Что делать если застройщик переносит срок сдачи

Первый этап: предварительное уведомление

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Установление

Временные рамки, которые отводятся компании-застройщику для проведения строительных работ по возведению дома и сдаче его в эксплуатацию – это один из основных аспектов, который принимается во внимание на стадии подписания договора долевого участия. И законодатель не устанавливает единых сроков, которые будут универсальными для всех контрактов, поэтому отображение временных рамок в подписываемом контракте является обязательным условием. Если в контракте не будут отображаться граничные сроки сдачи здания в эксплуатацию, то такой договор не будет иметь юридической силы.

Кроме того, составляя договор, необходимо обращать внимание на формулировку. Зачастую в контрактах используется формулировка «сдача дома», хотя данное событие является не конкретным. Это может быть воспринято, как сдача дома в эксплуатацию или квартиры будущему собственнику. Поэтому на данный пункт необходимо обращать внимание при подписании документа, так как между передачей здания в эксплуатацию и оформлением прав собственности дольщиками может пройти несколько недель, а то и месяцев.

Отображение сроков сдачи дома может происходить в один из следующих способов:

  • конкретная календарная дата;

  • ориентируясь на квартал года;

  • установление четкого числа дней после сдачи здания в эксплуатацию, после которых можно приступать к оформлению прав собственности на недвижимость (наиболее ненадежный вариант, поскольку дата введения в эксплуатацию сооружения может быть очень не скоро).

Самый удобный способ, который позволяет максимально защитить свои права в случае злоупотребления контрактом со стороны застройщика, – это отобразить конкретный день сдачи дома в эксплуатацию. При этом важно помнить, что со всеми дольщиками заключаются контракты с идентичными датами передачи имущественных прав. Допускается отклонение от основных условий только при подписании дополнительного соглашения с отдельными участниками.

Второй этап: пишем претензию застройщику

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку. Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.

Что делать если застройщик переносит срок сдачи

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков. Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье. Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

ПОДРОБНОСТИ:   Наш адвокат провалил дело, можно ли подать на него в суд. Юридическая консультация в Москве, Петербурге и других городах РФ

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта. Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад. По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду. Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта. Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Порядок действий при нарушении сроков

В первую очередь, необходимо отправить претензию в письменном виде. В тексте нужно сослаться на заключенный договор долевого строительства. Далее указывается просроченная дата и обоснование того, что обязательства не были выполнены. В претензии дольщик может требовать передачу квартиры, выплату неустойки, возмещения понесенных убытков и т.д. Она либо вручается лично уполномоченному лицу компании или отправляется заказным письмом.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)

Если застройщик никаким образом не отреагировал на претензию, то дольщик имеет право подать иск в суд. Прежде всего, необходимо составить исковое заявление. По сути, оно должно содержать ту же информацию, что и претензия. Также в нем можно требовать и возмещение морального ущерба, если это возможно обосновать.

К исковому заявлению прикладывается:

  • договор долевого строительства;
  • расчет неустойки;
  • претензия, которая была отправлена застройщику ранее;
  • квитанция о внесении государственной пошлины.

Документы подаются в суд по месту нахождения застройщика.

При правильном оформлении документов шансы получить решение в свою пользу у дольщика очень велики. Но сумма неустойки может быть уменьшена по ходатайству ответчика. Если ответчик добровольно не компенсирует неустойку, то деньги будут взыскиваться через исполнительное производство.

Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия?

Если  же компания просрочила срок сдачи больше чем на два месяца и не отвечает на претензии дольщика, то он имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврат внесенных денег.

При нарушении срока сдачи дома дольщик может написать заявление об отмене доплаты за больший метраж жилья, чем это было предусмотрено технической документацией. Точно также можно урегулировать вопрос о перекладывании расходов, связанных с вводом дома в эксплуатацию, на застройщика. Но соглашаться на это застройщик не обязан. Невыполнение им сроков сдачи дома не отменяет этих платежей.

В ситуации, когда застройщик предлагает подписать акт о передаче квартиры после оговоренного в договоре срока, в нем должна быть информация о просрочке. Строительные организации в таком случае часто включают в документ пункт о том, что дольщик не имеет претензий касательно срока. При подписании такого документа участник не сможет взыскать с компании неустойку.

Порядок сдачи дома по ДДУ подразумевает составление Акта передачи. Это документ, в котором отображается факт передачи квартиры будущему владельцу. Необходимость составления документа заключается в том, что он содержит основные данные о сроках передачи жилища (подтверждая, что перенос сроков не производился), характеристиках самого объекта, а также подтверждении сторонами соблюдения условий основного договора. Если такой документ в оговоренный период времени не был составлен, то можно считать, что квартира будущему собственнику не передавалась.

С другой стороны, если день подписания Акта позже крайней даты возврата недвижимости дольщику, то можно констатировать пропуск сроков, что влечет юридические последствия для застройщика.

ПОДРОБНОСТИ:   Образец заявление о восстановлении срока на обжалование в верховный суд

Третий этап: компенсации через суд

– взыскание неустойки;

– возмещение убытков;

– компенсация морального вреда;

Что делать если застройщик переносит срок сдачи

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу. Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Добровольное согласие

На любой стадии строительства, но не позднее, чем за 60 уток до завершения действия основного контракта, возможен перенос установленных временных рамок. Процедура продления сроков в долевом строительстве подразумевает, что застройщик должен подготовить официальное письмо на имя дольщика, в котором отображаются следующие данные:

  • причины несвоевременного введения здания в эксплуатацию;

  • примерный день завершения работ;

  • просьба подписать дополнительное соглашение с новой датой.

Такие документы вручаются лично под подпись или же направляются заказным письмом с обязательным отображением даты получения, которая не должна быть позже, чем за два месяца до окончательной даты основного договора.

Согласно действующему законодательству, гражданин не обязан подписывать такие документы. Это личное право каждого дольщика, соглашаться или нет на перенос сроков сдачи дома. Насильно заставить участника подписать соглашение не может никто.

Согласие

Прежде чем принимать окончательное решение, не лишним будет осмотреть фронт оставшихся работ. Потому как, если дата переноса – не велика, а до завершения строительных работ еще очень далеко, то, вероятнее всего, что через несколько месяцев застройщик снова обратиться с просьбой продления сроков контракта.

Перенос сроков оформляется дополнительным соглашением к основному контракту, в котором указываются сроки продления и санкции, которые будут применимы к компании за просрочку сдачи дома. Кроме того, отдельным пунктом указывается, что стороны добровольно и без взаимных претензий приняли решение о смене условий договора.

Не лишним будет привлечь к процедуре юриста, который поможет убедиться, что никаких спорных пунктов внесено в соглашение не было. Подписав документ, застройщик получает официальную отсрочку на сдачу дома, а дольщик теряет право на предъявление претензий и получение компенсаций. Также нужно помнить, что законодатель не ограничивает количество раз продления установленных сроков, поэтому есть риск столкнуться со злоупотреблением со стороны компании.

Не всегда гражданин соглашается на перенос времени получения имущественных прав. Это может быть связано с массой причин, о которых отчитываться строительной фирме человек не должен. И если стало известно о том, что дата переносится, то нужно переходить к активным действиям по защите своих имущественных прав. Это возможно сделать:

  • мирно, без привлечения судебных органов;

Получив на руки заказное письмо от застройщика, гражданин обязан подготовить официальный ответ, независимо от принятого решения. В случае отказа от подписания дополнительного документа, гражданин готовит обращение, в котором указывает, что не желает продлевать ранее оговоренные сроки и желает получить право на недвижимость в указанный день.

Кроме того, претензия должна содержать одно из следующих условий:

  • полное прекращение действия договора долевого строительства с возвратом всей суммы денежных средств;

  • бесплатное проведение дополнительных работ в квартире;

  • освобождение от части выплат за недвижимость;

  • требования, чтобы была оплачена компенсация за допущенные неудобства.

Каким образом определяется срок ввода в эксплуатацию

Фирма не обязана соглашаться на указанное условие, но, если мирно решить спор не удастся, то сторонам предстоит встретиться в суде. Необходимо учитывать, что без попыток досудебного решения проблемы, переходить к подаче искового заявления нельзя, поэтому на руках у истца должны быть бумаги, которые подтверждают, что были предприняты попытки мирного решения возникшего конфликта.

Помощь Фемиды

Каждый дольщик может рассчитывать на финансовое возмещение допущенных неудобств, получение которого возможно только по решению суда. Поэтому без участия судебных органов не обойтись. Так, формируя иск, гражданин должен помнить, что:

  • суд принимает решение на основании поданных доказательств и дополнительно личного расследования не проводит;

  • обязательно аргументировать, почему была подана претензия и, какие последствия для дольщика наступили;

  • размер неустойки рассчитывается самостоятельно, но суд не должен назначать выплату полной суммы.

ПОДРОБНОСТИ:   Дополнительное соглашение о сроках оплаты

Также к строительной компании могут применяться и другие способы финансового воздействия, которые включают:

  • оплату судебных сборов за проведение заседания;

  • выплату морального ущерба (который должен быть аргументирован);

  • суммы штрафа, которая была оговорена в основном контракте.

Если в иске не отображается просьба на прекращение действия контракта, то договор продолжает действовать, и истец остается участником договора долевого строительства. В таком случае обязательно в судебном заседании оговорить дальнейшие сроки передачи здания в эксплуатацию. Если дом не будет сдан и человек не получит возможности приступать к оформлению имущественных прав, то возможно повторное обращение в суд для взыскания неустойки.

Четвертый этап: расторжение договора

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры. Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства. Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка.

Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов. Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом. В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Пятый этап: обращение к властям

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Подведем итог

Что делать если застройщик переносит срок сдачи

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Интересное рядом
Adblock detector