое тратится на процедуры оформления и получения средств.
  • В нём указывается действительная цена квартиры. А если недвижимость в собственности менее трёх лет, то с её стоимости, превышающей миллион рублей, платится НДФЛ. То есть занизить цену, чтобы не платить налоги, не получится.
  • Не все банки предоставляют такую услугу, поэтому подходящий придётся поискать.
  • Определённые риски, связанные с особенностями банковской системы.

То есть этот метод расчёта подходит, если стороны не знают друг друга, но сама сделка проходит без занижения суммы оплаты.

Расчет за недвижимость через аккредитив — более безопасный вариант, чем использование банковской ячейки:

  1. применяется безналичная система расчетов;
  2. деньги хранятся на банковском счете;
  3. наличие посредника в лице банка и безотзывной характер аккредитива делают расчет максимально надежным и безопасным, а также исключают обман со стороны участников сделки.

Но есть в этом способе расчетов и недостатки:

  • прежде чем использовать, нужно разобраться, как работает аккредитив;
  • схема считается более сложной и длительной, поскольку требуется соблюсти много формальностей, а пересылка документов между банком (банками) и участниками сделки требует времени;
  • выплата банком средств в пользу продавца предполагает неукоснительное соблюдение условий сделки и аккредитива, а с этим бывают проблемы, причем зачастую не связанные с желаниями и действиями сторон сделки;
  • предусмотрена банковская комиссия, например, у Сбербанка она начинается от 1 500 рублей, для сделок с недвижимостью — 2 000 рублей;
  • возможны дополнительные расходы, связанные с открытием счета (счетов), перечислением (зачислением) средств, предоставлением других банковских услуг.

В целом же аккредитив при покупке недвижимости все чаще встречается на практике, и спрос на такую форму расчетов возрастает. В его пользу говорят постепенное сокращение в России оборота наличных денежных средств, высокий уровень надежности и безопасности. Стоимость аккредитива по сравнению с суммой сделки, как правило, не рассматривается как отталкивающий момент.

Среди положительных моментов последнего времени — кредитные предложения банков, сопутствующие использованию аккредитива. Счет, с которого должен быть выполнен расчет с продавцом, может быть полностью или частично прокредитован. Применение аккредитива никак не мешает, а, напротив, придает высокий уровень надежности и безопасности сделкам купли-продажи недвижимости с привлечением кредитных средств, на условиях ипотеки, за счет средств маткапитала и т.п.

Чем лучше банковской ячейки

Эти два способа обеспечения безопасности сделки похожи, но между ними есть и определённые различия. Использование банковской ячейки – более давний и распространённый способ.

Как пользоваться аккредитивом при покупке недвижимости

А также заключается договор между покупателем, продавцом и банком.

В течение оговоренного срока открыть ячейку может только продавец при предъявлении определённого документа, после – покупатель. Аренда ячейки обойдётся дешевле – около 3 – 5 тысяч рублей.

В договоре аренды не фигурирует стоимость квартиры, поэтому возможно снижение налогов. Но в таком случае банк не проверяет правильность оформления и подлинность предъявляемых документов.

Кроме того, остаётся проблема транспортировки большой суммы наличных к месту проведения сделки и обратно, если какая-то или обе стороны не пользуются услугами этой организации.

То есть передача денег через аккредитив всё же обеспечивает большую безопасность, хотя и обходится дороже.

Аккредитив – относительно новый способ передачи денег по договору, в частности, при продаже недвижимости (квартиры). С его помощью сделка становится более безопасной для обеих сторон.

Нравится статья? Оцени и поделись с друзьями в соцсетях!

Вариантов открытия аккредитива при покупке недвижимости существует множество, и банковские учреждения предоставляют возможность клиентам определить самый удобный и безотказный способ осуществления сделки по объектам недвижимого имущества с использованием аккредитования. Финансовыми организациями применяются следующие виды расчетов:

  • Безотзывной. Такой счет не может быть закрыт в одностороннем порядке банком или открывшем его участником операции. Отзывной вариант практически не применяется банками ввиду отсутствия любых гарантий для участников сделки.
  • Аккредитив с красной оговоркой. При такой операции эмитент требует от банковской структуры (исполнителя оплаты) некоторой суммы авансового платежа второму участнику сделки без требования от последнего документов.
  • Депонированный, или покрытый. В данном случае вся договорная сумма заранее аккумулируется на счете продавца, и ждет выполнения последним своих обязательств. Непокрытое аккредитование подразумевает, что банк, эмитирующий его, разрешает банковской структуре (исполнителю) снимать деньги со своего корсчета при выполнении продавцом договора.
  • Кумулятивный. Используется, когда внесение суммы плательщиком произошло, а продавец забрал только часть поступивших денег. Средства при этом остаются на текущем аккредитованном счету или передаются на новое аккредитование. Некумулятивный предусматривает отсылку денег назад, в эмитировавший аккредитацию банк.

Оформление аккредитива в банке

  • Сроках, которые лучше определить с запасом на месяц-два, в случае задержек при регистрации.
  • Документе или нескольких, при предъявлении которых можно получить деньги. Чаще всего это бывает договор купли-продажи с отметкой Росреестра или выписка из ЕГРП с покупателем в качестве собственника жилья.
  • Если стороны – частные лица, необходимо выбрать банк. Если недвижимость покупается у застройщика, как правило, уже имеется список организаций, готовых с ним работать.

Эта информация, а также реквизиты выбранного банка, вносится в договор купли-продажи. Документ подписывается сторонами.

  • Покупатель открывает в выбранной организации счёт (если он ещё не открыт) и пишет заявление на оформление аккредитива.
  • Банк открывает его и передаёт договор продавцу. Если в процедуре участвуют два, то передача происходит через второй.
  • После регистрации сделки в Росреестре продавец (представитель застройщика, если жильё приобретается на первичном рынке) предъявляет в банк договор на аккредитив и оговоренные документы.
  • Специалисты проверяют законность и правильность оформления.
  • Если проверка пройдена, оплата переводится на счёт продавца с аккредитивного.

Если приобретается строящееся жильё, такой способ подходит для оплаты первого взноса.

  • Покупатель обращается в банк с договором долевого участия в строительстве.
  • Точно так же открывается аккредитивный счёт, на который кладётся необходимая сумма.
  • Застройщик регистрирует ДДУ.
  • Представитель компании предъявляет договор и выписку из ЕГРП.
  • После проверки кредитная организация перечисляет деньги компании-застройщику.

​Для начала нужно выбрать банк, в котором вам будет удобнее и выгоднее оформить аккредитив. Условия выдачи аккредитивов можно уточнить на официальных сайтах банков.

Для упрощения, ускорения обмена документами и расчетов, как правило, для покупателя и продавца выбирается один банк (один эмитент и исполнитель). Но если это невозможно, в сделке могут участвовать два разных банка.

Для оформления аккредитива покупатель обращается в выбранный им банк, подписывает заявление на аккредитив, предоставляет документы и открывает счет. Среди основных документов — паспорт и подписанный договор купли-продажи недвижимости. На практике оформление аккредитива не занимает более 15 – 30 минут, если все документы в наличии.

В дальнейшем стороны должны завершить сделку купли-продажи и зарегистрировать договор. После этого продавец может обратиться в банк, где у него открыт счет для перечисления денег по сделке, и представить документы для их получения. Банки взаимодействуют самостоятельно, для этого не требуется участие сторон сделки.

Договор купли-продажи квартиры через аккредитив (образец)

Как пользоваться аккредитивом при покупке недвижимости

Форма расчетов между покупателем и продавцом прописывается в договоре. Поэтому использование аккредитива должно быть в нем указано. Как это сделать:

  1. Форма и порядок расчетов формулируются в специальном разделе или в отдельном пункте договора.
  2. Форма расчетов определяется как «покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в срок не позднее ____ рабочих дней с даты подписания настоящего Договора».
  3. Среди условий использования аккредитива указываются:
  • банк-эмитент (банк, где будет оформлен аккредитив);
  • банк-исполнитель (банк, куда будут перечислены денежные средства в пользу продавца);
  • ФИО получателя средств;
  • сумма аккредитива (цифрами и прописью);
  • вид аккредитива («безотзывный покрытый»);
  • условие оплаты аккредитива («без акцепта»);
  • дата открытия аккредитива (если при составлении и подписании договора не определена, то оставляется возможность для ее проставления в договоре в будущем);
  • условия платежа (какие документы нужно представить в банк) — как правило, достаточно только договора купли-продажи с отметкой-регистрацией в Росреестре;
  • стороны договора (повторяются из шапки договора);
  • идентификация недвижимости (адрес местонахождения, площадь, другие существенные характеристики);
  • кто несет расходы, связанные с применением аккредитива (обычно они возлагаются на покупателя, но возможно и другое условие);
  • в качестве оговорки прописывается условие о том, что ипотека в силу закона в связи использованием аккредитивной формы расчётов не возникает.

Для упрощения подготовки договора, если вы не хотите обращаться к юристу, можно использовать образцы и примеры. Только обязательно удостоверьтесь, что образец подходит для вашего объекта недвижимости, в нем отражен факт использования для расчетов аккредитива и обозначены его условия.

Надо различать основной договор между покупателем и продавцом, где аккредитация упоминается в качестве формы расчета, и заключение с банком соглашения на открытие аккредитования. Чтобы открыть аккредитив в Сбербанке по покупке недвижимости, нужно быть физическим лицом, имеющим гражданство России, быть клиентом СБ РФ.

В заявлении требуется указать все существенные условия: тип аккредитации, срок, на который планируется ее открыть, указать точную сумму, которую надо задействовать при сделке, внести данные о покупателе и продавце и указать все документы, которые нужны для получения денег.

Для проведения процедуры открытия аккредитации при покупке жилья в обязательном порядке предоставляются паспортные данные участников договора сделки на куплю квартиры, если это физические лица, номера счетов, с которых будет осуществляться перевод средств, нотариально заверенный договор, являющийся основанием для данной формы расчетов, в котором четко указан список документов.

Образец договора

Если предусматривается аккредитационный метод расчетов, то договор о купле-продаже недвижимости должен содержать следующие данные:

  • Фамилию, имя, отчество, все паспортные данные, включая место и дату рождения участников соглашения.
  • Все данные о квартире, доме, иному жилью, которое является причиной заключения договора – адрес, общая и жилая квадратура, количество комнат.
  • Данные, согласно которым квартира находится в законной собственности владельца (свидетельство о регистрации, номер записи ЕГРПНиС).
  • Прописью и цифрами сумму, в которую недвижимость оценивается при покупке.
  • Вид аккредитования, срок действия, наименование выпускающей и принимающей деньги финансовой структуры.
  • Кто оплачивает расходы по открытию и закрытию аккредитования.
  • Название банка.
  • Информацию о сторонах: для физических лиц Ф.И.О. и паспортные данные, для юридических – полное юридическое название, Ф.И.О. представителя и на основании чего действует.
  • Тип аккредитива (для операций с недвижимостью применяется безотзывной).
  • Срок действия.
  • Сведения о квартире (адрес).
  • Номер, а также дата и место заключения договора купли-продажи.
  • Полную цену недвижимости.
  • Сумму, которая будет выплачена через аккредитив.
  • Кто несёт связанные с ним расходы.
  • Какие документы нужны для перечисления средств.
  • Номер и реквизиты аккредитивного счёта.
  • Название банка и номер счёта для перевода денег.
  • Кем и как оплачиваются услуги по открытию и ведению.
  • Количество экземпляров.

Бланки договоров обычно уже есть в организациях, предоставляющих такую услугу. Шаблоны могут незначительно отличаться.

Предложения банков

Аккредитивные расчёты предлагают большинство российских кредитных организаций. Однако условия у всех разные.

Мы позаботились о вас и подготовили мини обзор трех надежных банков с отличной репутацией и выгодными условиями.

1) Уральский банк

Как пользоваться аккредитивом при покупке недвижимости

ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» (УБРиР) появился на российской банковско-финансовой арене в далёком 1990. Сегодня его сеть насчитывает 13 филиалов, 135 точек продаж и 19 точек кредитования на территории РФ. По данным ЦБ РФ УБРиР состоит в тридцатке крупнейших российских банков.

О его надёжности свидетельствуют следующие факты:

  • имеет право работать со стратегическими и социально значимыми компаниями;
  • его облигации находятся в ломбардном списке — они могут служить залогом при межбанковском кредитовании;
  • утверждён инвестором проблемных банков для их финоздоровления.

Банк предлагает различные банковские продукты и услуги частным лицам, представителям малого и среднего бизнеса, корпоративным клиентам и инвесторам.

Продуктовое предложение УБРиР:

  • кредитование;
  • депозитные операции;
  • карточные продукты;
  • переводы;
  • РКО;
  • банковская гарантия;
  • интернет-эквайринг.

Это только малая часть возможностей Банка. Изучите более подробно условия и тарифы УБРиР на его сайте.

2) ВТБ 24

Это банковское учреждение предлагает разнообразную линейку банковских продуктов и услуг для физлиц и представителей малого/среднего бизнеса.

Что представляет собой безотзывной аккредитив

1062 офиса в 72 российских регионах предлагают:

  • разнообразное кредитование;
  • аккредитивы;
  • вклады;
  • депозитарные ячейки;
  • дистанционное обслуживание;
  • карточные продукты;
  • денежные переводы;
  • оформить банковскую гарантию.

Банк предлагает аккредитив при покупке недвижимости за счет ипотечных кредитных средств на выгодных условиях. Частично тарифы представлены в таблице.

Более подробно об условиях читайте на сайте либо узнавайте при посещении офиса. Звоните на телефон «горячей линии», звонок бесплатный.

3) Сбербанк

Сбербанк России — лидер банковского сектора РФ, основной кредитор экономики страны. Кредитная организация насчитывает 14 территориальных учреждений, 16 500 отделений в 83 субъектах РФ.

Сбербанк имеет широкую сеть зарубежных представительств в 22 странах: Великобритании, Турции, США, Германии, Китае, Индии, странах СНГ и т.д.

Услугами Сбербанка России пользуются более 70% россиян и свыше 11 млн зарубежных клиентов.

Сбербанк открыт для всех клиентских групп: физлиц, малого, среднего, крупного и крупнейшего бизнеса. Команда Банка насчитывает более 325 тыс. высококлассных специалистов. Порядка 250 тыс. сотрудников ежегодно проходят повышение квалификации.

Как пользоваться аккредитивом при покупке недвижимости

Доступность, высокое качество, передовые технологии, широчайший набор банковских продуктов и услуг — преимущества, выгодно отличающие Сбербанк от других банков РФ.

Большинство крупных банковских структур в современное время предоставляют возможности проводить сделки через аккредитив. К ним относиться Центральный банк России, Сбербанк России, Бинбанк, ЮниКредит Банк, а также Альфа-Банк и другие.

Основные отличия сводятся к цене на услуги, комиссию и скорость выполнения банковских операций.

Перед сторонами сделки стоит широкий выбор банков для выполнения таких операций.

сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетнихПроверка квартиры перед покупкой

включает в себя несколько очень важных этапов, о которых можно прочитать на нашем сайте.

Что необходимо знать, если в сделке с недвижимостью участвует несовершеннолетний? Читайте об этом в нашей статье.

При помощи пожизненной ренты можно относительно дешево приобрести недвижимость. Подробности здесь.  

В таблице отражены основные условия и тарифы по предоставлению аккредитивовна сделки с недвижимостью.

Банк Тарифы за квартал, руб.*
Сбербанк Между физлицами:
1500-5000 руб., 0,2 % от общей суммы платежа.
Между физлицом и организацией (юрлицом):
2500-15000 руб., 0,5% от общей суммы платежа.
ВТБ24 Для физлиц в рамках ипотеки:
1500-4500 руб.
Между физлицами, организацией и физлицом:
1200-4500 руб., 0,2 % от суммы.
«Россельхозбанк» 0,15-0,2%, 1000-15000 руб.
«Альфа-банк» 0,15-0,2%, минимально 50 USD.
«ЮниКредитБанк» 0,5%, минимально 12500 руб.

*Банком могут устанавливаться разовые или процентные комиссии за любые операции (пролонгацию, авизование, закрытие аккредитива и т.д.).

Документы, необходимые для открытия аккредитива во всех вышеуказанных банках:

  • удостоверение личности от каждой стороны (паспорт);
  • основание (оригинал договоров купли – продажи);
  • заявление аппликанта (продавца) на аккредитив;
  • сопроводительное письмо бенефициара (покупателя).

Так как условия расчетов при помощи аккредитива всецело зависят  от банка, следует изучить условия в популярных учреждениях страны.

Сбербанк

Тут предложены разные варианты аккредитива – безакцептный, безотзывный и покрытй. Банк готов сотрудничать как с физическими, так и с юридическими лицами, что позволяет провести такие расчеты, в том числе, с застройщиком. Также могут осуществляться аккредитивные расчеты за:

  • Квартиру на вторичке.
  • Участок под строительство.
  • Загородный дом.

Что касается тарифов, то они тут составляют 0,2% от суммы аккредитива, но это тариф для физических лиц. Если такой расчет стремится применить юрлицо, то нужно выложить уже 0,5%. Срок действия аккредитивного счета 120 дней, но есть возможность продления еще на 60.

Промсвязьбанк

Здесь система расчетов предельно гибкая. Условия:

  1. Открытие – 2500 рублей.
  2. Тариф – 0,1-0,2%, сколько именно зависит от суммы.
  3. Документы проверяют в течение всего 1 дня, что среди предложений банков по всей РФ – быстрее всего.

Проводит операции с аккредитивами по всей стране. Счет может быть только безотзывным покрытым. Срок действия 90 дней, используется для расчетов за покупку недвижимости, земли. Открыть счет обойдется в 1200-2400 рублей, комиссия – 0,2% от суммы.

Цена аккредитации в разных кредитных учреждениях может быть разной. У некоторых финансовых структур это фиксированная сумма, у которой есть определенный потолок, выше которой стоимость открытия аккредитования быть не может. Другие кредитные организации определяют цену за услуги по аккредитации как процент от указанной цены на дом или квартиру.

В Сбербанке

Стоимость аккредитива для физических лиц в Сбербанке складывается из следующих величин:

  • обслуживание – 2 тыс. руб.;
  • стоимость открытия при условии, что сделка пройдет в одном и том же отделении – 0,2% от договорной суммы (1-5 тыс. руб.);
  • стоимость открытия при взаимодействии разных отделений – 0,3% (1,5-10 тыс. руб.);
  • пролонгация срока действия соглашения – 2 тыс. руб.

Аккредитив в ВТБ 24

Если вы решили взять аккредитацию для покупки квартиры или дома в ВТБ24, то рассчитывать можно на такие условия:

  • цена за открытие аккрадитования – 0,2% от стоимости квартиры (1,2-4,5 тыс. руб.);
  • пролонгация соглашения и (или) изменение общей суммы – 0,2% (0,9-4,5 тыс. руб);
  • внесение дополнительных изменений, включая закрытие счета до истечения срока его действия – 1,2 тыс. руб.;
  • выдача денег, в том числе третьему лицу, имеющему доверенность на получение суммы – 0, 2% от выдаваемой суммы (1,2-4,5 тыс. руб.).

Данная банковская структура берет следующие комиссионные проценты:

  • открытие аккредитования и внесение денег – 0,15% от общей суммы (3-15 тыс. руб);
  • любые иные случаи – 0,1% (1–5 тыс. руб.);
  • выдача денежных средств – 0,2% от общей суммы (3 тыс. руб. минимум);
  • внесение изменений в условия соглшаения по закупке недвижимого имущества – 1,5 тыс. руб.

Сбербанк предоставляет аккредитив, только если счёт, на который переводятся деньги, открыт в этой же организации.

  • Если оба счёта расположены в одном территориальном подразделении – 0,2% от суммы, но не менее 1 тыс. и не более 5 тыс. рублей.
  • Если в разных – 0,3%, при этом не меньше 1500 и не больше 10000.
  • За обслуживание возьмут ещё 2000.
  • В банке ВТБ 24 придётся заплатить 0,1% от суммы, но в пределах 1200 – 40 000 рублей. В «Возрождении» – 1 тысяча рублей и 0,1%.
  • Некоторые организации предоставляют аккредитив только участникам своих кредитных программ. К примеру, Райффайзенбанк определил эту стоимость в пределах 1500 – 15000 рублей.

Часть банков установила фиксированную и довольно низкую стоимость. В Нордеа Банке понадобится заплатить только 2 000 рублей. Правда, программа работает только для тех, кто там берёт ипотеку. А Промсвязьбанк запрашивает за услугу 2500 без подобного условия.

Плюсы и минусы расчетов через аккредитивный счет

Вопросы аренды

Существуют определенные ограничение использования такой схемы расчетов, среди них:

  1. Единственный собственник, то есть покупает недвижимость и происходит регистрация на одного-единственного человека.
  2. Воспользоваться данной схемой могут только граждане России.
  3. Могут так рассчитываться компании, которые зарегистрированы с РФ.

Сумма аккредитива может быть меньше общей стоимости недвижимости, поэтому по такой схеме разрешено осуществлять приобретение недвижимости в ипотеку или рассрочку. Данные о том, что расчеты по договору осуществляются посредством аккредитива, обязательно указываются отдельным пунктом в соглашении.

Часто в таких сделках участвует 2 банка, так как стороны соглашения могут быть клиентами разных финучреждений. Средства зачисляются на счет в банке покупателя, когда продавец представляет необходимые документы, платеж перечисляется на счет в банке продавца недвижимости. Если оба они имеют счета в одном банке, то тут процесс оформления аккредитива намного проще и быстрее, хотя в любом случае существует регламент.

Порядок взаимодействия при расчете аккредитивом выглядит так:

  • Покупатель обращается в банк для заключение договора на аккредитив и открытие его. В договоре в обязательном порядке указываются реквизиты продавца, условия покупки, параметры для проведения расчетов и т.д.
  • Обязательно согласование подобного типа расчетов со второй стороной соглашения.
  • Далее покупатель вносит на счет средства собственные или запрашивает кредит.
  • Банк сообщает продавцу, то есть получателю средств о том, что открыт аккредитив и средства поступил на счет.
  • Когда сделка оформлена, продавец предоставляет в банк необходимые, ранее оговоренные документы.
  • После сверки данных, банк переводит средства на счет получателя.
  1. Аккредитив – это инструмент безналичного расчета, что надежнее, чем реальные банкноты.
  2. Безопасность сделки – это неоспоримое преимущество. До окончания сделки и выполнения всех оговоренных условий ни она ни вторая сторона не имеют доступа к деньгам.
  3. Нет риска для покупателя, что продавец в момент регистрации или уже после передачи денег передумает продавать недвижимость и придется обращаться в суд для возврата внесенных средств. Если сделка не состоялась, и продавец не предоставил в банк необходимые документы, он не может рассчитывать на зарезервированные средства. Зато к ним имеет полный доступ покупатель.
  4. Не нужно волноваться о том, как доставить и пересчитать достаточно внушительную сумму.
  5. Продавец недвижимости может получить свои деньги после перечисления на счет любым удобным способом: перевести в другой банк, снять со счета, перевести на карту.
  6. Не нужно проверять купюры на подлинность – это сделает банк при внесении требуемой суммы покупателем.
  7. Вся процедура расчетов происходит через банк, он же отвечает за законность сделки – это в первую очередь в его интересах.
  8. Стоимость такой операции не намного выше, чем перечисление наличных средств через иные системы.

Без недостатков также не обошлось и прежде чем использовать расчет через аккредитив их также нужно узнать:

  • Сделка при таких расчетах оформляется медленней. Виной всему сложный документооборот и повышенный контроль со стороны банка.
  • Получать аккредитив, также как и его оформлять может всего один собственник. Использовать такую схему расчетов если у квартиры несколько собственников или ее хочет купить, к примеру, супружеская пара на двоих не выйдет.
  • Естественно за подобное сопровождение сделки банк взимает дополнительную комиссию.
  • Обязательное уведомление налоговой о проведенной сделки, не всех и не всегда это устраивает.
  • Операции по аккредитивным расчетам требуют повышенной внимательности ко всем деталям, глубокий контроль над каждым этапом.
  1. Главные участники (аппликант, бенефициар) принимают решение о форме расчета, определяют ключевые условия сделки между собой, согласовывают проект договора о купле-продаже с банком, предоставляющим аккредитив, заключают его на указанных условиях.
  2. Покупатель по заявлению открывает счет и аккредитив в банке-эмитенте.
  3. Банк готовит документы. Оригинал аккредитивного договора специалист передает будущему владельцу недвижимости либо уполномоченному банку, где находится счет покупателя.
  4. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре.
  5. Продавец собирает пакет оригинальных документов и отдает в банковское учреждение, выступающее гарантом сделки.
  6. Банк тщательно проверяет его на предмет правильности, достоверности и соответствия закону. Если к документам нет претензий, то производится оплата в пользу бенефициара (продавца).

Процедуру расчета с помощью аккредитива можно значительно упростить, если продавец и покупатель заранее откроют расчетные счета в одном финансовом учреждении.

Образец типового договора доступен по ссылке.

При заключении договора надо обратить внимание на следующее:

  1. Правильность внесения данных об участниках, продаваемой недвижимости (цена в национальной и иностранной валюте при необходимости).
  2. Описание условий аккредитива (его вид, порядок и сроки выплаты, пакет документов).
  3. На кого возлагается оплата расходов (комиссии банка) и ответственность за своевременную регистрацию договора по купле-продаже квартиры.
  4. Что считается исполнением обязательств покупателя и продавца.
  • Покупатель отдает распоряжение кредитной организации на аккредитацию, получая банковское уведомление об активизации аккредитования.
  • Финансовая структура, эмитирующая аккредитование, отсылает деньги банку, который будет выполнять обязательства по соглашению.
  • После предъявления требуемых документов исполнитель переводит на счет владельца жилья требуемую сумму.
  • Происходит передача недвижимости в собственность покупателя.

Получение жилья

Это и понятно — именно этот способ даёт продавцу наибольшую уверенность в гарантированном получении денег за проданную недвижимость.

Рассмотрим алгоритм проведения расчётов с помощью безотзывного аккредитива более подробно.

Продавец и покупатель решили воспользоваться аккредитивной формой расчётов по сделке купли-продажи недвижимости. Свои намерения они должны отразить в самом договоре.

Перед тем, как составлять и подписывать этот документ, покупателю необходимо:

  • выбрать банк для открытия аккредитива;
  • уточнить условия и тарифы по этой банковской услуге;
  • определиться со списком документации, которую должен представить продавец в подтверждение завершения сделки и перехода права собственности покупателю.

Только после этого можно составлять и визировать договор.

Чтобы открыть аккредитив, покупателю достаточно обратиться в банковскую организацию с заявлением.

Разумеется, деньги для его открытия и уплаты комиссии должны быть в наличии.

оплата за недвижимость

Внести необходимую сумму можно наличными через кассу либо перечислив её на счёт безналично.

Кредитная организация открывает аккредитив. Оригинал отсылается в исполняющие банковское учреждение, где передается продавцу. Бенефициар может забрать оригинал лично в банке покупателя.

Чтобы получить деньги за проданную недвижимость, продающей стороне нужно предъявить всю документацию, гарантирующую завершение сделки по списку, поименованному в договоре в условиях расчётов.

Передается вся документация при сопроводительном письме.

Поступившие документы тщательно проверяются уполномоченными сотрудниками. Достоверность, законность, оформление нареканий проверяющего не вызвали, а значит, можно смело отправлять деньги бенефициару (то есть продавцу).

Продавцу остаётся только посетить свой банк и получить деньги либо наличными в банковской кассе, либо перечислить по своему усмотрению на любой счет в любом банке.

Документально подтвержденные права

При получении денег в кассе банка за выдачу налички обычно взимается комиссия. Заранее узнавайте об этом!

  • за открытие от 0,1 до 0,2%;
  • за приём и проверку документов от 0,1 до 0,15%;
  • за перевод или обналичивание денег – от 1 до 5% от суммы сделки.

То есть полная сумма затрат составляет примерно 0,5-5% от стоимости квартиры. Но в некоторых случаях цена услуги фиксированная.

ПОДРОБНОСТИ:   Договор участия в долевом строительстве
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Интересное рядом
Adblock detector